Cassazione Civile, Ordinanza n. 35468/2023 del 19/12/2023

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento Irpef per l'anno 2005, recuperando a tassazione una plusvalenza ritenuta non dichiarata e derivante dalla vendita, avvenuta il 21 aprile 2005, di un bene catastalmente e sostanzialmente contestato come terreno edificabile con fabbricato insistente. La contribuente aveva sostenuto che l'oggetto della cessione fosse invece un fabbricato con area pertinenziale, e quindi non un terreno edificabile produttivo di plusvalenza imponibile. La CTP aveva rigettato il ricorso della contribuente; la CTR aveva invece accolto l'appello e annullato l'avviso. In cassazione l'Agenzia deduceva, con due motivi, violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e 67 TUIR e degli artt. 1362 e 1363 c.c., sostenendo che la compravendita avesse ad oggetto un terreno edificabile e che la CTR avesse inoltre omesso di esaminare fatti decisivi e indizi (rogito, fatiscenza del fabbricato, impegno dell'acquirente a edificare, vicinanza temporale alla sanatoria) idonei a dimostrare la reale natura del bene ceduto.

La decisione

La Corte ha esaminato congiuntamente i due motivi del ricorso dell'Agenzia e li ha ritenuti infondati. Ha affermato che la CTR aveva motivato in modo sufficiente e logicamente adeguato, senza omettere la valutazione dei fatti rilevanti, e ha ribadito l'orientamento consolidato secondo cui, ai fini della tassazione della plusvalenza, non è consentito riqualificare come cessione di area edificabile la vendita di un fabbricato solo perché destinato a demolizione o perché il lotto residui in parte edificabile. La Corte ha però accolto la richiesta della contribuente di applicare il giudicato esterno favorevole formatosi nei confronti della coobbligata solidale, richiamando il principio secondo cui l'annullamento dell'atto impositivo ottenuto da uno dei condebitori si estende agli altri condebitori cui l'atto sia stato notificato, se non si sia formato giudicato nel relativo giudizio. In dispositivo, tuttavia, il testo fornito si interrompe subito dopo la formula 'rigetta il ricorso proposto d...', sicché non è integralmente ricostruibile dalla sola porzione trascritta la parte finale dispositiva, pur emergendo chiaramente il rigetto del ricorso dell'Agenzia e l'accoglimento della richiesta sul giudicato esterno.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma invocata per denunciare violazione e falsa applicazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  norma invocata per censurare l'omesso esame di fatti decisivi

• art. 17 d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  richiamato in relazione al regime di tassazione separata delle plusvalenze

• art. 67 d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  interpretato nel senso che sono imponibili le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di edificazione, non di fabbricati già esistenti

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  invocati per la interpretazione del contratto e del contenuto dell'atto di vendita

• art. 81, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986

  richiamato come previgente disciplina corrispondente all'attuale art. 67 TUIR

• art. 16, comma 1, lett. g-bis), d.P.R. 917/1986

  richiamato come previgente disciplina corrispondente all'attuale art. 17 TUIR

• art. 20 d.P.R. 131/1986

  richiamato per analogia in tema di imposta di registro, nel senso che non si può riqualificare un fabbricato come area edificabile sulla base della sola intenzione di demolire e ricostruire

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  la Corte esclude la sua applicazione in presenza di soccombenza di una pubblica amministrazione ammessa alla prenotazione a debito

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, la cessione di un bene va qualificata in base alle sue caratteristiche oggettive al momento del trasferimento: se l'oggetto del contratto è un fabbricato, anche fatiscente o destinato a demolizione, non può essere automaticamente riqualificato come cessione di area edificabile.
• La nozione fiscale di terreno edificabile presuppone che il bene ceduto sia un'area suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti; non rientra in tale categoria un suolo già edificato solo perché il fabbricato sia degradato, demolibile o lasci residuare capacità edificatoria.
• L'intenzione delle parti di demolire il fabbricato e ricostruire non prevale, da sola, sulle caratteristiche oggettive dell'operazione immobiliare ai fini dell'imposizione indiretta o diretta, quando il trasferimento riguardi un edificio già esistente.
• Il giudice di merito non è tenuto a confutare singolarmente ogni allegazione o mezzo istruttorio, purché esponga in modo conciso ma logicamente adeguato gli elementi di fatto e di diritto posti a base della decisione.
• Nel processo tributario, la sentenza favorevole ottenuta da uno dei coobbligati solidali contro lo stesso atto impositivo può giovare anche agli altri condebitori, se non si è formato giudicato nel relativo giudizio e l'atto è stato notificato anche a costoro.

Come è indicizzato