Cassazione Civile, Ordinanza n. 14948/2026 del 19/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte di due contribuenti, di un avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro e delle imposte ipocatastali relativo a un atto di compravendita di terreno rogato nel 2008. L'Ufficio aveva rideterminato il valore del bene da euro 20.700,00 a euro 75.600,00, assumendo la natura edificabile dell'area. La Commissione tributaria provinciale aveva accolto solo in parte il ricorso, rideterminando il valore in euro 44.135,00. In appello, la Corte di giustizia tributaria regionale aveva invece annullato integralmente l'avviso, ritenendo rilevante, ai fini della qualificazione del terreno, la delibera di adozione del nuovo strumento urbanistico comunale intervenuta nel 2007, che aveva mutato la destinazione dell'area da edificabile a fascia di rispetto boschiva. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione delle norme sull'imposta di registro e delle norme urbanistiche statali e regionali, sostenendo che la CTR avrebbe dovuto considerare non la data di adozione del piano, ma la successiva data di entrata in vigore del medesimo a seguito dell'approvazione regionale e della pubblicazione ufficiale.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha confermato l'orientamento secondo cui, ai fini della determinazione dell'imposta di registro, l'edificabilità di un'area va desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dalla successiva approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi. La Corte ha valorizzato la natura di norma di interpretazione autentica dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006, con efficacia retroattiva, e ha ribadito che la mera adozione del nuovo strumento urbanistico produce un immediato riflesso sul valore venale dei terreni, anche quando la nuova destinazione comporti perdita della vocazione edificatoria. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di legittimità. È stato inoltre escluso il raddoppio del contributo unificato in ragione della qualità di Amministrazione dello Stato della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare violazione o falsa applicazione di legge in cassazione.

• artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Norme richiamate dalla ricorrente in tema di determinazione del valore imponibile ai fini dell'imposta di registro.

• artt. 8 e 9 della L. 1150/1942

  Richiamati dalla ricorrente come disciplina urbanistica rilevante per la qualificazione del terreno.

• art. 39 della L. 142/1990

  Norma richiamata dalla ricorrente in relazione alla disciplina urbanistica locale.

• L. Regione Sicilia 71/1978

  Normativa urbanistica regionale richiamata dalla ricorrente.

• L. Regione Sicilia 15/1991

  Normativa urbanistica regionale richiamata dalla ricorrente.

• art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. in L. 4 agosto 2006, n. 248

  La Corte lo qualifica come norma di interpretazione autentica: ai fini dell'imposta di registro l'edificabilità dell'area si desume dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dagli strumenti attuativi; la norma ha efficacia retroattiva e generale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per il raddoppio del contributo unificato, escluso nei confronti delle Amministrazioni dello Stato esenti tramite prenotazione a debito.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Norma che ha introdotto il meccanismo del raddoppio del contributo unificato nei casi di impugnazione respinta, inammissibile o improcedibile.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la qualificazione edificatoria di un terreno deve essere desunta dal piano regolatore generale adottato dal Comune, senza attendere l'approvazione regionale o l'efficacia di strumenti urbanistici attuativi, quando il legislatore abbia attribuito rilevanza alla sola adozione del piano.
• La disposizione che attribuisce rilievo, per l'imposta di registro, al piano regolatore generale adottato dal Comune opera come norma di interpretazione autentica e si applica retroattivamente anche ai trasferimenti anteriori alla sua entrata in vigore.
• La perdita della vocazione edificatoria derivante dall'adozione del nuovo strumento urbanistico incide immediatamente sul valore venale del bene e può giustificare la rettifica del valore dichiarato ai fini fiscali già prima dell'approvazione definitiva del piano.
• Quando la Corte di cassazione respinge il ricorso proposto da un'Amministrazione dello Stato, non si applica il raddoppio del contributo unificato previsto dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, per effetto del meccanismo della prenotazione a debito.

Come è indicizzato