Cassazione Civile, Ordinanza n. 22573/2026 del 01/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'attuazione di un PEEP: il Comune aveva concesso alla cooperativa edilizia il diritto di superficie su un'area espropriata e, dopo avere corrisposto ai proprietari ablati una maggiore indennità di esproprio, ha chiesto a una socia assegnataria dell'alloggio il rimborso della quota riferibile al bene assegnato. Il Tribunale aveva accolto la domanda, mentre la Corte d'appello ha riformato la decisione ritenendo che né la convenzione Comune-cooperativa né l'atto di assegnazione prevedessero un obbligo dell'assegnataria di rifondere tali maggiori oneri, e che non fosse configurabile un'obbligazione propter rem in capo a un successivo avente causa privo di espressa assunzione del debito. Il Comune ricorre per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 35 L. 865/1971 e dell'art. 1339 c.c., sostenendo che l'obbligo di rimborso discenderebbe direttamente dalla legge e sarebbe automaticamente inserito nella convenzione; 2) ulteriore violazione delle stesse norme, deducendo che la trascrizione della convenzione renderebbe opponibile erga omnes il principio di pareggio economico-finanziario del PEEP; 3) violazione delle stesse norme, assumendo che la socia della cooperativa non fosse estranea al rapporto concessorio per il solo fatto del rapporto sociale e di scambio; 4) vizio motivazionale e violazione di norme ermeneutiche contrattuali, lamentando che la Corte territoriale avrebbe mal interpretato gli artt. 7, 14 e 20 della convenzione e l'art. 2 dell'atto di assegnazione, nei quali il titolo di provenienza del bene richiamava la convenzione stessa.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha confermato l'orientamento secondo cui, nell'ambito dei PEEP, l'obbligo di rimborsare i maggiori oneri di espropriazione grava anzitutto sul concessionario/cessionario/lottizzatore ed è trasferibile ai loro aventi causa solo se l'obbligo sia espressamente inserito nel regolamento negoziale o venga negozialmente assunto dal subacquirente. Ha escluso che l'art. 35 L. 865/1971 o la trascrizione della convenzione bastino, da soli, a far sorgere un obbligo diretto in capo alla socia assegnataria. Ha inoltre ritenuto incensurabile l'interpretazione data dai giudici di merito agli artt. 7 e 14 della convenzione e all'atto di assegnazione, che non contenevano una chiara pattuizione di assunzione del debito da parte dell'assegnataria. Infine, ha giudicato inammissibile e comunque infondato il richiamo al rapporto sociale della cooperativa, anche perché la distinzione tra rapporto sociale e rapporto di scambio impedisce di imporre un adeguamento del prezzo o oneri ulteriori in assenza di base negoziale espressa. Il Comune è stato condannato alle spese e al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 35 della L. 22 ottobre 1971 n. 865

  La norma impone il principio di pareggio economico-finanziario nel PEEP, ma non prevede espressamente che il subacquirente o assegnatario sia tenuto a rimborsare i maggiori oneri di espropriazione; l'obbligo grava sul concessionario/cessionario e si trasferisce solo nei limiti di una espressa pattuizione o assunzione negoziale.

• art. 1339 c.c.

  L'inserzione automatica di clausole opera solo per l'integrazione di un regolamento negoziale già esistente; non può creare ex novo un'obbligazione a carico di un terzo estraneo alla convenzione originaria.

• art. 1372 c.c.

  Il contratto produce effetti solo tra le parti e non nei confronti dei terzi, salvo i casi previsti dalla legge; perciò l'ambulatorietà dell'obbligo urbanistico verso terzi richiede una trasfusione nel loro rapporto negoziale.

• art. 11 della L. 7 agosto 1990 n. 241

  Gli accordi sostitutivi o integrativi del provvedimento sono soggetti, in quanto compatibili, ai principi del codice civile in tema di obbligazioni e contratti.

• art. 83, comma 3, c.p.c.

  Richiamato solo per la procura speciale apposta al controricorso.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il motivo è stato esaminato ma respinto, ritenendo la doglianza sostanzialmente diretta contro l'apprezzamento e l'interpretazione dei documenti compiuti dal giudice di merito.

• art. 1362 c.c.

  Le censure di violazione dei canoni ermeneutici erano solo enunciate e non adeguatamente sviluppate.

• art. 1363 c.c.

  Come sopra, richiamato tra i canoni interpretativi dedotti ma non specificamente violati in modo censurabile.

• art. 1366 c.c.

  Come sopra, richiamato tra i canoni interpretativi dedotti ma non specificamente violati in modo censurabile.

• art. 1371 c.c.

  Come sopra, richiamato tra i canoni interpretativi dedotti ma non specificamente violati in modo censurabile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  Dichiarata la sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente, ove dovuto.

Massime di principio

• Nel sistema dei PEEP, i maggiori oneri di espropriazione possono essere posti a carico del concessionario o del cessionario, ma nei confronti di terzi successivi assegnatari o subacquirenti l'obbligo non si trasmette automaticamente se manca una specifica clausola di assunzione del debito nel loro titolo.
• La trascrizione della convenzione urbanistica rende opponibile ai terzi un obbligo già esistente, ma non è di per sé sufficiente a creare un'obbligazione nuova in capo a soggetti che non abbiano partecipato alla convenzione o non l'abbiano espressamente accettata.
• L'inserzione automatica ex art. 1339 c.c. opera entro un regolamento contrattuale già concluso e non può estendersi fino a imporre prestazioni patrimoniali a terzi estranei al contratto originario.
• Nei rapporti delle cooperative edilizie va distinta la posizione sociale da quella di scambio: l'assegnazione dell'alloggio, assimilabile a un contratto traslativo, non consente di imporre adeguamenti di prezzo o oneri ulteriori in assenza di una base negoziale espressa.
• Le censure di legittimità non possono limitarsi a contrapporre una diversa lettura dei documenti a quella compiuta dal giudice di merito; per contestare l'interpretazione negoziale occorre una specifica e puntuale indicazione dei canoni ermeneutici asseritamente violati.

Come è indicizzato