Cassazione Civile, Sentenza n. 20499/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

Il ricorso principale contestava l'applicazione da parte della Corte d'appello delle N.T.O. del Comune di Cassola (che imponevano la distanza di 5 metri dal confine) nonché la conseguente pronuncia di arretramento dell'edificio realizzato da Edil Bessica s.r.l. I ricorrenti sostenevano che tali norme comunali erano state introdotte dopo la costruzione dell'immobile (ius superveniens) e quindi non potevano essere applicate retroattivamente; inoltre contestavano la mancata verifica, da parte del giudice di merito, della data di ultimazione dei lavori e della normativa edilizia applicabile al tempo della costruzione, la possibilità di deroga pattizia alle distanze regolamentari prevista dalle N.T.O., l'applicazione impropria di principi di responsabilità e di abuso del diritto, nonché l'erronea valutazione sulla sostituibilità della tutela ripristinatoria con il risarcimento e sulla regolazione delle spese di giudizio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale (violazione del principio iura novit curia e mancato accertamento della temporaneità di applicazione delle N.T.O.), dichiarando assorbiti i restanti motivi. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Venezia nella parte censurata e ha rinviato il procedimento alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione perché riesamini la questione della distanza dell'immobile dal confine alla luce dei principi indicati. Ha posto a carico della parte soccombente le spese del giudizio di legittimità (rinvio anche per le spese).

Norme richiamate

• art. 872 c.c.

  Riferimento alla disciplina generale delle distanze tra costruzioni; richiamato nel contesto della necessità di valutare norme locali integrative rispetto al codice

• art. 873 c.c.

  Norma centrale sulle distanze dal confine tra costruzioni; la Corte ha richiamato la necessità di verificare quale disciplina (codice o norme comunali) fosse applicabile al momento della edificazione

• art. 874, 875, 877 c.c.

  Norme integrative in tema di distanza e azioni a tutela del vicino; menzionate nei motivi dei ricorrenti relativi all'applicazione concreta delle distanze

• N.T.O. Comune di Cassola, art. 15, cc. 7 e 8 e art. 46, c. 5

  Le N.T.O. prevedevano distanza di 5 metri e possibilità di edificare in aderenza previa deroga: la Corte ha rilevato che il giudice di merito non ha accertato se tali disposizioni fossero vigenti al tempo della costruzione e quindi applicabili

• art. 11 Disposizioni sulla legge in generale (Preleggi)

  Riferito al principio tempus regit actum e al dovere del giudice di conoscere d'ufficio norme locali (ius novit curia); la Corte ha rilevato violazione nel mancato accertamento temporale dell'entrata in vigore della normativa comunale

• principio ius superveniens / prevenzione

  Richiamato per affermare che uno ius superveniens più restrittivo non può essere applicato alle costruzioni già ultimate alla sua entrata in vigore; la Corte ha ritenuto mancato accertamento in merito

• legge regionale Veneto n. 14/2009, art. 2 c. 1 (mod. legge regionale 32/2013) e legge regionale n. 30/2016 art. 64

  Richiamate dai ricorrenti come disciplina regionale eventualmente favorevole/preveniente; la Corte ha ritenuto assorbite le doglianze secondarie in seguito all'accoglimento del primo motivo, ma ne evidenzia l'importanza di verificare la normativa applicabile temporalmente

• art. 2058 c.c. e art. 2933 c.c. c.2

  Richiamate dai ricorrenti per sostenere la possibilità di sostituire la demolizione con risarcimento per equivalente ove sussistano pericoli per l'edificio o rilevanti interessi economici; la Corte non ha risolto la questione nel merito, l'ha invece rinviata per nuovo esame

• art. 833 c.c., artt. 1175 e 1375 c.c.

  Invocati dai ricorrenti per contestare un presunto abuso del diritto da parte del Nichele; la Corte ha ritenuto la questione assorbita dall'accoglimento del primo motivo e quindi non risolta definitivamente

• art. 360 c.p.c. (n. 3 e n.4)

  Norma processuale citata per i motivi di cassazione: i ricorrenti hanno dedotto violazione di legge e falsa applicazione di norme; la Corte ha accolto il motivo di cui al n.3 relativo alla violazione dell'obbligo di accertamento delle norme locali nel tempo

• art. 91 e 92 c.p.c.

  Richiamati in relazione alla regolazione delle spese: il ricorso incidentale lamentava errata compensazione delle spese di primo grado; la questione è stata assorbita dal deciso e rinviata per nuovo esame

Massime di principio

• Il giudice deve accertare d'ufficio e temporalmente quale normativa edilizia locale sia applicabile al caso concreto (principio iura novit curia e tempus regit actum); non è sufficiente richiamare una norma comunale senza verificare se fosse vigente alla data di costruzione.
• Le norme comunali integrative (N.T.O. e regolamenti edilizi) hanno valore di norme giuridiche secondarie e possono integrare la disciplina codicistica delle distanze, ma non si applicano retroattivamente se entrate in vigore dopo l'effettiva realizzazione delle costruzioni (limite dello ius superveniens).
• Il principio della prevenzione (priorità dell'edificazione lecita antecedente) può giocare a favore di chi ha edificato prima, ma richiede accertamenti sulla liceità e sulla normativa vigente al tempo della costruzione.
• La deroga pattizia alle distanze regolamentari prevista da norme locali va valutata concretamente: se la normativa locale prevede possibilità di deroga o edificazione in aderenza, il giudice deve verificare se sussisteva una valida convenzione tra le parti o facoltà di edificare in aderenza.
• La sostituzione della tutela ripristinatoria con il solo risarcimento per equivalente è possibile solo se compatibile con la legge e valutando gli interessi pubblici e privati coinvolti (rischi statici, interesse economico nazionale); il giudice deve motivare adeguatamente la scelta del rimedio.
• In caso di doglianza sulle spese, la compensazione dipende dalla condotta processuale delle parti (disponibilità alla conciliazione, comportamento precedente) e deve essere motivata; errori procedurali su questo punto possono giustificare il rinvio.