Cassazione Civile, Ordinanza n. 31434/2023 del 13/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, nel 1994, di due appartamenti con relative pertinenze da parte dell’originario proprietario a una società. Dopo la vendita, gli occupanti originari continuarono a utilizzare gli immobili; con scrittura privata del giorno successivo si impegnarono a rilasciarli entro il 31 dicembre 1995 e, in caso di ritardo, era prevista una penale per alcuni di essi. Gli attori chiesero di accertare l’usucapione della proprietà sostenendo che la società non avesse mai acquistato il possesso materiale e che il perdurante godimento fosse possesso utile ad usucapionem; la società resistette e domandò il rilascio, oltre alla penale. In Cassazione i ricorrenti dedussero: 1) violazione di norme in tema di possesso e usucapione, assumendo che il trasferimento non avesse comportato il trasferimento del possesso e che la scrittura del 6 aprile 1994 non dimostrasse una detenzione nomine alieno; 2) violazione di norme processuali e sostanziali per avere la Corte d’appello accolto una domanda di restituzione, a loro dire prescritta e non proposta nei termini di rivendicazione, qualificando impropriamente il rapporto come comodato precario; 3) violazione delle norme sulla prescrizione e sulla clausola penale, sostenendo che anche il diritto alla penale fosse prescritto perché decorrente dal 1° gennaio 1996.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la censura era formulata in modo generico e, comunque, la Corte territoriale aveva correttamente escluso l’usucapione: non esiste un costituto possessorio implicito nella vendita, sicché il trattenimento dell’immobile da parte del venditore/occupante va valutato caso per caso; nella specie la scrittura privata e il patto di rilascio con penale deponevano per una mera detenzione e non per un possesso utile. Ha respinto anche il secondo motivo, affermando che la qualificazione del rapporto come comodato precario e la conseguente domanda di restituzione erano coerenti con gli accertamenti di merito e che la prescrizione del diritto alla restituzione decorre, nel comodato a tempo indeterminato, dalla richiesta di restituzione rimasta inadempiuta. Quanto al terzo motivo, la Corte ha corretto la motivazione della sentenza d’appello ai sensi dell’art. 384 c.p.c., precisando che il diritto alla penale è soggetto a prescrizione decennale; tuttavia ha confermato il rigetto perché la domanda sulla penale era stata limitata all’ultimo decennio, con esclusione della fondatezza della censura. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1376 c.c.

  La vendita produce l’effetto traslativo per il solo consenso, non essendo necessaria la consegna per il trasferimento della proprietà.

• art. 1140 c.c.

  Il possesso richiede il potere di fatto sulla cosa esercitato con animus possidendi; il mero godimento materiale va distinto dalla detenzione.

• art. 1141 c.c.

  Il mutamento della detenzione in possesso non si presume e deve risultare da un comportamento inequivoco.

• art. 1158 c.c.

  L’usucapione presuppone un possesso continuato, pacifico e non equivoco per il tempo di legge.

• art. 1164 c.c.

  La mera detenzione non è sufficiente a fondare l’usucapione senza prova del mutamento del titolo.

• art. 1362 c.c. e ss.

  I canoni di interpretazione contrattuale possono essere denunciati in cassazione solo indicando specificamente le regole violate e il modo in cui il giudice di merito se ne sia discostato.

• art. 2697 c.c.

  Il motivo che deduce violazione dell’onere della prova deve essere specifico e correlato alla concreta ratio decidendi.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti della domanda, ma la qualificazione giuridica della pretesa va valutata in base al contenuto sostanziale di quanto dedotto.

• art. 1803 c.c.

  Il comodato è compatibile con la detenzione protratta dell’immobile da parte del comodatario/occupante.

• art. 1810 c.c.

  Nel comodato senza termine la restituzione è esigibile su richiesta del comodante.

• art. 2934 c.c.

  La prescrizione del diritto alla restituzione/alla penale va verificata in relazione alla concreta esigibilità del diritto.

• art. 2935 c.c.

  La prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere.

• art. 1384 c.c.

  La clausola penale, quale liquidazione convenzionale del danno, resta soggetta al controllo sulla sua applicazione e alla prescrizione del relativo credito.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  La Corte può correggere la motivazione della decisione impugnata quando il dispositivo sia conforme a diritto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• artt. 375 e 380-bis.1 c.p.c.

  Norme sul rito camerale in Cassazione.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile non esiste un automatico trasferimento del possesso in capo all’acquirente: se il venditore o l’occupante continua a trattenere il bene, occorre accertare in concreto se la situazione sia di possesso o di detenzione nomine alieno.
• L’usucapione non può essere riconosciuta se il soggetto che continua a godere del bene non prova un mutamento univoco della detenzione in possesso, desumibile da comportamenti incompatibili con il precedente titolo.
• La qualificazione del rapporto tra le parti, anche come comodato precario, può essere ricavata dal complesso delle pattuizioni e dei comportamenti successivi, senza che sia decisivo il solo nomen iuris utilizzato dalle parti.
• Nel comodato senza termine, il diritto alla restituzione del bene diviene esigibile e quindi si prescrive solo dal momento in cui il comodante formula la richiesta di restituzione rimasta inosservata.
• La clausola penale, quale forma convenzionale di liquidazione del danno da inadempimento, è soggetta alla prescrizione decennale; tuttavia, se la domanda è limitata al periodo non prescritto, la censura sulla prescrizione non può trovare accoglimento.
• In cassazione la denuncia di violazione di legge e dei canoni interpretativi contrattuali richiede specificità: non basta elencare norme astrattamente violate, ma occorre confrontare in modo puntuale la regola applicata dal giudice con il precetto normativo asseritamente disatteso.

Come è indicizzato