Cassazione Civile, Ordinanza n. 10685/2024 del 19/04/2024

Esito

La controversia

Due soggetti comproprietari di un immobile adibito a studio, unitamente a un terzo compartecipe titolare della quota restante, hanno chiesto la divisione giudiziale del bene. Il comproprietario convenuto non si è opposto alla divisione, ma ha domandato in via riconvenzionale il risarcimento del danno per l'interruzione del rapporto gestionale tra le parti. Il Tribunale ha disposto la divisione, assegnando la piena proprietà del bene al convenuto e liquidando i conguagli agli altri condividenti, respingendo la riconvenzionale; la Corte d'appello ha confermato. In cassazione il soccombente ha dedotto quattro censure: 1) violazione delle norme sulla nullità degli atti relativi ad immobili abusivi/irregolari, sostenendo che la consulenza tecnica avesse evidenziato irregolarità urbanistiche che avrebbero impedito la divisione; 2) violazione delle norme sulla divisione in natura, per avere la Corte escluso la divisibilità del bene per un vincolo urbanistico di infrazionabilità del centro storico, nonostante sopravvenute previsioni del regolamento urbanistico comunale del 2017; 3) omesso esame di un fatto decisivo, perché il nuovo regolamento comunale avrebbe consentito il frazionamento del bene; 4) omesso esame di un fatto decisivo relativo alla necessità di rinnovare la consulenza per aggiornare la stima, anche in ragione del tempo trascorso e dell'asserita incidenza della crisi da Covid-19 sul mercato immobiliare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché prospettava una questione nuova, non esaminata nei gradi di merito e non chiaramente dedotta e trattata prima, oltre a non rispettare il principio di specificità ex art. 366, n. 6, c.p.c.; la Corte ha aggiunto che la consulenza richiamata non conteneva un effettivo accertamento di abusività urbanistica e che, per immobili realizzati prima del 1967, la divisione non è preclusa se è resa la dichiarazione richiesta dall'art. 40 l. 47/1985, trattandosi di nullità solo testuale/formale e non sostanziale. I motivi secondo e terzo sono stati ritenuti infondati: la divisibilità andava valutata in concreto in relazione alla necessità di formare le porzioni corrispondenti alle quote dei condividenti e alla superficie minima imposta dal regolamento urbanistico; nel caso di specie, la formazione di tre porzioni non consentiva di rispettare il requisito dei 65 mq per ciascuna, sicché la censura non era idonea a determinare un esito diverso. Il quarto motivo è stato disatteso perché generico: la parte non aveva allegato elementi specifici idonei a dimostrare un mutamento del valore del bene tale da imporre il rinnovo della stima; inoltre il richiamo alla pandemia era inconferente perché successivo alla sentenza impugnata. La Corte ha quindi condannato il ricorrente alle spese e ha dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  È richiamato dal ricorrente come norma che, in presenza di irregolarità urbanistiche, inciderebbe sulla validità dell'atto; la Corte rileva però che la questione non risulta trattata nei gradi di merito e non è dimostrato un effettivo accertamento di abusività del bene.

• art. 40, comma 2, l. n. 47/1985

  Per gli immobili edificati prima del 1967 la divisione è possibile se è resa la dichiarazione prevista dalla norma; la nullità evocata è solo formale/testuale, non sostanziale, e non deriva dall'abusività in sé del bene.

• art. 720 c.c.

  La divisibilità dell'immobile non facilmente divisibile va valutata in concreto, tenendo conto della formazione delle porzioni e dei criteri che rendano possibile la distribuzione delle quote senza violare i vincoli urbanistici applicabili.

• art. 1116 c.c.

  È richiamato in combinazione con l'art. 720 c.c. per la disciplina della divisione della cosa comune e la formazione delle porzioni.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare con specificità gli atti e i documenti rilevanti; la mancata precisazione del contenuto e della collocazione della consulenza tecnica rende la censura inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In sede di legittimità non possono essere introdotte questioni nuove che richiedano accertamenti di fatto non compiuti nei gradi di merito; il ricorso deve inoltre rispettare il principio di specificità, indicando puntualmente gli atti e i documenti su cui si fonda.
• La nullità urbanistica connessa alla disciplina degli immobili non è automaticamente desumibile dalla mera collocazione del bene in un contesto urbanisticamente vincolato: occorre un effettivo e specifico accertamento dell'irregolarità, mentre per gli immobili anteriori al 1967 rileva la dichiarazione richiesta dalla legge, trattandosi di nullità di carattere formale e testuale.
• Nella divisione giudiziale di un immobile, la divisibilità va valutata in concreto rispetto alle quote dei condividenti e ai vincoli urbanistici e dimensionali applicabili; non è sufficiente affermare in astratto che il bene sia frazionabile se il frazionamento non consente di ottenere porzioni conformi ai requisiti di legge o di regolamento.
• Il rinnovo della consulenza tecnica e l'aggiornamento della stima non sono imposti dal solo decorso del tempo: la parte che lo invoca deve allegare elementi specifici che mostrino un effettivo mutamento del valore del bene, poiché il mercato immobiliare segue dinamiche autonome e non automaticamente coincidenti con la svalutazione monetaria.
• Il conguaglio dovuto dal condividente assegnatario in una divisione giudiziale immobiliare è una questione di valore che può essere rivalutata solo nei limiti in cui sia allegata e dimostrata una concreta alterazione del rapporto tra valore del bene e valore delle quote.

Come è indicizzato