Cassazione Civile, Ordinanza n. 33754/2023 del 04/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita del 1996 avente ad oggetto un terreno agricolo sito in Manduria sul quale insisteva una casa di civile abitazione oggetto di condono edilizio. Il promissario acquirente aveva chiesto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo del bene; la promittente venditrice aveva inizialmente disconosciuto la firma e aveva proposto domanda riconvenzionale di rescissione per lesione ultra dimidium. Dopo un primo ciclo di giudizio e un precedente ricorso per cassazione con rinvio, la Corte d'appello in sede di rinvio ha ammesso la produzione della documentazione relativa alla domanda di condono e alle ricevute di oblazione, ha ritenuto sufficientemente individuato l'immobile e ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c., rigettando la rescissione. Con il ricorso per cassazione la promittente venditrice ha dedotto: omessa pronuncia su motivi di appello incidentale riproposti nel rinvio; nullità del preliminare e impossibilità di pronunciare il trasferimento coattivo per carenza della concessione in sanatoria e per mancata esatta individuazione catastale del fabbricato; omessa considerazione della diversità morfologica dell'immobile rispetto a quello indicato nella pratica di condono; erroneo utilizzo della scrittura privata disconosciuta e violazione del giudicato esterno; erroneo rigetto della domanda di rescissione per mancata prova dello stato di bisogno e per omessa valutazione di documenti relativi alle condizioni economiche e agli obblighi familiari del promissario acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la sentenza impugnata aveva già dato atto del rigetto dei motivi di appello incidentale e del giudicato formatosi sulle statuizioni non impugnate. Ha rigettato il secondo e il terzo motivo affermando che, ai fini dell'art. 40 l. n. 47/1985, è sufficiente la domanda di condono con gli estremi del pagamento delle prime due rate di oblazione e che la nullità edilizia è testuale, sicché non rilevano le dedotte difformità urbanistiche o morfologiche se il titolo urbanistico esiste ed è riferibile all'immobile; ha inoltre ribadito che il terreno e i fabbricati ivi insistenti possono ritenersi trasferiti in base al contratto se non vi è riserva di proprietà superficiaria. Ha dichiarato inammissibile e comunque infondato il quarto motivo per difetto di specificità e per effetto del giudicato sull'autenticità della sottoscrizione del preliminare, il cui contenuto poteva essere utilizzato come confessione stragiudiziale. Ha rigettato il quinto motivo perché la motivazione sulla rescissione non presentava anomalie rilevanti e perché la ricorrente non aveva indicato in modo specifico i documenti richiamati; inoltre ha ritenuto insussistente lo stato di bisogno, con conseguente assorbimento delle ulteriori censure sulla rescissione. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e dato atto dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica del preliminare è ammissibile se il contratto è valido e l'immobile è sufficientemente individuato; la presenza della documentazione urbanistica richiesta dall'art. 40 l. n. 47/1985 consente il trasferimento coattivo.

• art. 345 c.p.c.

  In appello la produzione documentale deve essere valutata secondo le regole di ammissibilità e indispensabilità richiamate dal precedente giudizio di cassazione con rinvio.

• art. 40 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  Ai fini della validità degli atti di trasferimento e della pronuncia ex art. 2932 c.c. è sufficiente la domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate dell'obblazione; non è richiesta, come condizione di validità, la concessione in sanatoria già rilasciata.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  La nullità edilizia è ricondotta alla nullità testuale degli atti, che colpisce la mancata indicazione del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile.

• art. 17 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  È richiamato insieme all'art. 40 l. n. 47/1985 quale norma che prevede la nullità testuale degli atti privi degli estremi del titolo edilizio richiesto.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità urbanistica è qualificata come nullità testuale riconducibile alla fattispecie dell'art. 1418, comma 3, c.c.

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo se la domanda o eccezione sia stata ritualmente proposta e sia puntualmente indicata nel ricorso per cassazione nei suoi esatti termini.

• art. 114 c.p.c.

  È richiamato tra le norme invocate dalla ricorrente, senza che la Corte vi riconosca una autonoma violazione decisiva.

• art. 115 c.p.c.

  La Corte ribadisce che le censure su prove e documenti richiedono specifica allegazione e indicazione processuale.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove da parte del giudice di merito è insindacabile in cassazione se sorretta da motivazione non apparente e coerente.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la determinabilità dell'oggetto, ma la Corte ritiene il bene sufficientemente individuato dal contratto.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di preliminare, ma la Corte esclude la nullità del contratto per i profili dedotti.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per l'interpretazione del preliminare, senza accoglimento delle censure.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per l'interpretazione del preliminare, senza accoglimento delle censure.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per la rilevabilità d'ufficio della nullità, ma la Corte nega la nullità sostanziale prospettata.

• art. 2702 c.c.

  Il contenuto della scrittura privata, una volta accertata l'autenticità della sottoscrizione, può essere utilizzato come prova/confessione stragiudiziale.

• art. 2909 c.c.

  Si è formato il giudicato sulle statuizioni non impugnate, precludendo ulteriori contestazioni su quei capi.

• art. 1448 c.c.

  Norma posta a fondamento della domanda di rescissione per lesione ultra dimidium, rigettata per difetto dello stato di bisogno.

• art. 2697 c.c.

  La Corte richiama l'onere della prova in relazione alla dimostrazione dello stato di bisogno e delle circostanze dedotte a sostegno delle censure.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione è sufficiente se non ricade nelle anomalie estreme che integrano nullità della sentenza.

• art. 111 Cost.

  Il sindacato sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale e richiede un'anomalia motivazionale radicale.

• art. 360 c.p.c.

  Sono i parametri dei motivi di ricorso dedotti; la Corte distingue tra violazione di legge, nullità processuali e vizio motivazionale, rigettando o dichiarando inammissibili le doglianze.

• art. 366 c.p.c.

  È richiesto, a pena di inammissibilità, che il ricorrente indichi specificamente i documenti richiamati e il loro contenuto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto dalla norma.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. è deducibile solo se la domanda o eccezione sia stata ritualmente proposta nel merito e sia poi riportata nel ricorso con indicazione specifica dell'atto e del contenuto, così da consentire il controllo di decisività e ritualità.
• In materia urbanistico-edilizia, la nullità degli atti di trasferimento è di tipo testuale: ai fini della validità dell'atto e della pronuncia ex art. 2932 c.c. è sufficiente che il titolo edilizio o la domanda di sanatoria con i versamenti richiesti esistano davvero e siano riferibili all'immobile, senza che occorra la già intervenuta concessione in sanatoria.
• Le eventuali difformità o gli abusi edilizi dell'immobile non impediscono di per sé l'esecuzione specifica del preliminare quando il titolo urbanistico richiesto dalla legge è presente e riferibile al bene; non è sostenibile una nullità virtuale fondata su un generale divieto sostanziale di trasferimento.
• L'individuazione del bene promesso in vendita può risultare anche dalla descrizione contrattuale del fondo e dell'immobile insistente sul terreno; la mancata indicazione separata dei dati catastali del fabbricato non comporta necessariamente indeterminabilità dell'oggetto se il bene è comunque agevolmente identificabile.
• La scrittura privata disconosciuta, una volta che sia stata accertata la sua autenticità o che sul relativo punto si sia formato il giudicato, può essere utilizzata come prova del contenuto dichiarativo ivi contenuto, anche come confessione stragiudiziale.
• La rescissione per lesione ultra dimidium richiede la prova rigorosa dello stato di bisogno al momento del contratto; una motivazione del giudice di merito che escluda tale requisito con argomentazioni coerenti e comprensibili non è censurabile in cassazione per il solo difetto di sufficienza argomentativa.

Come è indicizzato