Cassazione Civile, Ordinanza n. 24771/2026 del 26/08/2026

Esito

La controversia

Un condominio aveva agito per accertare di non essere condomino di un altro condominio, di non fruire delle relative parti comuni o dei servizi e, conseguentemente, di non essere tenuto al pagamento di una quota di euro 1.567,17 posta a suo carico per lavori di manutenzione straordinaria riguardanti il fabbricato dell'altro condominio. Aveva inoltre chiesto la declaratoria di nullità, invalidità o illegittimità della deliberazione assembleare del 26 ottobre 2015 e della relativa tabella di ripartizione dei costi. Il condominio convenuto aveva eccepito che, in un precedente giudizio tra le medesime parti, era stata respinta la contestazione relativa alla legittimazione passiva del condominio attore. Il Giudice di pace aveva rigettato la domanda. Il Tribunale, dopo una consulenza tecnica d'ufficio, aveva rigettato l'appello, ritenendo che la precedente sentenza, passata in giudicato, avesse accertato che il vano di proprietà del condominio attore, adibito a sala condominiale, rientrava nel perimetro dell'altro condominio e costituiva una parte comune, con conseguente obbligo di partecipazione pro quota alle spese. La consulenza aveva inoltre accertato che i lavori deliberati avevano interessato anche tale vano. In Cassazione il condominio ricorrente ha proposto due motivi. Con il primo ha denunciato la violazione delle norme in materia di ripartizione delle spese condominiali, legittimazione, onere della prova, motivazione e valutazione delle prove, sostenendo che non fossero state adeguatamente considerate le consulenze tecniche, le precedenti sentenze e la circostanza che i lavori riguardassero prevalentemente parti estranee alla comunione con il condominio resistente. Con il secondo ha dedotto l'inopponibilità del regolamento e delle tabelle millesimali dell'altro condominio, la violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese e l'omessa pronuncia sulla domanda di nullità della deliberazione, sostenendo che tali questioni fossero state tempestivamente sollevate e che dovessero applicarsi tabelle diverse da quella generale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo entrambi i motivi inammissibili prima ancora che infondati. Quanto al primo motivo, ha rilevato che il Tribunale aveva correttamente valorizzato il giudicato formatosi sulla precedente sentenza tra le stesse parti, la quale aveva definitivamente accertato sia la qualità di condomino del ricorrente rispetto al condominio resistente sia l'obbligo di partecipare pro quota alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative alla sala condominiale. La consulenza tecnica aveva inoltre accertato che i lavori avevano interessato anche tale vano. La valutazione circa l'incidenza dei lavori e la correttezza del riparto costituisce apprezzamento di fatto, non censurabile in cassazione in assenza di vizi motivazionali o giuridici rilevanti. Quanto al secondo motivo, la Corte ha confermato che le contestazioni sull'inopponibilità del regolamento e delle tabelle e sulla nullità della deliberazione per violazione dell'art. 1123 c.c. non erano state specificamente proposte in primo grado e costituivano quindi domande o questioni nuove in appello. Ha inoltre osservato che il giudicato precedente rendeva vincolanti per il ricorrente il regolamento e le tabelle, in relazione alla partecipazione alle spese, ai sensi dell'art. 1138, primo comma, c.c. Anche la contestazione della tabella applicata mirava a ottenere una nuova valutazione del merito, estranea al giudizio di legittimità. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 1.600,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e rimborso forfettario, nonché al versamento dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1106 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla disciplina della gestione e della ripartizione delle spese condominiali; la Corte non ha ravvisato una violazione rilevante in cassazione.

• art. 1107 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione al regolamento condominiale e alle tabelle millesimali; la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 1123 c.c.

  Disciplina i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali. La specifica contestazione della nullità della deliberazione per violazione di tale norma è stata ritenuta nuova perché non proposta specificamente in primo grado.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato dal ricorrente con riguardo ai lavori condominiali e alle deliberazioni assembleari; la Corte non ha accolto la relativa censura.

• art. 1137 c.c.

  Richiamato in tema di impugnazione della deliberazione condominiale; la deliberazione è stata ritenuta corretta sulla base del giudicato e degli accertamenti tecnici.

• art. 1138, primo comma, c.c.

  ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino

  La vincolatività del regolamento e delle annesse tabelle nei confronti del condominio ricorrente è stata fondata, in relazione al giudicato formatosi, sulla disciplina del regolamento condominiale concernente la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi dei condomini.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di onere della prova; la Corte non ha ravvisato una violazione deducibile, essendo la decisione fondata sul giudicato e sugli accertamenti della consulenza tecnica.

• art. 99 c.p.c.

  Richiamato in relazione al principio della domanda; la Corte ha escluso che le questioni dedotte in appello fossero state specificamente proposte in primo grado.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'interesse e alla legittimazione; la precedente sentenza passata in giudicato aveva accertato la titolarità passiva del condominio ricorrente nel rapporto condominiale.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per l'omessa pronuncia; la Corte ha escluso il vizio anche perché le questioni invocate non risultavano specificamente proposte in primo grado.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in tema di valutazione delle prove; le doglianze miravano a una rivalutazione del merito non consentita in cassazione.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato con riferimento alla motivazione della sentenza; la motivazione del Tribunale è stata ritenuta non apparente né intrinsecamente illogica o contraddittoria.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'appello; la Corte ha confermato l'inammissibilità delle questioni nuove introdotte in secondo grado.

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Individua i vizi denunciati in cassazione. La Corte ha ritenuto le censure inammissibili, perché volte in larga parte a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro per l'importo del contributo unificato ulteriore dovuto in caso di rigetto, se dovuto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il giudicato formatosi tra le medesime parti su una questione relativa alla titolarità passiva del rapporto condominiale vincola il giudice del successivo giudizio e preclude la rimessione in discussione dell'obbligo del condomino di partecipare alle spese relative alle parti comuni già individuate.
• Quando una precedente sentenza passata in giudicato ha accertato che un bene di proprietà di un soggetto rientra nel perimetro di un condominio e costituisce parte comune, il successivo giudizio non può essere utilizzato per negare nuovamente la qualità di condomino o l'obbligo di contribuzione pro quota.
• L'accertamento tecnico secondo cui i lavori deliberati hanno interessato anche una parte comune alla quale il condomino è tenuto a contribuire può fondare la legittimità del riparto delle spese, mentre la diversa valutazione dell'incidenza quantitativa dei lavori integra una questione di fatto non riesaminabile in cassazione in assenza di vizi motivazionali rilevanti.
• La contestazione dell'inopponibilità di un regolamento condominiale e delle relative tabelle millesimali deve essere proposta specificamente in primo grado; la sua deduzione per la prima volta in appello costituisce domanda o questione nuova e non è esaminabile.
• La domanda di nullità di una deliberazione condominiale per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese deve essere specificamente formulata nel giudizio di primo grado; un generico riferimento all'assenza di parti comuni o alla diversa prassi di ripartizione non equivale alla puntuale deduzione della violazione dell'art. 1123 c.c.
• Il giudice di legittimità non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito nella scelta e nell'apprezzamento delle risultanze della consulenza tecnica e degli altri elementi istruttori, quando la motivazione non sia apparente, manifestamente illogica o intrinsecamente contraddittoria.

Come è indicizzato