Cassazione Civile, Ordinanza n. 08003/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La proprietaria di alcune unità immobiliari in un edificio condominiale ha proposto opposizione a un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di quote condominiali relative al rifacimento del lastrico solare e alla gestione dell’impianto di riscaldamento, sulla base di delibere di approvazione dei consuntivi. Ha sostenuto che il locale seminterrato non fosse nella verticale dei terrazzi di copertura, che le porzioni di sua proprietà fossero distaccate dall’impianto di riscaldamento dal 2009 e che la residua debitoria fosse stata estinta nell’ambito di una procedura esecutiva. Ha chiesto la revoca dell’ingiunzione e la compensazione con un proprio controcredito risarcitorio per l’impossibilità di locare l’immobile a causa di infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. I motivi di ricorso per cassazione hanno riguardato: 1) la qualificazione come nulle, e non annullabili, delle delibere di riparto delle spese condominiali che avrebbero violato criteri legali o convenzionali, con conseguente deducibilità officiosa della nullità; 2) la censura della condanna alle spese di lite, in presenza di un contrasto giurisprudenziale sulla qualificazione del vizio delle delibere.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che le delibere che, senza modificare in via generale e per il futuro i criteri di riparto, si limitano ad applicarli o a ripartire singole annualità in modo asseritamente scorretto, sono annullabili e non nulle; la nullità è configurabile solo in ipotesi residuali di difetto assoluto di attribuzioni, mancanza/impossibilità/illiceità dell’oggetto. Ha inoltre precisato che l’annullabilità della delibera può essere fatta valere solo con azione di annullamento, proposta in via principale o riconvenzionale, non mediante mera eccezione; nel caso concreto non era stata proposta una domanda riconvenzionale idonea, sicché non era possibile esaminare incidenter tantum la validità delle delibere ai fini della revoca del decreto. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile, poiché la soccombenza non consente di dolersi della mancata compensazione delle spese, rientrando questa nella discrezionalità del giudice di merito. Il ricorso è stato pertanto rigettato; le spese del giudizio di legittimità sono state compensate e la Corte ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 366, comma primo, n. 3 c.p.c.

  il ricorso è stato ritenuto ammissibile perché esponeva in modo adeguato vicende processuali, difese e questioni di diritto rilevanti.

• art. 1117 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di parti comuni e riparto delle spese condominiali.

• art. 1123 c.c.

  i criteri legali di riparto possono essere modificati solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio; l’assemblea può solo applicarli in concreto.

• art. 1126 c.c.

  richiamato per il criterio di riparto delle spese del lastrico solare.

• art. 1135, nn. 2 e 3, c.c.

  attribuisce all’assemblea il potere di verificare e applicare i criteri di riparto, non di modificarli in astratto per il futuro.

• art. 1137 c.c.

  l’impugnazione della delibera annullabile deve essere proposta nel termine previsto, con azione di annullamento.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la nullità delle delibere.

• art. 1421 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la rilevabilità d’ufficio della nullità.

• art. 633 c.p.c.

  richiamato nel motivo volto a contestare il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio.

• art. 63 disp. att. c.c.

  richiamato nel contesto dell’azione monitoria per contributi condominiali.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per censurare la condanna alle spese.

• art. 92, comma secondo, c.p.c.

  nel testo applicabile le spese possono essere compensate solo nei casi previsti dalla norma; la mancata compensazione è insindacabile in cassazione salvo violazione del principio di non porre spese a carico della parte totalmente vittoriosa.

• d.l. 132/2014

  ha modificato l’art. 92, comma 2, c.p.c. nel senso richiamato dalla Corte.

• l. 162/2014

  conversione del d.l. 132/2014, richiamata per il regime delle spese.

• Corte cost. 77/2018

  richiamata per l’additivo relativo alle ipotesi di compensazione delle spese.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  consente di dare atto dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  norma richiamata quale parametro per l’ulteriore contributo unificato.

• l. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  ha introdotto il comma 1 quater dell’art. 13 d.P.R. 115/2002.

• Cass. SU 9839/2021

  ha definito i criteri di distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali e ha chiarito che l’annullabilità va fatta valere con azione e non per eccezione.

• Cass. 22643/2013

  citata come precedente superato sul tema della qualificazione del vizio delle delibere di riparto spese di riscaldamento.

• Cass. 15932/2019

  citata come precedente superato sul medesimo tema.

• Cass. 18131/2020

  citata come precedente superato sul medesimo tema.

• Cass. SU 14989/2005

  richiamata sul principio di sindacato sulle spese di lite in cassazione.

• Cass. 26912/2020

  richiamata sul principio di sindacato sulle spese di lite in cassazione.

• Cass. 11329/2019

  richiamata sul principio di sindacato sulle spese di lite in cassazione.

Massime di principio

• In materia condominiale, la nullità della delibera assembleare è ipotesi residuale e ricorre solo quando manchi originariamente l’oggetto della decisione, l’oggetto sia materialmente o giuridicamente impossibile oppure la delibera sia illecita; negli altri casi il vizio è di annullabilità.
• L’assemblea condominiale può deliberare la ripartizione concreta delle spese secondo i criteri legali o convenzionali, ma non può modificarli in astratto e per il futuro: una delibera che violi i criteri di riparto senza innovarli stabilmente è annullabile, non nulla.
• La deliberazione che addebita spese di riscaldamento o di lastrico solare in modo asseritamente non conforme ai criteri legali non è nulla per ciò solo, se si limita a ripartire le spese di una specifica annualità.
• L’annullabilità della delibera condominiale può essere fatta valere soltanto con azione di annullamento, proposta in via principale o riconvenzionale nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, e non tramite mera eccezione.
• Nel giudizio di cassazione la parte soccombente non può censurare la mancata compensazione delle spese, poiché la scelta di compensarle rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, sindacabile solo nei limiti della violazione del principio per cui le spese non possono gravare sulla parte totalmente vittoriosa.

Come è indicizzato