Cassazione Civile, Ordinanza n. 27588/2025 del 16/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di locazione non abitativa di immobili concessi in godimento dalla società resistente alla società ricorrente. Il giudice di primo grado ha ritenuto risolti di diritto i contratti per inadempimento della conduttrice, in particolare per l’interruzione del pagamento dei canoni. La conduttrice aveva sostenuto che la locatrice fosse inadempiente per non aver consentito il conseguimento del certificato di agibilità dei locali e, nel ricorso per cassazione, ha articolato cinque motivi: (1) violazione degli artt. 1337, 1338 e 1175 c.c. per non aver considerato una pretesa violazione della buona fede precontrattuale, dedotta come fonte di risoluzione e risarcimento; (2) violazione degli artt. 1375 e 1175 c.c. per non aver valorizzato una presunta violazione della buona fede contrattuale, sempre in funzione della risoluzione e del danno; (3) violazione di legge per non aver riconosciuto il dolo incidente del locatore, quale causa di risoluzione e risarcimento; (4) violazione dell’art. 24 d.P.R. 380/2001 e dell’art. 1578 c.c. in tema di agibilità e vizi della cosa locata; (5) violazione dell’art. 1578 c.c., in combinato con gli artt. 1351, 1453 e 1497 c.c., sostenendo che il difetto di agibilità avrebbe legittimato risoluzione e risarcimento. La Corte di cassazione ha rilevato, per i primi tre motivi, la novità delle questioni e la mancata allegazione del loro tempestivo dedotto nei gradi di merito; per gli ultimi due, ha ritenuto che i giudici di merito si fossero conformati all’orientamento consolidato secondo cui, nelle locazioni commerciali, l’acquisizione dei titoli amministrativi necessari all’attività grava sul conduttore, salvo diverso espresso obbligo del locatore o impossibilità connessa alle caratteristiche intrinseche del bene, circostanze escluse nel caso concreto. È stato anche valorizzato che la conduttrice aveva assunto l’impegno di conseguire i titoli e che la locatrice li aveva ottenuti agevolmente dopo la riconsegna degli immobili. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e al contributo unificato დამატivo.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione. Ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi perché prospettavano questioni nuove, non trattate nei provvedimenti impugnati e non adeguatamente indicate come già dedotte nei precedenti gradi di giudizio. Ha dichiarato inammissibili anche il quarto e il quinto motivo perché non si confrontavano utilmente con l’orientamento consolidato della Cassazione, secondo cui il rilascio dei titoli amministrativi per l’attività svolta nell’immobile locato incombe sul conduttore, salvo un espresso diverso accordo o un impedimento oggettivo derivante dalle caratteristiche del bene, non ravvisati nella specie. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e all’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1337 c.c.

  Richiamato come norma sulla buona fede nelle trattative; la Corte non ne esamina il merito perché la relativa questione è stata ritenuta nuova in cassazione.

• art. 1338 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 1337 c.c. in tema di responsabilità precontrattuale; la Corte dichiara inammissibile la censura per novità.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato quale parametro di correttezza e buona fede; non viene applicato nel merito perché le doglianze sono inammissibili o meramente fattuali.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato in tema di esecuzione del contratto; la Corte ribadisce che non impone al locatore l’obbligo di ottenere i titoli amministrativi, salvo espresso impegno o impossibilità oggettiva.

• art. 1578 c.c.

  Richiamato in tema di vizi della cosa locata; la Corte non accoglie la tesi della ricorrente perché i giudici di merito hanno escluso un vizio rilevante idoneo a porre a carico del locatore l’obbligo di procurare l’agibilità.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in combinato con altre norme, ma non valorizzato dalla Corte ai fini della decisione.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della domanda di risoluzione; non viene applicato per la declaratoria di inammissibilità.

• art. 1497 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di mancanza di qualità promesse o essenziali; la censura è ritenuta inammissibile.

• art. 24 d.P.R. 380/2001

  Richiamato per la disciplina dell’agibilità; la Corte non sovverte la valutazione di merito che attribuisce al conduttore l’onere di conseguirla, salvo diverso accordo o impedimento intrinseco del bene.

• art. 436-bis c.p.c.

  Norma posta a base della declaratoria di inammissibilità dell’appello da parte della Corte territoriale, richiamata nella ricostruzione dei fatti.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Indicata come norma processuale di riferimento per i motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  Applicata per affermare l’inammissibilità del ricorso quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza consolidata e il ricorso non offre argomenti per mutarne l’orientamento.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti del versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione non possono essere introdotte questioni nuove: se la censura riguarda domande o temi non trattati nella sentenza impugnata, il ricorrente deve allegare in modo puntuale di averli già dedotti nei gradi di merito e indicare l’atto processuale in cui ciò è avvenuto.
• Nelle locazioni ad uso non abitativo, l’ottenimento dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento dell’attività nel bene locato spetta normalmente al conduttore; il locatore ne risponde solo se ha assunto uno specifico obbligo di conseguirli oppure se l’ottenimento è impedito dalle caratteristiche intrinseche dell’immobile.
• La deduzione di violazioni della buona fede precontrattuale o contrattuale non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del merito: in cassazione non è consentito ridiscutere l’accertamento dei fatti compiuto dai giudici di merito.
• Quando il provvedimento impugnato si conforma a un orientamento giurisprudenziale consolidato della Cassazione, il ricorso è inammissibile se non offre argomenti seri e specifici idonei a confutare o a mutare tale orientamento.
• Il difetto di agibilità, di per sé, non comporta automaticamente la responsabilità del locatore né la risoluzione del contratto, se il conduttore aveva assunto l’impegno di ottenere i titoli e non risulta un impedimento strutturale dell’immobile o un diverso patto tra le parti.

Come è indicizzato