Cassazione Civile, Ordinanza n. 24792/2026 del 26/08/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda la rettifica, da parte dell'Agenzia delle Entrate, della rendita catastale proposta con dichiarazione DOCFA per due unità immobiliari unite di fatto e costituenti un'unica unità destinata ad attività per il tempo libero, accatastata nella categoria D/8. Gli avvisi di accertamento erano stati impugnati dai contribuenti, che contestavano i criteri estimativi utilizzati dall'Amministrazione e sostenevano la determinazione di una rendita inferiore. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso, ritenendo adeguatamente motivati gli avvisi e corretto il criterio adottato dall'Ufficio, anche alla luce del fatto che i contribuenti avevano utilizzato il criterio del valore di mercato in una precedente dichiarazione DOCFA del 2009. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione, ritenendo che i contribuenti avessero prospettato una diversa valutazione estimativa senza indicare uno specifico errore del metodo seguito dall'Agenzia e qualificando la successiva contestazione come comportamento contrario al principio del venire contra factum proprium. Con il primo motivo i ricorrenti hanno denunciato la violazione del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 e dell'art. 53 Cost., sostenendo l'obbligo di presentare una nuova denuncia DOCFA in presenza di mutate condizioni degli immobili, la generale emendabilità della rendita e l'erroneità della preclusione derivante dalla precedente dichiarazione. Con il secondo motivo hanno denunciato la violazione dell'art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 e della circolare n. 6/T del 2012, sostenendo che il giudice di merito avesse ritenuto vincolanti le rendite precedenti e non avesse esaminato correttamente la procedura estimativa applicabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha precisato che l'affermazione della Commissione tributaria regionale secondo cui i contribuenti non avrebbero potuto modificare la precedente dichiarazione, in quanto comportamento contrario al venire contra factum proprium, era erronea: il contribuente può emendare il proprio errore e rettificare la precedente dichiarazione. Tuttavia, tale errore non incideva sulla ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata, che consisteva nell'avere ritenuto le censure inidonee a dimostrare uno specifico errore nel criterio estimativo utilizzato dall'Agenzia, risolvendosi invece nella mera contrapposizione di una diversa valutazione del bene. La Corte ha ribadito che, per gli immobili a destinazione speciale o particolare del gruppo D, la rendita deve essere determinata mediante stima diretta per ogni singola unità, utilizzando, alternativamente in relazione alle caratteristiche concrete dell'immobile, un procedimento diretto fondato sul reddito ordinariamente ritraibile oppure un procedimento indiretto fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, eventualmente corretto mediante un coefficiente di riduzione. I metodi estimativi non sono ordinati secondo una gerarchia fissa. Nel giudizio di cassazione non è possibile sostituire alla valutazione di fatto coerentemente compiuta dai giudici di merito una diversa valutazione degli elementi estimativi. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. I ricorrenti sono stati inoltre dichiarati tenuti, se dovuto, al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Richiamato dai ricorrenti in relazione alla disciplina della dichiarazione DOCFA e alla possibilità di rettificare la rendita catastale.

• art. 53 Cost.

  Richiamato dai ricorrenti, senza che la decisione sviluppi una specifica interpretazione autonoma della disposizione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Individua il vizio di violazione o falsa applicazione di legge dedotto con entrambi i motivi.

• art. 1, comma 21, legge n. 208 del 2015

  Richiamato in relazione ai criteri di determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare.

• art. 1, comma 244, legge n. 190 del 2014

  Richiamato quale disposizione che ha attribuito rilievo normativo alla circolare n. 6/T del 2012.

• artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949

  Fondano la disciplina della stima diretta degli immobili a destinazione speciale o particolare, consentendo il ricorso a un procedimento diretto basato sul reddito o a un procedimento indiretto basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione.

• legge n. 652 del 1939

  Richiamata quale base normativa della stima diretta per ogni singola unità immobiliare.

• circolare dell'Amministrazione finanziaria 30 novembre 2012, n. 6/T

  Ribadisce che la rendita degli immobili a destinazione speciale o particolare può essere determinata con procedimento diretto o indiretto; la circolare recepisce indicazioni riconducibili agli artt. 27 e 28 del d.P.R. n. 1142 del 1949, senza costituire autonomamente la fonte dell'imperatività della disciplina.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Prevede, in caso di rigetto del ricorso e se dovuto, il versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Il contribuente può emendare una propria precedente dichiarazione catastale e rettificare la rendita proposta, sicché la precedente dichiarazione non determina di per sé una preclusione fondata sul principio del venire contra factum proprium.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita catastale deve essere determinata mediante stima diretta per ciascuna unità immobiliare, utilizzando un procedimento diretto fondato sul reddito ordinariamente ritraibile oppure un procedimento indiretto fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione.
• I metodi reddituale, di mercato e del costo non sono collocati in una gerarchia fissa di priorità, ma sono alternativamente utilizzabili in relazione alle caratteristiche concrete dell'immobile.
• La contestazione della rendita catastale deve individuare uno specifico errore nel criterio estimativo applicato dall'Amministrazione; la mera contrapposizione di una diversa valutazione estimativa non dimostra, da sola, l'illegittimità della rendita.
• Il giudizio di cassazione non consente di sostituire alla valutazione di fatto compiuta dai giudici di merito una diversa valutazione degli elementi estimativi, quando l'apprezzamento risulti logicamente coerente e giuridicamente corretto.

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