Cassazione Civile, Sentenza n. 21768/2023 del 20/07/2023

Esito

La controversia

Il ricorrente impugna la sentenza d'appello che aveva rigettato la sua domanda monitoria e ha ritenuto legittima la ritenzione della caparra da parte del promittente venditore (Padula). Lorusso sosteneva che il contratto preliminare del 13/08/2002 prevedeva la stipula di un secondo «preliminare definitivo» e che il versamento della seconda caparra (€104.000) fosse subordinato all'approvazione del piano di lottizzazione; pertanto imputava a Padula l'inadempimento per mancata attivazione degli adempimenti urbanistici e per aver successivamente alienato il terreno a terzi. In primo grado il Tribunale aveva ritenuto inadempiente Padula; la Corte d'Appello, però, ha ritenuto che il primo preliminare contenesse già gli elementi essenziali del contratto e che la seconda stazione negoziale fosse superflua, che l'obbligo di ottenere l'approvazione del piano non gravava in termini obbligatori sul venditore ma solo un dovere di collaborazione, e che l'inadempimento grave fosse del Lorusso per mancato pagamento della seconda caparra; perciò Padula poteva legittimamente trattenere la caparra o opporla al rilievo del ricorrente.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso per cassazione proposto da Donato Lorusso. Ha confermato la ricostruzione della Corte d'Appello: il contratto del 13/08/2002 conteneva gli elementi essenziali del preliminare, la previsione di un secondo preliminare era priva di effettiva utilità (pertanto la scadenza di settembre 2002 era un termine per il pagamento della seconda caparra a beneficio del promissario acquirente), non risultava un obbligo specifico in capo al promittente venditore di ottenere l'approvazione del piano di lottizzazione (al massimo un dovere di collaborazione), e l'omesso versamento della consistente seconda caparra da parte del Lorusso integrava inadempimento grave. Di conseguenza è stata ritenuta legittima la ritenzione della caparra da parte di Padula (esercizio del recesso ex art.1385 c.c.). Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio e al versamento del contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c. (caparra confirmatoria)

  La Corte ha riconosciuto a chi non è inadempiente la facoltà, prevista dall'art.1385, di trattenere la caparra o esigere il doppio; il recesso fondato sulla caparra non necessita del rispetto delle previsioni dell'art.1454 c.c. e può concorrere con altre azioni.

• art. 1455 c.c.

  Usato per valutare la gravità dell'inadempimento: la mancata corresponsione della seconda caparra è stata ritenuta grave ai fini dell'esercizio del diritto di recesso da parte del non inadempiente.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato in tema di risoluzione per inadempimento; la Corte ha però precisato che l'esercizio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art.1385 non è precluso dalla disciplina dell'art.1454.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato nella discussione sui termini essenziali: la Corte ha distinto tra termine di adempimento (quello per il versamento della caparra) e termine essenziale la cui scadenza produce risoluzione automatica, ritenendo che qui non fosse ipotizzata la scadenza di un termine essenziale a carico del venditore.

• art. 1477 c.c.

  È stato valutato il profilo della consegna dei titoli/documenti relativi alla cosa venduta: la Corte ha ricordato che l'obbligo di consegna dei documenti grava sul venditore al momento del definitivo, e non sul promittente venditore nella fase preliminare, e quindi non può essere ritenuta violata una specifica obbligazione salvo che non emergesse espressamente dal contratto.

• artt. 1362 e 1363 c.c. (regole di interpretazione contrattuale)

  Richiamati nel ricorso per censurare l'interpretazione del preliminare; la Corte di Cassazione ha ribadito il principio che l'interpretazione del giudice di merito è sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni legali o per motivazione inadeguata, e che la decisione del giudice di merito è rispettabile se si tratta di una interpretazione plausibile.

• art. 1351 c.c. e art. 2932 c.c.

  Richiamati in relazione agli effetti del preliminare: la Corte ha considerato che se il primo accordo contiene già gli elementi essenziali, esso produce gli effetti tipici del preliminare senza necessità di un secondo atto superfluo.

• art. 116 c.p.c. e art. 360 c.p.c.

  Richiamati nell'ambito dei motivi di cassazione: la Corte ha ritenuto inammissibili molte censure perché riguardavano rivalutazioni del merito o critiche generiche alla motivazione; ha richiamato i limiti del sindacato di legittimità sulle prove e sull'apprezzamento delle stesse.

• art. 13 d.P.R. n.115/2002 (contributo unificato)

  Applicato per disporre l'ulteriore contributo unificato eventualmente dovuto dal ricorrente.

• Cass. SS.UU. n. 4628/2015 (giurisprudenza)

  Richiamata come principio secondo cui il preliminare del preliminare può essere valido, ma occorre valutare se la seconda fase abbia una utilità giustificativa o sia mero duplicato; se il primo atto contiene gli elementi essenziali, il secondo potrebbe mancare di causa.

Massime di principio

• Se un primo contratto preliminare contiene già gli elementi essenziali (identificazione del bene, prezzo), esso può produrre validi effetti obbligatori; la previsione di un secondo preliminare può essere superflua e non giustifica l'inadempimento del promissario acquirente.
• La qualificazione di un termine come 'termine essenziale' deve emergere chiaramente: un termine pattuito per il versamento di una caparra può essere solo un termine di adempimento a beneficio dell'acquirente e non comportare automaticamente la risoluzione se non è stato previsto come essenziale.
• La caparra confirmatoria attribuisce al promittente venditore non inadempiente la facoltà di trattenere la caparra o di chiederne il doppio ex art.1385 c.c.; tale esercizio non è necessariamente subordinato alla diffida ad adempiere o alle regole dell'art.1454 c.c.
• Per far valere in Cassazione una diversa interpretazione contrattuale occorre dimostrare la violazione dei canoni legali di interpretazione o l'insufficienza della motivazione del giudice di merito; la semplice proposta di una diversa interpretazione è inammissibile.
• L'obbligo di ottenere documenti urbanistici o l'approvazione di un piano di lottizzazione grava sul venditore solo se tale obbligo è espressamente previsto nel contratto; altrimenti può sussistere un generale dovere di collaborazione ex buona fede, ma non una specifica obbligazione di risultato.
• La Corte di legittimità non riconsidera liberamente la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito; i rilievi sulla valutazione testimoniale o sulla credibilità richiedono il superamento dei rigorosi limiti di ammissibilità del giudizio di cassazione.