Cassazione Civile, Ordinanza n. 39040/2021 del 09/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura relativa alla cessione di una porzione di terreno. La parte originaria venditrice aveva chiesto la risoluzione del rapporto, sostenendo che si trattasse di un preliminare di compravendita; il giudice di primo grado aveva invece ritenuto che la scrittura avesse natura di contratto definitivo e aveva rigettato la domanda di risoluzione. Gli eredi della venditrice proponevano appello, ma la corte territoriale confermava la decisione, qualificando l'accordo come contratto definitivo, con prezzo già interamente versato e clausola che rimetteva all'eventualità l'ulteriore rogito notarile. In cassazione i ricorrenti deducevano violazione e falsa applicazione dell'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., dell'art. 30 d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 1346, 1362 e ss. e 1418 c.c., sostenendo che il contratto fosse nullo perché avente ad oggetto un trasferimento di terreno privo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica. Contestavano inoltre la rilevanza della qualificazione data dal giudice di merito e l'omesso esame di fatti decisivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata la censura di nullità ex art. 30 d.P.R. n. 380/2001, osservando che la norma, pur essendo diretta a garantire controlli urbanistici e a sanzionare con nullità assoluta gli atti traslativi di terreni privi di certificato di destinazione urbanistica, non si applica ai contratti preliminari, che producono solo effetti obbligatori. Nel caso concreto, però, la corte di merito aveva qualificato la scrittura come contratto definitivo, e tale qualificazione era stata confermata in sede di legittimità sulla base dell'interpretazione della volontà comune delle parti, avendo rilievo decisivo il prezzo integralmente corrisposto, l'oggetto limitato del bene e la previsione di un rogito solo eventuale. È stata inoltre richiamata la pregressa pronuncia passata in giudicato che aveva rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dalla controparte proprio per mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  viene invocato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 30 d.P.R. n. 380/2001

  la nullità per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica opera per gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento di terreni, ma non per i contratti preliminari; la sua ratio è il controllo pubblico sullo sviluppo urbanistico e la repressione degli abusi edilizi.

• art. 1346 c.c.

  richiamato dai ricorrenti nel quadro delle dedotte invalidità negoziali.

• artt. 1362-1365 c.c.

  la qualificazione del contratto dipende dalla comune intenzione delle parti, accertata secondo i criteri ermeneutici legali, non dal nomen iuris attribuito dalle parti.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dai ricorrenti a fondamento della dedotta nullità del contratto.

• art. 2932 c.c.

  richiamato come precedente domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, rigettata in altro giudizio per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater e comma 1-bis

  sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La nullità prevista per i trasferimenti di terreni privi di certificato di destinazione urbanistica è una nullità assoluta posta a tutela di interessi pubblici urbanistici, quindi è rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse.
• Quella nullità non si estende automaticamente ai contratti preliminari, perché i preliminari producono soltanto effetti obbligatori e non trasferiscono il diritto reale.
• Se però il giudice di merito, con accertamento di fatto insindacabile in cassazione se correttamente motivato, qualifica la scrittura come contratto definitivo, si applica la disciplina propria del trasferimento immobiliare e può venire in rilievo la nullità per mancanza del certificato urbanistico.
• Ai fini della qualificazione del contratto conta la comune intenzione dei contraenti desumibile dal contenuto complessivo dell'accordo e dal suo assetto economico, non il nomen iuris usato dalle parti.
• L'esistenza di un rogito notarile solo eventuale, il pagamento integrale del prezzo e la conformazione del bene possono essere indici della volontà di trasferire immediatamente la proprietà, con conseguente natura definitiva della scrittura.

Come è indicizzato