Cassazione Civile, Ordinanza n. 14009/2024 del 20/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile sito in Canosa di Puglia, concesso per anni sei e tacita rinnovazione, nel quale il canone era modulato in due fasce temporali. La locatrice agiva per ottenere l'accertamento dell'inefficacia del recesso anticipato comunicato dal conduttore e la condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni scaduti fino alla nuova locazione dell'immobile, oltre al risarcimento dei danni asseritamente arrecati al bene. Il conduttore sosteneva di avere receduto per gravi motivi, allegando la crisi dell'attività economica e deducendo altresì che l'immobile era stato rilasciato in condizioni tali da giustificare il mancato pagamento di parte dei canoni e il mancato riconoscimento di alcune sue pretese restitutorie. In cassazione articolava sei motivi: 1) violazione dell'art. 27 l. 392/1978 per non avere la Corte ritenuto provati i gravi motivi del recesso e per avere preteso una dimostrazione insufficiente della crisi d'impresa; 2) analoga censura sulla prova dei gravi motivi; 3) violazione delle norme sulla locazione e degli artt. 2558 e 2560 c.c. per il mancato riconoscimento della restituzione della cauzione; 4) violazione dell'art. 1590 c.c. e della l. 392/1978 per non avere la Corte valorizzato documenti, foto, testimonianze e la condotta della locatrice al rilascio del bene; 5) nullità della sentenza/procedimento per mancata ammissione di CTU e prove testimoniali e per asserita violazione di norme costituzionali e processuali; 6) nullità per omessa pronuncia sulla domanda di restituzione di euro 1.500 spesi per pitturazione dell'immobile. La Corte di cassazione ha dichiarato tutti i motivi inammissibili: i primi per difetto di specifica localizzazione dei documenti e delle prove richiamate ex art. 366, n. 6, c.p.c. e perché miravano in realtà a una rivalutazione del merito; il terzo perché non confrontato con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva ritenuto correttamente compensata la cauzione con i maggiori importi dovuti dal conduttore; il quarto e il quinto per il medesimo difetto di specificità e perché volti a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio; il sesto per mancata localizzazione dell'atto di appello e perché la censura non dimostrava un'effettiva omissione di pronuncia, risultando la questione comunque assorbita dalla motivazione di merito. Il ricorso è stato pertanto dichiarato inammissibile, senza spese per mancata attività difensiva della resistente in cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dal conduttore contro la sentenza della Corte d'appello che aveva confermato la decisione di primo grado favorevole alla locatrice. Tutti i sei motivi sono stati ritenuti inammissibili: i primi due per violazione dell'onere di specificità e per tentativo di rivalutazione del merito; il terzo per difetto di confronto con la ratio della decisione sulla cauzione; il quarto e il quinto per genericità, difetto di localizzazione degli atti e richiesta di nuova valutazione delle prove; il sesto per mancata specificazione dell'atto di appello e per insussistenza di un'omessa pronuncia. Nessuna statuizione sulle spese è stata adottata perché l'intimata non ha svolto difese nel giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 27 l. 392/1978

  Il recesso anticipato del conduttore nei contratti di locazione a uso diverso richiede la prova di gravi motivi, ossia di circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili, estranee alla volontà del conduttore; una motivazione generica sulla crisi d'impresa non è sufficiente.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere la specifica indicazione e localizzazione degli atti e documenti su cui si fonda; il mancato rispetto di tale onere comporta inammissibilità.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge non può essere dedotta in modo meramente apparente quando, in sostanza, si mira a contestare l'apprezzamento del fatto e delle prove compiuto dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio motivazionale non consente una revisione del convincimento del giudice di merito né una nuova valutazione del materiale istruttorio, essendo sindacabile solo l'omesso esame del fatto decisivo nei limiti rigorosi fissati dalle Sezioni Unite.

• art. 1590 c.c.

  Il rilievo relativo alla restituzione del bene locato e allo stato dell'immobile non può essere scrutinato in cassazione se la censura non si confronta con la motivazione della sentenza impugnata e con gli accertamenti di merito.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia ricorre solo se vi è stata effettiva mancata decisione su una domanda o un motivo di appello specificamente devoluto; non sussiste quando la questione sia stata assorbita o quando la censura riguardi solo singole risultanze istruttorie.

• art. 115 c.p.c.

  Non è consentito trasformare in cassazione una critica alla valutazione delle prove in una deduzione di violazione di legge.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove appartiene al giudice di merito e non è censurabile in cassazione come violazione di legge, salvo i limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 2697 c.c.

  Il riparto dell'onere della prova impone a chi deduce i gravi motivi del recesso di provarne l'effettiva sussistenza.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione del ricorso è avvenuta in camera di consiglio secondo il rito semplificato previsto dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È richiamato il meccanismo del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità, nei limiti di legge.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione è indispensabile indicare in modo specifico e localizzato gli atti, i documenti e i verbali richiamati: la loro mera evocazione è insufficiente e determina inammissibilità ai sensi dell'art. 366, n. 6, c.p.c.
• Le censure formalmente qualificate come violazione di legge sono inammissibili quando, in realtà, mirano a ottenere una nuova valutazione delle prove e dei fatti compiuta dai giudici di merito.
• Nei contratti di locazione a uso diverso, il recesso anticipato del conduttore per gravi motivi presuppone la prova di circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili, idonee a rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto; allegazioni generiche sulla crisi economica non bastano.
• La deduzione del vizio di omessa pronuncia richiede l'effettiva mancata decisione su una domanda o su un motivo di appello specificamente devoluto; non è configurabile quando la questione sia stata assorbita dalla motivazione o quando si controverta solo su singoli elementi istruttori.
• La censura di mancata ammissione di prove testimoniali o di CTU è scrutinabile in cassazione solo in presenza di un'omissione decisiva del ragionamento decisorio, non potendo il giudice di legittimità sostituirsi al giudice di merito nella valutazione di pertinenza e rilevanza delle prove.

Come è indicizzato