Cassazione Civile, Ordinanza n. 25088/2025 del 12/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un locale ubicato nella stazione di Milano Centrale, destinato a rivendita speciale di tabacchi. La conduttrice contestava la validità di alcune clausole economiche del contratto: il canone base/minimo garantito, il conguaglio percentuale sul fatturato delle vendite extra privativa, gli oneri accessori, il contributo per iniziative promozionali e la clausola di aggiornamento automatico ISTAT. In primo grado il Tribunale aveva ritenuto dovuto solo il canone determinato ai sensi della disciplina speciale sulle rivendite di tabacchi in stazione, dichiarando nulla la clausola ISTAT e condannando la conduttrice al pagamento di una somma; in appello, invece, la Corte territoriale aveva accolto l’impugnazione del locatore e riconosciuto ulteriori importi. In Cassazione la società ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 11, comma 2, l. n. 25/1986, degli artt. 19 e 22 l. n. 1293/1957, dell’art. 15 l. n. 210/1985, dell’art. 79 l. n. 392/1978 e di ulteriori disposizioni di settore, sostenendo che la norma speciale fisserebbe un tetto massimo inderogabile anche per il corrispettivo richiesto per la rivendita e che la controparte non potesse pretendere somme superiori, né canoni integrativi per l’uso del locale, né importi ulteriori per servizi e promozione.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo ricorso per cassazione, ritenendo nulla la procura speciale perché rilasciata quando la società era già iscritta in liquidazione, momento dal quale la rappresentanza processuale spetta ai liquidatori. Ha poi ritenuto ammissibile il secondo ricorso, tempestivamente notificato, ma lo ha rigettato nel merito. La Corte ha affermato che la disciplina speciale sul canone delle rivendite di tabacchi in stazione riguarda esclusivamente il corrispettivo dovuto per l’esercizio della rivendita di generi di monopolio verso lo Stato o il soggetto incaricato della riscossione, e non il canone di locazione dell’immobile né eventuali corrispettivi pattuiti per la commercializzazione di prodotti extra privativa. Ne consegue che non vi è un divieto legale di prevedere, nell’autonomia privata, un canone integrativo per l’uso dei locali destinati anche alla vendita di prodotti diversi dai tabacchi. Le spese sono state integralmente compensate per la peculiarità della vicenda e la novità di alcune questioni; è stato inoltre dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato. Il giudizio si è quindi concluso con inammissibilità del primo ricorso e rigetto del secondo.

Norme richiamate

• art. 365 c.p.c.

  La procura speciale è necessaria per il ricorso per cassazione; se mancante o invalida, il ricorso è inammissibile.

• art. 2310 c.c.

  "dall'iscrizione della nomina dei liquidatori la rappresentanza della società, anche in giudizio, spetta ai liquidatori"

  Dalla iscrizione della nomina dei liquidatori, la rappresentanza processuale della società passa ai liquidatori.

• art. 387 c.p.c.

  Fino a quando non sia dichiarata l’inammissibilità del primo ricorso, un secondo ricorso tempestivo è proponibile.

• art. 11, comma 2, L. 25/1986

  La misura massima del canone annuo riguarda il corrispettivo per l’esercizio della rivendita di generi di monopolio, non il canone di locazione dei locali; non preclude patti ulteriori sull’uso dei locali per attività extra privativa.

• artt. 19 e 22 L. 1293/1957

  Richiamati dalla ricorrente per sostenere che il regime della rivendita speciale riguarda il rapporto con lo Stato e la concessione della licenza, non la locazione dei locali.

• art. 15 L. 210/1985

  Richiamato nel senso che la gestione degli spazi ferroviari è ricondotta a un rapporto di diritto privato e non a concessione pubblicistica.

• art. 79 L. 392/1978

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la nullità di patti economici contrari alla disciplina imperativa delle locazioni, ma la Corte non ha accolto tale tesi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Sussistono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando la società ricorrente è già iscritta in liquidazione, la procura speciale per il ricorso per cassazione deve provenire dal liquidatore, poiché la rappresentanza processuale spetta a quest’ultimo.
• La proposizione di un secondo ricorso per cassazione tempestivo è ammissibile finché non sia stata dichiarata l’inammissibilità del primo ricorso.
• Una norma speciale che fissa un tetto massimo al corrispettivo dovuto per una concessione amministrativa o per l’esercizio di un’attività regolata non si estende, senza espresso fondamento testuale, al diverso corrispettivo pattuito per la locazione dei locali in cui l’attività si svolge.
• Il limite legale riferito al canone per la rivendita di generi di monopolio non impedisce alle parti di concordare, nell’autonomia contrattuale, un canone integrativo o altri corrispettivi per l’utilizzo dei locali destinati anche ad attività ulteriori rispetto alla vendita dei tabacchi.
• Nell’interpretazione delle norme di settore occorre distinguere il rapporto con lo Stato relativo alla concessione o al corrispettivo per la vendita di generi di monopolio dal rapporto privatistico di locazione dell’immobile, evitando indebite sovrapposizioni tra i due piani.

Come è indicizzato