Cassazione Civile, Ordinanza n. 32839/2024 del 16/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 1993 con cui i venditori avrebbero trasferito agli acquirenti la proprietà di un locale terraneo sito in Somma Vesuviana per il prezzo di 175 milioni di lire. Gli acquirenti, con citazione del 2004, chiesero che fossero dichiarate autentiche le firme apposte alla scrittura e che la sentenza fosse trascritta e volturata. I venditori si opposero sostenendo, tra l'altro, che il contratto fosse nullo per illiceità della causa/oggetto, perché l'immobile sarebbe stato abusivo e quindi incommerciabile ai sensi della disciplina urbanistica. In appello la domanda fu rigettata per mancata prova che il titolo edilizio richiamato fosse realmente riferibile a quel bene. Nel ricorso per cassazione gli acquirenti hanno denunciato: 1) violazione degli artt. 1418, 1491 e 2697 c.c., degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985, lamentando che la Corte territoriale avesse addossato loro, e non ai venditori, il dubbio sulla riferibilità della licenza edilizia all'immobile; 2) omesso esame di un fatto decisivo e travisamento della prova, sostenendo che la legge urbanistica richiederebbe solo l'esistenza di un titolo riferibile all'immobile, indipendentemente dall'intestazione del titolo, e che la descrizione del bene non consentiva di escludere la riferibilità della licenza n. 151/1966.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che, nella specie, la nullità urbanistica discendeva dall'oggetto illecito del trasferimento, poiché non era stata accertata in modo certo e univoco la riferibilità del titolo edilizio richiamato all'immobile compravenduto; perciò non era applicabile il principio delle Sezioni Unite n. 8230/2019 sulle nullità testuali, che presuppone una dichiarazione reale e riferibile al bene. Ha ritenuto inammissibile o comunque infondato anche il secondo motivo, osservando che esso mirava in sostanza a una rivalutazione del materiale probatorio, attività riservata al giudice di merito, il quale aveva motivatamente escluso la prova della riferibilità della licenza all'immobile sulla base di CTU e altri elementi documentali. Conseguentemente, i ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistica viene ricondotta alla nullità per illiceità dell'oggetto/caso previsto dalla norma generale; è rilevabile d'ufficio e colpisce il trasferimento quando manchi una dichiarazione reale e riferibile al bene.

• art. 1343 c.c.

  È richiamato come parametro della illiceità della causa/oggetto del negozio avente ad oggetto un immobile abusivo.

• art. 1421 c.c.

  La nullità per difetto di riferibilità del titolo edilizio all'immobile è rilevabile d'ufficio dal giudice.

• art. 2697 c.c.

  La parte ricorrente invocava il principio di riparto dell'onere della prova; la Corte ha però ritenuto corretta la valutazione di merito sulla mancata prova della riferibilità del titolo al bene.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti come violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la censura è stata respinta perché la questione della nullità era stata ritualmente trattata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha ribadito che la ponderazione del materiale istruttorio spetta al giudice di merito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per censurare l'apprezzamento delle prove; la Corte ha affermato l'insindacabilità in cassazione del peso attribuito alle risultanze istruttorie.

• art. 17 l. n. 47/1985

  Richiamato come norma urbanistica rilevante ai fini della validità degli atti aventi ad oggetto immobili abusivi.

• art. 40 l. n. 47/1985

  È interpretato nel senso che l'atto è valido solo se il titolo edilizio esiste ed è realmente riferibile all'immobile; la conferma è possibile solo se l'omessa menzione non dipende dall'insussistenza del titolo.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato in collegamento con la disciplina della conferma dell'atto: la conferma presuppone un titolo effettivamente esistente e riferibile al bene.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Fondamento dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Parametro per il calcolo dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nei trasferimenti immobiliari soggetti alla disciplina urbanistica, la validità dell'atto richiede non solo l'esistenza formale del titolo edilizio, ma anche la sua concreta e univoca riferibilità all'immobile oggetto del negozio.
• La nullità urbanistica opera quando il titolo indicato nell'atto non sia accertato come riferibile al bene trasferito, sicché l'atto è colpito da nullità sostanziale per illiceità dell'oggetto ed è rilevabile d'ufficio.
• Il principio delle Sezioni Unite sulla validità degli atti con mera irregolarità o difformità urbanistica non si applica se manca la prova certa che il titolo richiamato riguardi proprio l'immobile compravenduto.
• In cassazione non è consentito ottenere una rivalutazione del compendio probatorio sotto la veste del vizio di motivazione o del travisamento della prova, quando la Corte di merito abbia motivato in modo logico sulla base di CTU e ulteriori elementi documentali.
• La valutazione dell'attendibilità, concludenza e prevalenza delle prove appartiene al giudice di merito ed è sottratta al sindacato di legittimità salvo vizi specifici nei limiti oggi ammessi dall'art. 360 c.p.c.

Come è indicizzato