Cassazione Civile, Sentenza n. 26136/2022 del 05/09/2022

Esito

La controversia

Controversia relativa all'acquisto, da parte dell'assegnatario di un alloggio ERP, dell'immobile che il Comune aveva posto in vendita. Il ricorrente sostiene di aver esercitato il diritto di prelazione ai sensi della L. 560/1993, di aver versato il prezzo e gli oneri richiesti e di aver chiesto al giudice di accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà o, in subordine, di ottenere una pronuncia costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. per ottenere la stipula coattiva del contratto. Il Comune aveva invece avviato procedimento di decadenza dall'assegnazione per presunta mancanza dei requisiti; il Tribunale aveva rigettato la domanda di Adda per mancata accettazione della proposta da parte dell'ente; la Corte d'Appello ha confermato che il contratto non si era perfezionato e ha ritenuto inammissibile l'innovazione della domanda in appello (richiesta di sentenza costitutiva). Il ricorso per cassazione denunciava errori di diritto e di applicazione delle norme speciali in materia di prelazione e diritto di riscatto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che, in assenza della formale accettazione dell'amministrazione e della conseguente stipula dell'atto traslativo in forma pubblica, non si è perfezionato il trasferimento di proprietà; ha poi rilevato che il ricorrente aveva variato in appello la domanda originaria chiedendo una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., innovazione non ammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c.; inoltre la Corte ha ritenuto correttamente applicata dalla Corte d'Appello la giurisprudenza secondo cui la comunicazione del prezzo e la domanda dell'assegnatario non sempre determinano automaticamente il passaggio di proprietà senza atto pubblico. Ha respinto le ulteriori censure relative all'applicazione delle leggi regionali e alla presunta formazione del giudicato interno. Spese processuali a carico del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Strumento per ottenere una sentenza costitutiva che sostituisca la volontà mancante della parte obbligata a contrarre; applicabile solo se esiste un obbligo concreto e inadempiuto a concludere il contratto. Non è idoneo a supplire la mancanza di un titolo traslativo già perfezionatosi e non può essere invocato ex novo in appello se non prospettato in primo grado.

• L. 24 dicembre 1993, n. 560 (art. 1 commi 4,6,8)

  art. 1, commi 4, 6, 8 L. 560/1993

  Disciplina la prelazione/riscatto per gli assegnatari ERP; il procedimento amministrativo termina con la comunicazione del prezzo e l'accettazione, ma il trasferimento della proprietà richiede comunque atto traslativo in forma scritta. La Corte ha riconosciuto la specialità della normativa ma ha ritenuto che essa non annulli l'esigenza della forma scritta per il trasferimento immobiliare.

• L. 8 agosto 1977, n. 513 (art. 27)

  Riferita come normativa previgente che, nel passato, collegava la comunicazione del prezzo alla definitività del diritto dell'assegnatario. La Corte distingue la disciplina previgente dall'attuale L. 560/1993 e valuta la rilevanza dei riferimenti normativi storici.

• L. 640/1954

  Rilevata quale disciplina applicabile al rapporto di assegnazione sorto in epoca anteriore a successive modifiche normative; la questione della irretroattività delle norme sopravvenute è stata presa in considerazione ma non decisiva rispetto al mancato perfezionamento del contratto.

• Legge regionale Campania n. 18/1997 (art. 2)

  Prevede requisiti addizionali (es. impossidenza locale) per l'accesso alla cessione; la Corte d'Appello ha ritenuto applicabile la normativa regionale nell'istruttoria sulla sussistenza dei requisiti, ma la Cassazione ha ritenuto la questione non decisiva rispetto alla statuizione sul perfezionamento del contratto.

• Legge regionale Campania n. 24/2003

  Norma regionale richiamata per l'attuazione della L. 560/1993; la Corte territoriale l'ha applicata per valutare i requisiti degli aventi titolo, senza che ciò mutasse l'esito sul punto principale della mancata accettazione e mancanza di atto pubblico traslativo.

• art. 345 cod. proc. civ.

  Stabilisce i limiti della devoluzione in appello e l'inammissibilità di introdurre in appello nuove domande o nuovi mezzi di giustizia non derivanti da quelli di primo grado; la Corte ha accertato che la domanda costitutiva ex art. 2932 c.c. proposta per la prima volta in appello è inammissibile.

• art. 11 preleggi

  Principio di irretroattività della legge sopravvenuta; invocato dal ricorrente per contestare l'applicazione di norme regionali successive all'origine del rapporto, ma la Corte ha ritenuto la questione non risolutiva del mancato perfezionamento del contratto.

• art. 669 octies cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione al giudicato cautelare: la Corte ha osservato che il giudicato cautelare non è invocabile in un giudizio diverso, quindi non favorisce il ricorrente nel procedimento principale.

• D.P.R. n. 1035 del 1972 (art. 2)

  Richiamato tra le norme di disciplina del rapporto locativo e dell'assegnazione; la Corte ne ha preso atto nel contesto delle contestazioni sulla normativa applicabile ma senza incidere sull'esito del ricorso.

Massime di principio

• Con la Pubblica Amministrazione la vendita di immobili richiede normalmente un atto traslativo in forma scritta: pagamento e mera comunicazione di prezzo non sempre bastano a trasferire la proprietà.
• Esistono due rimedi distinti: la sentenza dichiarativa che accerta un trasferimento già avvenuto e la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che sostituisce la volontà mancante della controparte obbligata a contrarre. Non sono intercambiabili.
• Per ottenere una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. è necessario dimostrare un obbligo concreto, preciso e inadempiuto a concludere il contratto; se manca l'accettazione dell'ente non sempre ricorrono i presupposti per 2932.
• Non si possono introdurre in appello, se non prospettate in primo grado, domande nuove che cambiano la natura del rito (art. 345 c.p.c.): chi intende chiedere una sentenza costitutiva deve proporre la relativa deduzione fin dal primo grado o rischia l'inammissibilità.
• Se l'amministrazione ha esaurito il procedimento amministrativo comunicando prezzo e accettazione, l'assegnatario può acquisire un diritto soggettivo esecutivo; tuttavia l'attuazione pratica richiede ancora l'atto pubblico per la trascrizione e opponibilità a terzi.
• Le eccezioni sollevate dall'ente in primo grado (es. carenza dei requisiti per la prelazione) se esaminate e ritenute infondate non possono essere riesaminate in appello dal convenuto vittorioso senza proporre gravame incidentale per evitare il cosiddetto giudicato interno.
• Sulle questioni di applicazione di norme regionali sopravvenute vale il principio tempus regit actum: valutare sempre la legge vigente al sorgere del rapporto e la possibile irretroattività delle modifiche, salvo che la disciplina speciale produca effetti diversi.
• Operativamente: mantenere coerenza tra domande in primo grado e in appello; documentare compiutamente l'accettazione dell'amministrazione e la sussistenza dei requisiti sin dall'origine; se si mira a una pronuncia costitutiva, dedurne tempestivamente l'esistenza dell'obbligo a contrarre e i relativi elementi probatori.