Cassazione Civile, Ordinanza n. 13100/2025 del 16/05/2025

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva insinuato al passivo del fallimento un credito di euro 250.000, qualificato come residuo prezzo di una compravendita immobiliare stipulata in data 8 ottobre 2019, chiedendo anche il riconoscimento del privilegio ipotecario. Il giudice delegato aveva respinto la domanda; l’opposizione allo stato passivo era stata poi rigettata dal Tribunale di Brescia sul presupposto della nullità del contratto, perché avente a oggetto fabbricati dichiaratamente privi di autorizzazione urbanistica, con conseguente inesistenza del credito per il prezzo. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: (1) violazione dell’art. 46 d.P.R. 380/2001, sostenendo che non potesse essere dichiarata la nullità del contratto poiché nel rogito il venditore aveva dichiarato la presentazione di domande di concessione in sanatoria, con indicazione degli estremi, e perché non vi era certezza che gli immobili fossero stati costruiti dopo il 17 marzo 1985; (2) violazione degli artt. 93 e 98 l.f., 1421 c.c. e 112 c.p.c., contestando il rilievo d’ufficio della nullità da parte del tribunale senza previa interlocuzione e senza pronuncia sulle restituzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha affermato che la nullità urbanistica è una nullità testuale che colpisce gli atti traslativi privi delle indicazioni richieste dalla legge e che, nel caso concreto, la clausola contrattuale era difforme sia dall’art. 46 d.P.R. 380/2001 sia dall’art. 40 l. 47/1985, perché il venditore aveva dichiarato la sola assenza di autorizzazioni urbanistiche e la mera presentazione di domande di sanatoria, senza gli ulteriori requisiti formali prescritti. Ha inoltre ritenuto corretta la rilevazione d’ufficio della nullità in sede di opposizione allo stato passivo, trattandosi di questione rilevabile ex art. 1421 c.c. e già emersa nella fase davanti al giudice delegato; ha escluso, infine, che il tribunale dovesse disporre restituzioni in mancanza di apposita domanda di rivendica o restituzione da parte della curatela. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna alle spese e con declaratoria dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985

  La nullità opera come nullità testuale e presuppone che nell’atto risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria; la mera dichiarazione di assenza di autorizzazioni o la sola indicazione di una domanda di sanatoria non bastano.

• art. 40 l. 47/1985

  gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria

  Quando l’atto riguarda fabbricati abusivi o sanabili, la legge richiede specifiche indicazioni e, se la sanatoria è pendente, l’allegazione della domanda con gli estremi di presentazione e il versamento dell’oblazione; la loro mancanza integra la difformità testuale che comporta nullità.

• art. 1418, terzo comma, c.c.

  La nullità urbanistica è ricondotta a questa previsione come specifica nullità testuale prevista dalla legge.

• art. 1421 c.c.

  La nullità del contratto è rilevabile d’ufficio dal giudice.

• art. 93 l.f.

  Richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla verifica del passivo, ma non ritenuto ostativo al rilievo d’ufficio della nullità.

• art. 98 l.f.

  Richiamato nel motivo di ricorso sull’opposizione allo stato passivo; la Corte afferma che il giudice dell’opposizione ha cognizione estesa anche alle questioni rilevabili d’ufficio.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione non è accolta; il rilievo officioso della nullità non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  La mancata preventiva segnalazione della questione rilevata d’ufficio non determina di per sé nullità della decisione se non ha concretamente inciso sul diritto di difesa.

• art. 103 l.f.

  In mancanza di una domanda di rivendica o restituzione dei beni acquisiti all’attivo fallimentare, il tribunale non poteva disporre restituzioni d’ufficio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale in Cassazione seguito nel giudizio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• La nullità degli atti di trasferimento immobiliare per violazioni urbanistiche ha natura testuale: ricorre solo se nell’atto mancano le dichiarazioni o gli allegati richiesti dalla normativa speciale, non bastando la mera allegazione che la dichiarazione del venditore fosse non veritiera.
• Ai fini della validità dell’atto, non è sufficiente che il venditore dichiari genericamente l’assenza di autorizzazioni o la presentazione di una domanda di sanatoria: occorre che il contratto contenga gli estremi del titolo edilizio o della concessione in sanatoria, oppure le ulteriori formalità previste quando la sanatoria è ancora pendente.
• La nullità del contratto è sempre rilevabile d’ufficio dal giudice, anche nel giudizio di opposizione allo stato passivo; tale giudizio consente la cognizione anche di questioni non dedotte nella fase davanti al giudice delegato.
• La mancata attivazione del contraddittorio sulla questione rilevata d’ufficio non comporta automaticamente nullità della decisione, occorrendo che sia dimostrato un concreto pregiudizio al diritto di difesa, in particolare alla possibilità di chiedere prove.
• In assenza di una specifica domanda di rivendica o di restituzione, il giudice del passivo non può disporre d’ufficio la restituzione dei beni già acquisiti all’attivo fallimentare.

Come è indicizzato