Cassazione Civile, Sentenza n. 27183/2025 del 10/10/2025

Esito

La controversia

Controversia derivante da preliminare di compravendita (3/3/2004) in cui i promittenti venditori avevano garantito l'esistenza di una "concessione edilizia in sanatoria" per immobile a Napoli; l'acquirente Di Lorenzo dedusse che la concessione era inesistente e non si era stipulato il definitivo, chiedendo l'accertamento dell'inadempimento e il doppio della caparra. I ricorrenti hanno impugnato in Cassazione la sentenza di merito censurando: 1) l'irritualità della riassunzione per mancanza di procura speciale; 2) la valutazione secondo cui la mancata concessione in sanatoria fosse inadempimento rilevante (richiamando art.24 DPR 380/2001 e la disciplina del certificato di agibilità); 3) la corretta applicazione dell'art.35 legge 47/1985 e del principio di silenzio-assenso per il condono edilizio; 4) la valutazione probatoria circa la mancata consegna della documentazione di condono (bollettini, domanda) e la testimonianza del notaio; 5) l'ammissione o rilevanza del provvedimento di sanatoria depositato in appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei promittenti venditori. Ha ritenuto valida la riassunzione del processo in quanto l'atto richiamava l'originario atto di citazione e il numero di ruolo del processo cancellato; l'indicazione "giudice a designarsi" non era decisiva alla luce degli altri elementi. Sul merito ha confermato che il preliminare conteneva una garanzia specifica (art.9 del preliminare) della presenza di una "concessione edilizia in sanatoria" e non la mera esistenza di una domanda, e che alla data del preliminare e della prevista stipula del definitivo il provvedimento concessorio non era intervenuto (è stato rilasciato solo anni dopo). Pertanto sussisteva l'inadempimento dei promittenti venditori e il legittimo esercizio del recesso da parte dell'acquirente. Ha inoltre osservato che il meccanismo del silenzio-assenso ex art.35 L.47/1985 presuppone la completezza della domanda e l'integrale pagamento dell'oblazione, elementi non provati dai ricorrenti. Il motivo relativo al deposito del provvedimento in appello è stato dichiarato inammissibile per mancanza di interesse, posto che la decisione si fondava sulla inesistenza del provvedimento all'epoca rilevante.

Norme richiamate

• art. 307 c.p.c.

  Riferita alla disciplina della procura ad litem e alla validità della stessa in caso di riassunzione: la procura rilasciata in occasione dell'originario atto di citazione conserva efficacia anche rispetto all'atto di riassunzione validamente formato entro un anno, se l'atto riassuntivo contiene i requisiti essenziali e richiama il processo cancellato.

• art. 125 disp. att. c.p.c.

  La riassunzione può avvenire con atti diversi (comparsa, ricorso, citazione a udienza fissa) purché l'atto sia dotato dei requisiti formali necessari per riattivare il rapporto processuale quiescente; la nullità sorge solo per mancanza di elementi essenziali impeditivi dello scopo.

• art. 126 disp. att. c.p.c.

  Richiamata nel contesto delle modalità di riassunzione e dei requisiti formali, ma la Corte ha ritenuto soddisfatti gli elementi essenziali nel caso concreto.

• art. 111 Cost.

  Centrale rispetto al diritto a un giusto processo; impiegata come parametro costituzionale nella censura di nullità o di difetto di rappresentanza processuale.

• D.P.R. n. 380/2001, art. 24

  La Corte ha ritenuto che l'art.24 (relativo al certificato di agibilità) non fosse pertinente: la questione principale era la garanzia di esistenza della concessione in sanatoria, non la consegna del certificato di agibilità.

• legge 47/1985, art. 35

  Il principio del silenzio-assenso non opera automaticamente: occorre la completezza della domanda di condono e l'integrale pagamento dell'oblazione per far sorgere l'effetto dell'art.35; in mancanza di prova della completezza e dell'avvenuto pagamento non può presumersi l'accoglimento.

• legge 241/1990, art. 21-novies

  Riferimento al filone sul silenzio-assenso amministrativo; la Corte ha richiamato la necessità dei presupposti per l'operatività del silenzio-assenso amministrativo.

• legge 124/2015

  Citata dai ricorrenti in relazione alla disciplina amministrativa, ma la Corte non ha fondato la decisione su questa norma specifica.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla valutazione della prova e alla rilevanza degli elementi di fatto; la Corte ha ritenuto congrua e non contraddittoria la motivazione di merito.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato in ordine alla prova documentale e alla produzione dei titoli: la Corte ha ritenuto mancasse la prova della consegna all'acquirente della documentazione relativa al condono.

• art. 345, comma 3 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti in ordine all'ammissione di documenti nuovi in grado di appello; la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo per mancanza di interesse, perché la decisione si fondava su condizioni anteriori all'eventuale deposito.

• art. 360 c.p.c.

  Norma procedurale che disciplina i motivi di ricorso per cassazione; utilizzata per inquadrare le doglianze (n.3 e n.4) poi ritenute infondate o inammissibili.

• art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha rilevato l'esistenza dei presupposti per l'eventuale versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di addebito.

Massime di principio

• La riassunzione di un processo cancellato dal ruolo è valida anche mediante citazione a udienza fissa purché l'atto richiami sufficientemente il processo originario (numero di ruolo, contenuti essenziali) e permetta al cancelliere di riattivare il procedimento davanti all'originario giudice; l'indicazione "giudice a designarsi" non è automaticamente decisiva.
• Se un preliminare di vendita contiene una garanzia espressa circa l'esistenza di una "concessione edilizia in sanatoria", la mancata esistenza di tale provvedimento alla data del preliminare o alla data programmata per il definitivo integra un inadempimento grave, legittimando il recesso del promissario acquirente.
• Il meccanismo del silenzio-assenso amministrativo (art.35 L.47/1985) non opera in modo automatico: è necessario che la domanda di condono sia completa e che risulti l'integrale pagamento dell'oblazione; l'onere probatorio di tali elementi grava su chi invoca gli effetti del silenzio-assenso.
• La semplice esistenza di una domanda di condono non equivale a un provvedimento concessorio e non può sostituire una esplicita garanzia contrattuale che il bene sia già "condonato"; la distinzione temporale tra domanda e rilascio del provvedimento è rilevante.
• In controversie immobiliari contrattuali la prova della consegna all'acquirente di documentazione (domanda di condono, bollettini, titoli di provenienza) è cruciale: la mancata prova della consegna può rafforzare l'accertamento di inadempimento da parte del venditore.
• Documenti prodotti in appello possono risultare irrilevanti se la decisione è fondata su fatti e situazioni anteriori al deposito; va valutata sempre la pertinenza e l'interesse all'ammissione del documento nel grado di giudizio.