Cassazione Civile, Sentenza n. 15876/2020 del 24/07/2020

Esito

La controversia

A seguito del controllo dell’atto di compravendita di un appartamento con destinazione a ufficio, la società venditrice aveva dichiarato un corrispettivo di Euro 420.000,00. L’Agenzia delle Entrate rettificava il valore in Euro 1.145.000,00, facendo riferimento alle quotazioni OMI e FIAIP e alla collocazione dell’immobile in una zona ritenuta più prestigiosa. La contribuente impugnava l’accertamento per difetto di motivazione. La CTP respingeva tale censura, considerava le quotazioni OMI elementi meramente indiziari e rideterminava il valore in Euro 848.700,00, in ragione della zona di riferimento. La CTR Lazio, con sentenza n. 2704/2/2016 del 5 maggio 2016, rigettava l’appello della società, ritenendo legittimo l’accertamento e adeguatamente supportata la stima anche dalla posizione centrale e dal pregio architettonico dell’edificio. In cassazione la società proponeva due motivi: con il primo denunciava la violazione dell’art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, dell’art. 1, comma 307, della L. n. 296/2006 e dei commi 3 e 5 del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 27 luglio 2007, contestando i criteri di valutazione e l’inquadramento dell’immobile in una zona diversa da quella OMI; sosteneva inoltre che la valutazione non poteva superare il massimo della fascia OMI pertinente e richiamava il rifiuto dell’occupante di acquistare l’immobile per Euro 420.000,00. Con il secondo motivo denunciava l’omesso esame di due perizie di parte che, a suo dire, attestavano la congruità del prezzo. L’Agenzia delle Entrate chiedeva il rigetto del ricorso.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il primo motivo: le quotazioni OMI non costituiscono fonte tipica di prova né prova autonoma del valore venale, ma sono indicazioni di massima e strumenti di ausilio; l’accertamento può tuttavia fondarsi su ulteriori elementi concreti e il giudice può valorizzare elementi indiziari adeguati. La loro natura indiziaria non impediva all’Ufficio di collocare motivatamente l’immobile in una zona diversa da quella formalmente indicata dall’OMI. Nel caso concreto i giudici di merito avevano considerato la maggiore vicinanza e omogeneità dell’immobile con le zone assunte a parametro, la posizione centralissima, la buona accessibilità, la propensione della zona all’attività terziaria e il pregio architettonico dell’edificio; inoltre, una volta considerata quella zona, la contribuente non contestava la congruità dei valori applicati. Il rifiuto dell’occupante di acquistare al prezzo dichiarato non dimostrava la congruità del prezzo, potendo dipendere da diverse ragioni. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: contestava in sostanza la valutazione di merito delle prove, senza dimostrare un vizio motivazionale sindacabile in cassazione; inoltre, le perizie non erano state riportate nei passaggi significativi, in violazione del principio di specificità, e non era stata specificamente confutata la rilevanza degli elementi oggettivi valorizzati dalla CTR. La Corte ha quindi confermato la sentenza impugnata, condannato la ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 10.000,00 oltre spese prenotate a debito, e dichiarato dovuto l’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131/1986

  In tema di imposta di registro, l’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante delle quotazioni OMI pubblicate sul sito web dell’Agenzia delle entrate, atteso che queste non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l’accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti.

  La rettifica del valore ai fini dell’imposta di registro non può basarsi sul solo scostamento dalle quotazioni OMI: occorrono elementi probatori idonei, mentre le quotazioni hanno funzione orientativa e devono essere valutate insieme ai parametri concreti del bene.

• art. 115, comma 2, c.p.c.

  In particolare, le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni di valori di larga massima”.

  Le quotazioni OMI possono essere utilizzate dal giudice come nozioni di comune esperienza e strumento estimativo orientativo, ma non valgono da sole come prova del valore concreto del bene.

• art. 39 D.P.R. n. 600/1973

  Nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi della L. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), art. 24, comma 5, che ha modificato il D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 ed il D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purchè dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto.

  Venuta meno la presunzione legale di corrispondenza tra prezzo e valore normale, l’accertamento può essere fondato anche su un solo elemento presuntivo se grave e preciso; i soli valori OMI non sono però sufficienti e devono essere corroborati da ulteriori indizi.

• art. 54 D.P.R. n. 633/1972

  Nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi della L. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), art. 24, comma 5, che ha modificato il D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 ed il D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purchè dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto.

  Per le contestazioni di maggiori ricavi da cessione immobiliare, la presunzione legale basata sul valore normale è stata sostituita dalla presunzione semplice; resta possibile fondare l’accertamento su un elemento grave e preciso, ma le quotazioni OMI da sole non bastano.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  D’altra parte, fermo restando che la ricorrente ha omesso, in violazione del principio di specificità di cui all’art. 366 c.p.c., n. 6), di trascrivere, almeno nei loro passaggi maggiormente significativi, le perizie di parte (essendosi limitata ad indicare – cfr. pag. 21 del ricorso – genericamente le caratteristiche che il tecnico di parte avrebbe preso in considerazione), la stessa non ha preso posizione espressamente sui dati oggettivi valorizzati dalla CTR (e riportati nell’analisi del primo motivo).

  Il ricorrente che fonda una censura su documenti deve indicarne il contenuto in modo specifico, riportandone almeno i passaggi rilevanti; una generica descrizione delle perizie non soddisfa il requisito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nuovo testo del n. 5 – non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie

  L’omessa menzione di singoli elementi istruttori non integra il vizio di omesso esame di un fatto decisivo quando il fatto storico cui essi si riferiscono è stato comunque considerato dal giudice.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrono i presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), per il raddoppio del versamento del contributo unificato.

  In caso di rigetto del ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013, ricorrono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, secondo la disposizione applicabile ratione temporis.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI sono valori orientativi e non costituiscono fonte tipica di prova né dimostrano da sole il valore venale concreto di un immobile; l’accertamento fondato sul loro scostamento rispetto al corrispettivo dichiarato deve poggiare su elementi ulteriori e su presunzioni gravi, precise e concordanti.
• La natura meramente indiziaria delle quotazioni OMI non impedisce all’Amministrazione di collocare il bene in una zona diversa da quella formalmente indicata dall’Osservatorio, purché l’inquadramento sia motivato attraverso caratteristiche concrete dell’immobile e della sua localizzazione.
• Nel sistema della presunzione semplice, il convincimento del giudice tributario può fondarsi anche su un unico elemento, se dotato di gravità e precisione; le sole quotazioni OMI, tuttavia, non soddisfano tale requisito e devono essere corroborate da ulteriori indizi.
• La scelta tra elementi probatori e la valutazione della loro attendibilità appartengono al giudice di merito e non sono riesaminabili in cassazione quando la motivazione è coerente e non ricade nelle ipotesi di anomalia motivazionale sindacabili.
• L’omesso esame di singoli elementi istruttori non integra il vizio previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. se il fatto storico rilevante è stato comunque considerato dal giudice.
• Chi deduce in cassazione l’omesso esame di documenti o perizie deve assolvere l’onere di specificità, riportandone almeno i passaggi significativi; la loro descrizione generica non consente l’esame della censura.

Come è indicizzato