Cassazione Civile, Ordinanza n. 20888/2023 del 18/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo emesso su richiesta del condominio per il pagamento di contributi condominiali riferiti a saldo consuntivo di gestione straordinaria 2011, a rate del preventivo ordinario 2012/2013 e a una rata per lavori straordinari all’ascensore, sulla base di una delibera assembleare del 7 novembre 2012. Le opponenti avevano contestato la validità del punto 3 di una precedente delibera del 5 novembre 2008, con cui, in ragione dei disagi attribuiti a un ufficio e alla maggiore frequentazione dei locali, era stata imposta alle unità immobiliari delle ricorrenti una maggiorazione forfetaria delle spese di portierato e ascensore rispetto alle tabelle millesimali. In cassazione la ricorrente deduceva: violazione degli artt. 1123 c.c., 69 disp. att. c.c. e 112 c.p.c. per omessa pronuncia e per avere la Corte territoriale ricondotto la vicenda a una semplice modifica tabellare/annullabilità invece che a una nullità della delibera; violazione degli artt. 167 c.p.c. e 1137 c.c. per aver esaminato l’annullabilità senza una specifica eccezione; violazione degli artt. 1135 e 1137 c.c. per non avere considerato che la nullità della delibera originaria si propagherebbe alle successive delibere di riparto che ne facciano applicazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso e ha respinto gli altri motivi. Ha cassato la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e ha rinviato alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che è nulla la delibera assembleare adottata a maggioranza che, per un’unità immobiliare adibita a ufficio, stabilisca un incremento forfetizzato della quota per le spese dell’ascensore in ragione della maggiore utilizzazione del bene comune, poiché la modifica del criterio legale di riparto richiede il consenso unanime; ha invece precisato che le successive delibere di riparto che diano esecuzione a quel criterio illegittimo sono annullabili e non nulle per propagazione. Ha inoltre chiarito che tali successive delibere possono essere sindacate nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo solo se venga proposta tempestiva domanda riconvenzionale di annullamento ex art. 1137 c.c.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  La Corte distingue tra criteri legali di ripartizione delle spese e diversa convenzione; la modifica dei criteri legali richiede il consenso unanime dei condomini e, per l’ascensore, non è applicabile una maggiorazione fondata sul maggiore uso concreto dell’unità immobiliare.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma la Corte chiarisce che la fattispecie concreta riguarda non una mera rettifica dei valori tabellari, bensì una deroga al regime legale di riparto delle spese.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti della domanda o su fatti non allegati; il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato impone di decidere su tutte le domande ritualmente formulate.

• art. 113 c.p.c.

  Il giudice deve applicare il diritto e può riqualificare giuridicamente i fatti dedotti, purché restino immutati i fatti necessari alla fattispecie applicata.

• art. 167 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione alla dedotta eccezione di annullabilità; la Corte esclude che ciò impedisse la riqualificazione e il relativo scrutinio nei limiti consentiti.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alle delibere successive di approvazione dei riparti; la Corte nega che la nullità della delibera originaria si propaghi automaticamente ai successivi rendiconti.

• art. 1137 c.c.

  Le deliberazioni annullabili devono essere impugnate nei termini di legge; nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo la loro contestazione richiede un’apposita domanda riconvenzionale di annullamento.

• art. 1124 c.c.

  Per le spese di ascensore, la regola legale già consente di considerare il più intenso uso in proporzione all’altezza dei piani; non è consentita una maggiorazione forfetaria per l’uso più intenso dell’ufficio.

• art. 2434-bis c.c.

  Richiamato in via analogica per affermare che, una volta invalidato un rendiconto, l’amministratore deve tener conto della ragione di invalidità nei bilanci successivi e sottoporli nuovamente all’assemblea.

• art. 375 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 35 d.lgs. n. 149 del 2022

  Indicato per la disciplina processuale applicabile ratione temporis.

Massime di principio

• La delibera condominiale che, a maggioranza, modifichi in via generale e per il futuro i criteri legali di ripartizione delle spese è nulla, perché per una simile deroga è necessario il consenso unanime dei condomini o una convenzione equivalente.
• Se la delibera assembleare si limita ad applicare in concreto criteri di riparto già vigenti, la sua eventuale violazione dei criteri legali o convenzionali integra un vizio di annullabilità, non di nullità.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali, il giudice può rilevare la nullità della delibera posta a base del credito; l’annullabilità, invece, può essere fatta valere solo con apposita domanda riconvenzionale di annullamento proposta nei termini dell’art. 1137 c.c.
• La nullità della delibera originaria non si propaga automaticamente alle successive delibere di riparto che ne facciano applicazione: i successivi rendiconti sono, al più, annullabili se approvano un riparto errato in concreto.
• In materia di spese dell’ascensore, il criterio legale già consente di tener conto del maggior uso in base all’altezza dei piani; non è ammissibile imporre una maggiorazione forfetaria fondata sulla sola destinazione professionale o sull’intensità di frequentazione dell’unità immobiliare.

Come è indicizzato