Cassazione Civile, Ordinanza n. 23232/2024 del 28/08/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’asserita titolarità, in capo alla società ricorrente, del contratto di locazione di un locale commerciale sito in Borgo Pio, connessa a una catena di vicende successorie nel rapporto: originaria locazione in capo ad altri soggetti, cessione dell’attività e del contratto ad altro imprenditore, intervenuta transazione con l’ente pubblico proprietario e successivo ulteriore subentro della ricorrente. La società chiedeva l’accertamento della propria posizione contrattuale, il rimborso delle spese sostenute per lavori indilazionabili e il risarcimento dei danni per il mancato godimento del locale; in via subordinata domandava ulteriori differenze creditorie e il risarcimento per la vendita del locale contiguo a terzi senza preavviso. L’ente pubblico contestava l’esistenza di un valido contratto di locazione in capo al precedente occupante, sosteneva l’inefficacia della cessione per mancata formale adesione scritta della P.A. e chiedeva il rilascio degli immobili, deducendo l’occupazione sine titulo. In cassazione la ricorrente articolava tre motivi: 1) violazione dell’art. 36 l. 392/1978 e dell’art. 116 c.p.c., sostenendo che la Corte d’appello non avesse correttamente valutato la mancata opposizione alla cessione; 2) violazione della disciplina dei contratti della pubblica amministrazione, negando che fosse necessaria un’adesione scritta ad substantiam e valorizzando la transazione intervenuta; 3) nullità per ultrapetizione, per avere la Corte d’appello deciso sulla necessità della forma scritta ad substantiam pur in assenza di specifica deduzione delle parti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la censura, sotto l’apparente veste di violazione dell’art. 116 c.p.c., in realtà contestava l’applicazione di un principio di diritto e non la valutazione di una prova; ha confermato il principio per cui, quando parte del rapporto è una pubblica amministrazione, la cessione del contratto e le sue successive modificazioni richiedono la forma scritta ad substantiam e non possono desumersi da comportamenti concludenti. Ha respinto il secondo motivo perché la ricorrente non ha spiegato in modo coerente come una transazione precedente potesse supplire al requisito formale richiesto per una cessione successiva, limitandosi a prospettare una rivalutazione fattuale preclusa in sede di legittimità. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo per difetto di specifica indicazione degli atti e del thema decidendum e perché la questione della forma scritta era comunque stata evocata già in primo grado. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e, in applicazione del d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Indica il rito utilizzato per introdurre la causa dinanzi al Tribunale in materia locatizia.

• art. 36 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La cessione del contratto di locazione in caso di cessione o affitto d’azienda è il parametro normativo evocato; nel caso concreto, però, la Corte ha ritenuto comunque necessario il rispetto della forma scritta quando sia coinvolta una pubblica amministrazione.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile in cassazione solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o disattende la regola legale di valutazione; non basta contestare il cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 36 della legge n. 392/1978

  È richiamato per regolare la cessione della locazione commerciale unitamente all’azienda; la sua applicazione non esclude, nei rapporti con la P.A., l’esigenza del requisito formale della scrittura.

• artt. 1575 e 1576 c.c.

  Evocati dalla ricorrente per sostenere gli obblighi del locatore in tema di manutenzione e conservazione del bene locato.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato dall’ente per fondare la pretesa indennitaria/risarcitoria correlata all’occupazione senza titolo del locale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale che ha consentito la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Fondamento della statuizione sull’ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  Ha inserito la previsione dell’ulteriore contributo unificato richiamata nel dispositivo.

Massime di principio

• Quando una pubblica amministrazione è parte di un contratto di diritto privato, la conclusione e le successive modificazioni soggettive del rapporto richiedono la forma scritta ad substantiam; non è sufficiente il mero comportamento concludente, né la cessione del contratto può desumersi da elementi fattuali non formalizzati.
• Nel ricorso per cassazione, la denuncia di violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo se si contesta l’attribuzione a un mezzo di prova di un valore probatorio diverso da quello legalmente previsto; non può essere utilizzata per ottenere un nuovo giudizio di merito sulla valutazione delle risultanze istruttorie.
• La cessione di un contratto di locazione commerciale collegata alla cessione d’azienda, quando coinvolge un ente pubblico locatore, non può essere validamente opposta senza un espresso titolo formale di adesione o di stipulazione proveniente dall’amministrazione.
• La deduzione di ultrapetizione richiede una puntuale indicazione delle domande, eccezioni e atti processuali da cui risulterebbe la decisione su un thema decidendum estraneo; in mancanza, la censura è inammissibile.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di diritto in una richiesta di rivalutazione del fatto, specie quando si pretende di inferire la validità di una cessione successiva da un negozio anteriore privo di nesso formale con l’atto controverso.

Come è indicizzato