Cassazione Civile, Ordinanza n. 09719/2024 del 10/04/2024

Esito

La controversia

La controversia trae origine dalla vendita di un immobile realizzato in area P.E.E.P. nell'ambito di edilizia economica e popolare. I promissari acquirenti agirono per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., con trasferimento coattivo della proprietà e riduzione del prezzo al massimo previsto dalla convenzione stipulata con il Comune, oltre alla restituzione di quanto versato in eccedenza e al risarcimento dei danni. Il promittente venditore resistette chiedendo, in via riconvenzionale, l'accertamento della nullità del preliminare per asserita mancanza dei requisiti soggettivi degli acquirenti per accedere all'edilizia convenzionata, oppure la risoluzione per inadempimento degli stessi, con danni; chiamò inoltre in causa il Comune per l'eventuale ripetizione di somme. Il Tribunale accolse la domanda ex art. 2932 c.c., applicando il prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione e condannando alla restituzione dell'eccedenza; la Corte d'appello confermò. In cassazione il venditore dedusse nove motivi: errori sulla rimessione della causa in decisione e sulla mancata CTU/prova testimoniale; violazione delle norme sulla disapplicazione degli atti amministrativi e sulla determinazione del prezzo; omesso esame dei requisiti soggettivi degli acquirenti; errata applicazione delle norme sulla nullità e sulla clausola di prezzo; travisamento delle prove documentali sul pagamento; contraddittorietà della motivazione; omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla decisione della causa senza ulteriore istruttoria, osservando che, una volta rimessa la causa in decisione, il giudice è investito dell'intera causa e può decidere senza assumere prove quando i fatti sono documentali o non richiedono istruttoria ulteriore. Ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi relativi alla CTU, alla pretesa illegittimità della convenzione e alla dedotta carenza dei requisiti soggettivi dei promissari acquirenti, rilevando che si trattava in gran parte di richieste di rivalutazione del merito. Ha confermato il principio secondo cui, nell'edilizia convenzionata, il prezzo massimo di cessione inserito dalla convenzione e dalla normativa imperativa sostituisce di diritto la clausola difforme ex artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c., legittimando il trasferimento coattivo al prezzo corretto e la ripetizione dell'eccedenza indebitamente pagata. Ha inoltre ritenuto inammissibile la censura sul preteso travisamento delle prove documentali e infondata la doglianza di omessa pronuncia sul risarcimento, trattandosi di rigetto implicito della domanda accessoria, venuto meno il presupposto dell'inadempimento imputabile. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare può essere disposta anche in materia di edilizia convenzionata, ma l'effetto traslativo resta subordinato al rispetto del prezzo massimo di cessione imposto dalla convenzione e dalla normativa imperativa.

• art. 187 c.p.c.

  La rimessione della causa in decisione può riguardare anche questioni preliminari o di rito, ma consente al giudice di decidere l'intera controversia.

• art. 189 c.p.c.

  Una volta rimessa la causa in decisione, il giudice è investito della decisione di tutta la causa.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione può essere denunciata in cassazione solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non dedotte o abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi non aventi tale forza; non basta contestare la valutazione del materiale istruttorio.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La nullità della sentenza per motivazione apparente o insanabile contraddittorietà richiede un vizio che emerga dal testo della decisione e si risolva nella mancanza del minimo costituzionale della motivazione.

• art. 5 della legge n. 2248/1865, All. E

  La censura sulla illegittimità degli atti amministrativi è stata ritenuta, in concreto, inammissibile perché volta a una rivalutazione del merito delle risultanze e delle argomentazioni già esaminate.

• art. 1418 c.c.

  La dedotta nullità della clausola o del contratto per carenza dei requisiti soggettivi non era decisiva, poiché la questione era stata esaminata e comunque esclusa in fatto; la nullità non è stata ritenuta la conseguenza della mancata ricorrenza dei requisiti degli acquirenti.

• art. 1419, secondo comma, c.c.

  La clausola difforme dal prezzo massimo convenzionale è sostituita di diritto dalla disciplina imperativa, senza travolgere l'intero contratto se la sostituzione è compatibile con la struttura dell'accordo.

• art. 18 del d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente per contestare l'inserzione automatica della clausola di prezzo; la Corte ha ribadito che la disciplina del prezzo massimo degli alloggi convenzionati opera come limite imperativo al contenuto del contratto.

• art. 116 c.p.c.

  La denuncia di violazione è inammissibile quando mira soltanto a ottenere una diversa lettura delle prove documentali svolta dal giudice di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando la decisione adottata comporta un rigetto implicito della domanda accessoria o logicamente dipendente.

• art. 35 della legge n. 865/1971

  Le convenzioni relative agli alloggi di edilizia agevolata e convenzionata stabiliscono criteri e limiti di prezzo con efficacia imperativa, rilevanti anche ai fini della sostituzione automatica della clausola difforme.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  È stato disposto il presupposto per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando il giudice di primo grado rimette la causa in decisione, anche se inizialmente per una questione preliminare o di rito, la decisione investe l'intero oggetto del giudizio e le parti devono precisare le conclusioni sull'intera controversia.
• La consulenza tecnica d'ufficio non può essere utilizzata per supplire all'onere probatorio delle parti ed è rimessa al prudente apprezzamento del giudice, che può negarla se i fatti risultano già documentalmente provati o se l'indagine è superflua.
• Nel ricorso per cassazione, la censura che formalmente deduce violazione di legge ma in realtà mira a una nuova valutazione dei fatti o delle prove è inammissibile.
• Nelle controversie su edilizia convenzionata e P.E.E.P., il prezzo massimo di cessione fissato dalla convenzione e dalla normativa di settore opera come limite imperativo: la clausola difforme è sostituita di diritto e il contratto può essere eseguito in forma specifica solo nel rispetto di tale limite.
• L'eventuale eccedenza pagata rispetto al prezzo massimo legittimo è ripetibile come indebito oggettivo.
• L'assenza dei requisiti soggettivi dell'acquirente, ove rilevante, non determina automaticamente la nullità del preliminare quando la questione sia stata esclusa in fatto o non sia decisiva ai fini della domanda proposta.
• Non sussiste omessa pronuncia quando il rigetto della domanda principale o presupposta comporta logicamente il rigetto della domanda accessoria di risarcimento danni.
• La deduzione di travisamento della prova documentale non è scrutinabile in cassazione come violazione degli artt. 115 o 116 c.p.c. se si risolve nella richiesta di una diversa lettura del materiale istruttorio.

Come è indicizzato