Cassazione Civile, Ordinanza n. 28143/2023 del 06/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso non abitativo relativo a un immobile sito in Sassari. Il conduttore agiva per ottenere la dichiarazione di inefficacia della clausola contrattuale che prevedeva l'aggiornamento automatico del canone in base agli indici ISTAT nella misura del 100%, anziché nella misura del 75% prevista dall'art. 32 della L. 392/1978, e per ottenere la ripetizione delle somme versate in eccedenza. Sosteneva inoltre che, contestualmente al contratto registrato, le parti avessero sottoscritto una scrittura privata non registrata con la quale era stato pattuito un canone maggiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato. Il Tribunale aveva respinto la domanda di restituzione delle somme relative alla scrittura non registrata, ma aveva accolto quella relativa all'aggiornamento ISTAT al 100%. In appello, la Corte territoriale aveva invece dichiarato la nullità del contratto non registrato contenente la maggiorazione del canone e aveva condannato il locatore alla restituzione di tutte le somme percepite oltre il canone indicato nel contratto registrato. Il locatore ricorreva per cassazione deducendo: (1) violazione degli artt. 115, 116 e 345, comma 3, c.p.c. per omesso esame di un fatto decisivo relativo alle dichiarazioni dei redditi; (2) violazione dell'art. 1418, comma 1, c.c., dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004, dell'art. 53 Cost. e dell'art. 79 L. 392/1978, contestando soprattutto l'applicazione retroattiva dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004; (3) violazione degli artt. 345 c.p.c., 1414 e 1418 c.c. in relazione alla qualificazione dell'accordo integrativo/simulato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti il primo e il terzo, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto che la norma sulla nullità dei contratti di locazione non registrati di cui all'art. 1, comma 346, L. 311/2004 si applichi solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, in base al criterio generale dell'art. 11 preleggi e in assenza di una previsione di retroattività o di obbligo di registrazione dei contratti in corso. Poiché la Corte territoriale aveva applicato retroattivamente tale disposizione a un accordo stipulato ben prima della sua entrata in vigore, la motivazione è stata ritenuta non conforme a diritto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  richiamato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo

• art. 115 c.p.c.

  invocato dal ricorrente quale parametro sulla valutazione delle prove

• art. 116 c.p.c.

  invocato dal ricorrente quale parametro sulla valutazione delle prove

• art. 345, comma 3, c.p.c.

  invocato dal ricorrente con riferimento al divieto di nuove prove o questioni in appello

• art. 1418, comma 1, c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso relativo alla nullità dell'accordo

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati

  la nullità per mancata registrazione opera solo per i contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della norma, non retroattivamente

• art. 53 Cost.

  richiamato dal ricorrente nel motivo sulla disciplina della nullità, senza autonoma valutazione decisiva nella decisione

• art. 79 L. 392/1978

  richiamato dal ricorrente nel motivo sulla pattuizione del canone

• art. 11 preleggi

  criterio generale che impedisce l'applicazione retroattiva della disciplina in assenza di espressa previsione

• art. 1414 c.c.

  richiamato nel terzo motivo in tema di simulazione/qualificazione dell'accordo

• art. 32 L. 392/1978

  indicato come parametro per l'aggiornamento ISTAT del canone nella misura del 75%

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

Massime di principio

• La nullità dei contratti di locazione non registrati prevista dall'art. 1, comma 346, L. 311/2004 non si applica retroattivamente ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, salvo espressa previsione contraria.
• In assenza di una previsione espressa di retroattività, le norme che introducono una sanzione di nullità collegata alla mancata registrazione incidono solo sui rapporti sorti dopo la loro entrata in vigore, secondo il principio generale dell'art. 11 preleggi.
• Se la decisione di merito fonda la nullità su un'applicazione retroattiva della norma, la relativa statuizione è censurabile per violazione di legge e va cassata.
• Quando il motivo accolto è assorbente rispetto agli altri, la Corte di cassazione può non esaminare i motivi residui e disporre il rinvio al giudice di merito per nuovo esame e per le spese.

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