Cassazione Civile, Sentenza n. 18291/2020 del 03/09/2020

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto di cessione di cubatura del 21/06/2001 per terreni confinanti: la Quaranta Rubbie aveva pagato i cedenti per ottenere cubatura edificabile e una servitù di passaggio. I cedenti successivamente conferivano i terreni alla societa Parco della Muratella omettendo di rappresentare tale cessione di cubatura e la servitù. Quaranta Rubbie chiedeva (i) la revocatoria del conferimento ai sensi dell'art. 2901 c.c., (ii) il riconoscimento e la trascrizione dell'atto di cessione di cubatura e della servitù, (iii) il risarcimento o in subordine la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo. Il Tribunale aveva accolto la revocatoria e il riconoscimento della servitù; la Corte d'Appello, in parziale riforma, aveva dichiarato inammissibile la revocatoria, respinto la declaratoria di servitù e invece dichiarato risolto il contratto per inadempimento con condanna alla restituzione del prezzo, ordinando inoltre la cessazione dell'esercizio della servitù da parte della Quaranta Rubbie e il ristoro a favore della Parco della Muratella per l'occupazione della strada.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso della Quaranta Rubbie (con assorbimento di altri motivi) ritenendo erronea l'affermazione di inammissibilità dell'azione revocatoria: la revocatoria ex art. 2901 c.c. può tutelare anche una legittima aspettativa di credito derivante da contratto di cessione di cubatura, non solo crediti certi, liquidi ed esigibili, quindi la Corte d'Appello non avrebbe dovuto dichiararla inammissibile. La Cassazione ha inoltre rilevato vizi motivazionali tali da rendere nulli alcuni capi della sentenza impugnata (anche sui primi quattro motivi del ricorso incidentale) e ha cassato la sentenza impugnata rinviando la causa alla Corte d'Appello di Roma, altra sezione, per nuovo esame anche sulle spese del giudizio di legittimità. In sintesi: cassazione e rinvio per ulteriore decisione; non è stata confermata né definitivamente annullata la statuizione di merito sulla risoluzione e sulle servitù, perché la decisione è stata rimessa alla Corte territoriale in altro collegio.

Norme richiamate

• art. 2901 c.c.

  Disciplina dell'azione revocatoria ordinaria: la Corte ha interpretato che la nozione di credito ai fini dell'art. 2901 c.c. è ampia e comprende anche l'aspettativa di credito derivante da una cessione di cubatura, quindi l'azione può essere proposta anche in tali casi per tutelare la garanzia patrimoniale generica del creditore

• art. 2740 c.c.

  Principio della responsabilità patrimoniale del debitore: la revocatoria mira a ricostituire la garanzia generica offerta dal patrimonio del debitore, ridotta dall'atto dispositvo

• artt. 112, 132 n.4, 277, 359 c.p.c.

  Norme sul contenuto e sulla motivazione della decisione: la Corte ha richiamato la necessità di motivazione chiara e non contraddittoria e ha ritenuto sussistere vizi tali da comportare annullamento per motivazione mancante, apparente o incomprensibile

• art. 360 c.p.c. (nn. 3, 4, 5)

  Grounds di cassazione per omesso esame di fatto decisivo, motivazione inesistente o apparente: la Corte ha ritenuto fondati alcuni dei motivi di cassazione fondati su tali carenze motivazionali

• art. 30 D.P.R. n. 380/2001

  Richiamato nei motivi relativi alla materia urbanistica e alla disciplina della concessione edilizia; la Corte conferma che il trasferimento di cubatura rileva solo dopo il provvedimento amministrativo di concessione

• art. 1453 c.c.

  Risoluzione per inadempimento: impiegata nella controversia di merito (contestata dalla ricorrente), la Corte di Cassazione ha però risolto la questione rimandando la valutazione alla Corte d'Appello riformulata

• art. 2043 c.c.

  Il generale obbligo di risarcimento per fatto illecito è invocato nelle contestazioni relative ai danni per l'esercizio della strada/servitù; la Corte d'Appello aveva riconosciuto un ristoro mensile alla Parco della Muratella, decisione che la Cassazione ha rimesso a nuovo esame

• art. 2643 c.c. e art. 2644 c.c.

  Regole sulla trascrizione degli atti: richiamate nei motivi sulla opponibilità ai terzi dell'accordo di cessione di cubatura

Massime di principio

• La cessione di cubatura ha natura obbligatoria fra le parti: non costituisce di per sé un diritto reale opponibile ai terzi fino all'adozione del provvedimento amministrativo che riconosce la volumetria al cessionario.
• L'azione revocatoria ex art. 2901 c.c. può essere esperita anche per tutelare una legittima aspettativa di credito (credito eventuale o litigioso) con funzione di conservazione della garanzia patrimoniale; non è limitata ai soli crediti già certi, liquidi ed esigibili.
• Scopo della revocatoria è ricostituire la garanzia patrimoniale generale del creditore e non ottenere una prestazione in forma specifica; tuttavia l'ammissibilità deve essere valutata caso per caso secondo l'effetto patrimoniale dell'atto impugnato.
• La trascrizione e la tempestiva rappresentazione degli oneri e degli accordi relativi a diritti edificatori sono essenziali per l'opponibilità a terzi e per la tutela dei creditori: omissioni possono integrare i presupposti per azioni revocatorie o per risoluzioni contrattuali.
• La Corte d'Appello deve motivare in modo chiaro e non contraddittorio: la mancanza, l'apparenza o l'incomprensibilità della motivazione integrano vizi tali da giustificare la cassazione.
• In valutazioni sul comportamento dei cedenti e sul conferimento a società, occorre considerare l'effettiva diminuzione della consistenza patrimoniale e il nesso di pregiudizio verso l'aspettativa creditoria; non basta l'esistenza formale di un trasferimento societario per escludere automaticamente rimedi del creditore.
• Se la Corte territoriale decide la risoluzione per inadempimento e la restituzione del prezzo, detta statuizione non esclude in via automatica la valutazione della revocatoria: i rimedi possono essere alternativi e valutati secondo la funzione protettiva del credito.
• Chi intende far valere un diritto derivante da accordi urbanistici e di servitù deve curare la trascrizione, la rappresentazione nelle perizie e la tempestiva azione giudiziale, perché omissioni possono determinare l'esito del contendere.