Cassazione Civile, Ordinanza n. 27688/2025 del 16/10/2025

Esito

La controversia

Due soggetti avevano acquistato nel 2004 due appartamenti ristrutturati da un costruttore-venditore. Nell'atto di compravendita il venditore si era impegnato a consegnare il certificato di abitabilità e a garantire la conformità dell'opera alla regola d'arte. Dopo l'acquisto emerse che nell'immobile erano stati realizzati sei appartamenti invece di cinque, in difformità dalla concessione edilizia, con impossibilità di ottenere l'abitabilità se non tramite sanatoria. Gli acquirenti avevano quindi dovuto restituire caparre ricevute da terzi promissari acquirenti, sopportare ulteriori esborsi e sostenere i costi della sanatoria. In primo grado fu condannato in solido sia il costruttore-venditore sia il geometra progettista/direttore lavori. In appello, su impugnazione del geometra, la sua responsabilità venne esclusa perché il danno fu ritenuto conseguenza di condotte del venditore e degli stessi acquirenti, nonché di una causa sopravvenuta idonea a interrompere il nesso causale tra l'abuso edilizio e il danno. I ricorrenti hanno proposto tre motivi: 1) violazione delle norme sulla responsabilità del progettista/direttore dei lavori e sulla disciplina urbanistica, sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente escluso la natura aquiliana della responsabilità del geometra; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. per asserito travisamento delle prove, in particolare sull'accordo tra costruttore e geometra per la maggiore volumetria, sulla consapevolezza degli acquirenti e sul ruolo del loro legale; 3) violazione delle norme sul nesso causale, sostenendo che la vendita degli immobili e l'inerzia del venditore non potessero costituire causa sopravvenuta autonoma e che il danno restasse causalmente imputabile anche al direttore dei lavori.

La decisione

La Cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo, ritenendo il primo eccentrico rispetto alla ratio decidendi della sentenza impugnata e il secondo una richiesta di rivalutazione del materiale probatorio, non configurabile come travisamento della prova. Ha invece accolto il terzo motivo, affermando che la Corte d'appello aveva erroneamente ritenuto interrotto il nesso causale tra l'abuso edilizio e il danno degli acquirenti: la compravendita e gli atti successivi non costituivano una causa sopravvenuta autonoma e sufficiente, ma un momento di attualizzazione del rischio originato dall'abuso edilizio. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d'appello di Bologna, in diversa composizione, per nuovo esame e regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  La Corte distingue tra violazione di legge e censure che in realtà mirano a una nuova valutazione del fatto/prova; solo le prime sono scrutinabili come errori di diritto.

• art. 113 c.p.c.

  È richiamato per censurare l'eventuale decisione secondo una regola non applicabile o estranea, ma nel caso concreto la doglianza è stata ritenuta eccentrica rispetto alla ratio decidendi.

• art. 115 c.p.c.

  Il travisamento della prova ricorre solo se vi è svista percettiva sul contenuto oggettivo del mezzo di prova; non basta contestare l'apprezzamento logico delle risultanze istruttorie.

• art. 29 d.p.r. n. 380/2001

  È evocato per sostenere la responsabilità del direttore dei lavori in caso di violazioni urbanistiche e per ricordare gli adempimenti necessari per l'esonero da responsabilità.

• art. 36 d.p.r. n. 380/2001

  È richiamato come strumento di sanatoria dell'abuso edilizio che avrebbe potuto evitare o limitare il danno.

• art. 1669 c.c.

  È invocato dai ricorrenti per sostenere la responsabilità del costruttore e, in concorso, del progettista/direttore dei lavori anche verso gli acquirenti.

• art. 2055 c.c.

  Richiamato quale base della responsabilità solidale tra più autori del medesimo fatto dannoso.

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità del progettista/direttore dei lavori verso gli acquirenti è qualificata come aquiliana; ciò impone di verificare il nesso causale oggettivo tra condotta e danno.

• art. 1477 c.c.

  È menzionato per la posizione del venditore, obbligato a consegnare la documentazione e a rendere la cosa conforme agli impegni assunti in vendita.

• art. 1490 c.c.

  È citato nel quadro delle dedotte violazioni connesse alla vendita di immobile non conforme.

• art. 41, secondo comma, c.p.

  La causa sopravvenuta interrompe il nesso causale solo se autonoma, indipendente e idonea da sola a determinare l'evento, introducendo un rischio nuovo ed eccentrico rispetto a quello originario.

• art. 2056 c.c.

  Nel campo della responsabilità extracontrattuale non opera il parametro della prevedibilità soggettiva del danno di cui all'art. 1225 c.c., ma il criterio della riferibilità causale oggettiva.

• art. 1225 c.c.

  La Corte precisa che la prevedibilità soggettiva del danno non è il criterio dirimente nella responsabilità aquiliana.

• art. 1385 c.c.

  È richiamato per la restituzione della caparra e del doppio della caparra nell'ambito dei preliminari di compravendita risolti.

Massime di principio

• Nella responsabilità aquiliana del progettista e direttore dei lavori per abuso edilizio, il giudice deve verificare il nesso causale oggettivo tra la condotta e il danno lamentato dagli acquirenti, non la mera conoscenza soggettiva o ignoranza del professionista circa le successive vicende negoziali.
• La vendita dell'immobile abusivo non costituisce di per sé causa sopravvenuta autonoma e sufficiente a interrompere il nesso causale con l'abuso edilizio, quando il danno sia la concreta attualizzazione del rischio originato da quell'abuso.
• L'interruzione del nesso causale si configura solo se la causa sopravvenuta introduce un rischio nuovo, autonomo ed eccentrico rispetto a quello originario, diventando da sola sufficiente a produrre l'evento dannoso.
• In sede di legittimità, il travisamento della prova è configurabile solo in presenza di un errore percettivo sul fatto probatorio in sé, non quando si contesti la valutazione o l'interpretazione delle prove da parte del giudice di merito.
• Le censure di violazione di legge che non colgono la reale ratio decidendi della sentenza impugnata sono inammissibili perché eccentriche rispetto alla decisione effettivamente adottata.

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