Cassazione Civile, Ordinanza n. 28217/2023 del 06/10/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione relativo a un immobile sito in Monticello d'Ongina. La società locatrice ha chiesto l'accertamento dell'illegittimità del recesso anticipato comunicato dalla conduttrice, sostenendo che mancassero i "gravi motivi" richiesti dall'art. 27 l. n. 392/1978. La Corte d'appello aveva invece ritenuto legittimo il recesso, valorizzando la crisi del settore trasporti/logistica, il calo delle commesse, perdite economiche risultanti dai bilanci, e ulteriori eventi esterni (agitazioni sindacali, blocco dell'hub di smistamento, calo dei volumi di spedizioni, recesso da un contratto di agenzia, adeguamenti tariffari ai fornitori). Nel ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione del giudicato interno e dei limiti del devolutum, nonché degli artt. 115, 345 e 437 c.p.c., perché la Corte d'appello avrebbe fondato la decisione su ragioni non dedotte o diverse da quelle enunciate nella lettera di recesso e su documenti non specificamente valorizzati in primo grado; 2) violazione dell'art. 27, comma 8, l. n. 392/1978, sostenendo che i fatti valorizzati non integrassero gravi motivi, non essendo esterni, imprevedibili e sopravvenuti, né riferibili all'attività svolta nei locali; 3) violazione degli artt. 2697 e 116 c.p.c. e 2709 c.c., per l'uso probatorio dei bilanci e della relazione sulla gestione e per l'omessa considerazione di dati contrari; 4) nullità della sentenza per motivazione apparente o illogica, perché la Corte territoriale avrebbe confuso la crisi economica dell'impresa con la crisi generale del settore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o comunque infondate le censure, osservando in sintesi che: il preteso giudicato interno non era configurabile, perché la statuizione di primo grado era stata interamente devoluta con l'appello; il giudice di merito poteva valorizzare fatti e documenti ritualmente acquisiti per accertare ex actis i gravi motivi; il recesso del conduttore ex art. 27 l. n. 392/1978 richiede motivi sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, idonei a rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto, ma la valutazione della loro concreta sussistenza è questione di fatto non sindacabile in cassazione nei limiti dedotti; la censura sulla prova era in realtà una diversa lettura del materiale istruttorio; la motivazione della sentenza d'appello non era apparente né incomprensibile. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 27, comma 8, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il recesso del conduttore nelle locazioni commerciali è legittimo solo se fondato su eventi sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato si forma solo sulla statuizione minima di fatto, norma ed effetto; se la statuizione finale è impugnata, non si consolida un giudicato interno sui passaggi argomentativi che la sorreggono.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 2909 c.c. per escludere la formazione di un giudicato interno sulla questione devoluta in appello.

• art. 115 c.p.c.

  È denunciabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o fuori dei poteri officiosi; non quando attribuisce diverso peso alle prove ritualmente acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza non può risolversi in una contestazione della valutazione di merito delle prove, che resta riservata al giudice di merito.

• art. 437 c.p.c.

  In appello nel rito del lavoro è ammissibile il rilievo di fatti risultanti dagli atti anche se non specificamente allegati, purché ritualmente documentati e nei limiti delle preclusioni probatorie.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per contestare la dedotta introduzione di elementi nuovi in appello; la Corte ha escluso la violazione, ritenendo che si trattasse di valutazione di fatti già emergenti dagli atti.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  La censura è inammissibile se non indica specificamente il contenuto e la localizzazione degli atti e documenti su cui si fonda.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell'onere della prova sussiste solo se il giudice attribuisce l'onere alla parte sbagliata; non se si contesta la sufficienza della prova valutata dal merito.

• art. 2709 c.c.

  Le scritture contabili fanno prova contro l'imprenditore, ma possono valere anche come elementi indiziari a favore di chi le produce, in concorso con altri elementi.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione manca solo se la motivazione è del tutto assente, apparente, irriducibilmente contraddittoria o obiettivamente incomprensibile.

• art. 111 Cost.

  Richiamato in relazione al requisito costituzionale della motivazione della sentenza.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato deciso in adunanza camerale sulla base della disciplina del rito camerale in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Norma richiamata quale fonte della disciplina dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato in relazione al calcolo dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel recesso anticipato del conduttore da locazione non abitativa, i "gravi motivi" devono consistere in fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oggettivamente gravosa la prosecuzione del rapporto.
• La comunicazione di recesso deve indicare il grave motivo posto a base della disdetta, ma non impone al conduttore di allegare già in quella sede tutte le ragioni di fatto o le prove che lo sorreggono; tali elementi possono essere verificati in giudizio se risultano dagli atti.
• Nel giudizio di appello il giudice può confermare o riformare la decisione di primo grado anche sulla base di una diversa ricostruzione dei fatti e di elementi istruttori già ritualmente acquisiti, senza violare il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
• Il giudicato interno non si forma sui singoli passaggi argomentativi della sentenza quando sia stata impugnata la statuizione finale che li contiene; si consolida solo sulla statuizione minima autonoma non devoluta.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in presenza di un uso processualmente scorretto della prova, non quando la censura mira soltanto a sostituire la propria lettura del materiale istruttorio a quella del giudice di merito.
• Le scritture contabili possono essere utilizzate dal giudice, fuori dalle ipotesi di efficacia probatoria tipica, come elementi indiziari idonei a fondare una prova presuntiva anche a favore dell'imprenditore che le abbia prodotte.
• La nullità della sentenza per difetto di motivazione ricorre soltanto nei casi estremi di mancanza assoluta, apparenza, irriducibile contraddittorietà o incomprensibilità oggettiva della motivazione.

Come è indicizzato