Cassazione Civile, Ordinanza n. 33537/2025 del 22/12/2025

Esito

La controversia

Il contribuente impugnava quattro avvisi di accertamento catastale con cui l’amministrazione aveva disposto il riclassamento di immobili siti in una microzona comunale, passando dalla categoria A/4 classe 3 alla categoria A/2 classe 4, con conseguente aumento della rendita. La CTR aveva accolto l’appello dell’Ufficio ritenendo legittimi e sufficientemente motivati gli avvisi. In cassazione il ricorrente articolava tre motivi: con il primo denunciava la violazione dell’obbligo di motivazione, sostenendo che l’atto si limitava a richiamare il solo scostamento tra valore catastale e valore medio di mercato nella microzona, senza indicare le caratteristiche edilizie del bene e gli elementi concreti rilevanti; con il secondo deduceva la violazione delle norme sul riclassamento e dell’art. 2697 c.c., lamentando che fosse stato indebitamente escluso l’onere probatorio gravante sull’amministrazione e che il comma 335 bastasse da solo a giustificare il riclassamento sia di classe sia di categoria; con il terzo contestava l’affermazione secondo cui, a seguito della disciplina sulle microzone, la categoria A/4 non sarebbe più esistente e deduceva il mancato esame delle condizioni richieste dalle circolari ministeriali per il passaggio da A/4 ad A/2.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo, ritenendolo assorbente rispetto agli altri. Ha affermato che, in caso di revisione del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, non è sufficiente una motivazione che si limiti a richiamare il presupposto normativo, il procedimento seguito e lo scostamento superiore alla soglia di significatività tra valore di mercato e valore catastale della microzona. È invece necessario che l’atto renda conoscibili le concrete ragioni del diverso classamento, includendo gli elementi specifici della singola unità e del fabbricato, nonché della qualità urbana e ambientale della zona, così da consentire al contribuente una difesa effettiva e delimitare il thema decidendum del contenzioso. Poiché la sentenza di merito aveva accertato che gli avvisi impugnati erano motivati solo in termini generali e astratti, senza riferimenti alle caratteristiche edilizie delle singole unità, la Corte ha cassato la decisione impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso del contribuente. Le spese dell’intero giudizio sono state compensate per le oscillazioni giurisprudenziali esistenti.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  norma sul vizio di violazione o falsa applicazione di legge invocata a fondamento dei motivi di ricorso

• art. 1, commi 335 e 339, L. n. 311/2004

  consente la revisione del classamento per microzone anomale, ma non esonera l’amministrazione dall’obbligo di motivare in modo concreto il provvedimento

• art. 11 D.L. n. 70/1988

  richiamato dal ricorrente in relazione al criterio estimativo e alla motivazione del classamento

• art. 3 L. n. 241/1990

  richiamato come parametro generale di motivazione del provvedimento amministrativo

• art. 7 L. n. 212/2000

  l’atto tributario deve essere motivato in modo da consentire al contribuente di conoscere le ragioni della pretesa

• art. 8 R.D.L. n. 652/1939

  richiamato quale parametro rilevante per i criteri catastali e per la valutazione delle caratteristiche dell’immobile

• art. 2697 c.c.

  invocato per ribadire che l’onere della prova dei presupposti del riclassamento grava sull’amministrazione

• art. 8 d.P.R. n. 138/1998

  indica gli elementi che devono essere considerati e resi conoscibili: qualità urbana, qualità ambientale e caratteristiche edilizie della singola unità e del fabbricato

Massime di principio

• Nel riclassamento catastale effettuato ai sensi dell’art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, il riferimento al solo significativo scostamento tra valore catastale e valore di mercato della microzona non integra di per sé una motivazione sufficiente dell’atto.
• L’amministrazione deve indicare, in modo concreto e analitico, gli elementi specifici che hanno inciso sul diverso classamento, tra cui la qualità urbana e ambientale della microzona e le caratteristiche edilizie della singola unità immobiliare e del fabbricato.
• L’obbligo motivazionale serve a porre il contribuente in condizione di conoscere ex ante le ragioni del provvedimento e di difendersi efficacemente, oltre a delimitare l’oggetto del successivo giudizio.
• La legittimità della revisione per microzone non elimina la necessità di una valutazione caso per caso del singolo immobile; la motivazione standardizzata o meramente formulaica è insufficiente.
• Quando l’atto impugnato è motivato solo con elementi generali e non consente di individuare le specifiche ragioni della riclassificazione, il ricorso del contribuente va accolto per difetto di motivazione del provvedimento.
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Come è indicizzato