Sentenza del 13/11/2019 n. 29374 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione, per l'anno 2000, una plusvalenza non dichiarata derivante dalla vendita di un terreno ritenuto edificabile. Il contribuente contestava l'imposizione sostenendo che l'edificabilità dovesse essere effettiva, concreta e attuale, quindi subordinata all'approvazione regionale del piano regolatore, all'adozione degli strumenti attuativi e al rispetto del lotto minimo edificabile. Contestava inoltre il rilievo attribuito al prezzo di vendita, all'attività edilizia dell'acquirente e alla possibilità di raggiungere il lotto minimo mediante l'acquisto di ulteriori terreni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che, ai fini della tassazione della plusvalenza, un terreno è edificabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, senza necessità della preventiva approvazione regionale o dell'adozione di strumenti attuativi. Nel caso concreto, il certificato urbanistico prodotto dall'Agenzia evidenziava l'inclusione del terreno nella Zona E/2 e l'assenza di un limite di lotto minimo. Le ulteriori circostanze relative al prezzo e all'attività dell'acquirente erano state considerate argomenti meramente rafforzativi e non decisivi. Le censure sono state ritenute in parte inammissibili per genericità, difetto di interesse e mancata contestazione di una delle autonome rationes decidendi. Nessuna statuizione sulle spese, poiché l'Agenzia non aveva svolto attività difensiva effettiva; il ricorrente è stato invece tenuto al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, comma 1, lett. b), oggi art. 67, comma 1, lett. b)

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

  La plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno è imponibile quando il terreno risulta edificabile secondo lo strumento urbanistico generale vigente o adottato al momento della cessione.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La norma è stata utilizzata come criterio interpretativo della disciplina delle plusvalenze, chiarendo che l'edificabilità rilevante fiscalmente può sussistere già con l'adozione dello strumento urbanistico generale.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

  La censura di ultrapetizione o mancata corrispondenza tra domanda e decisione deve incidere sulla ratio effettivamente decisiva della sentenza; non è sufficiente contestare argomenti svolti ad abundantiam.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5

  I motivi di ricorso per cassazione devono confrontarsi specificamente con le ragioni poste a fondamento della decisione e rispettare i requisiti di specificità e autosufficienza.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso, il ricorrente deve versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso principale, quando ne ricorrono i presupposti.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile già quando è inserito in uno strumento urbanistico generale adottato dal Comune; non sono necessariamente richieste l'approvazione regionale definitiva o l'adozione degli strumenti attuativi.
• La valutazione dell'edificabilità deve essere effettuata con riferimento alla situazione urbanistica esistente al momento della vendita e alla documentazione urbanistica disponibile.
• Quando la sentenza contiene più autonome ragioni decisorie, il ricorrente deve contestarle tutte in modo specifico; la mancata impugnazione anche di una sola ratio può rendere inutile o inammissibile il ricorso.
• Gli argomenti aggiuntivi relativi al prezzo di vendita o all'attività dell'acquirente non sono necessariamente decisivi se l'edificabilità risulta già provata sulla base dello strumento urbanistico.
• La presenza di un lotto inferiore alla superficie minima non esclude automaticamente la rilevanza fiscale dell'edificabilità, soprattutto se la disciplina urbanistica applicabile non prevede effettivamente quel limite o consente il conseguimento della potenzialità edificatoria mediante accorpamenti.
• Chi contesta una sentenza di merito deve riportare e dimostrare con precisione il contenuto dei documenti decisivi, come il certificato di destinazione urbanistica; contestazioni generiche possono essere dichiarate inammissibili.