Cassazione Civile, Ordinanza n. 25926/2023 del 05/09/2023

Esito

La controversia

La controversia origina da due ordinanze-ingiunzione con cui un Comune ha richiesto a un conduttore il pagamento di canoni di locazione e oneri per ritardato pagamento relativi a un contratto del 19 aprile 2007 avente ad oggetto un capannone nella zona artigianale, per più annualità e per il primo semestre del 2013. Il conduttore ha proposto opposizione deducendo, in sintesi, che il bene non gli sarebbe stato consegnato o comunque non sarebbe stato concretamente godibile; che il Comune non avrebbe provato la consegna; che l’agibilità non sarebbe stata ottenuta; che egli avrebbe potuto sospendere il pagamento dei canoni per inadempimento del locatore; che le due ordinanze avrebbero duplicato lo stesso credito; e che le spese andavano compensate. I motivi di ricorso per cassazione riproponevano tali censure: violazione degli artt. 2697, 115 e 116 c.p.c. e vizi motivazionali per asserita errata valutazione del contratto e della documentazione sulla consegna; falsa applicazione delle norme sulla locazione e sull’eccezione di inadempimento per la questione dell’agibilità e dell’utilizzabilità del capannone; inammissibile e/o infondata doglianza sull’impossibilità di sospendere i canoni; violazione della disciplina sui titoli esecutivi per la pretesa duplicazione delle ordinanze; violazione dell’art. 92 c.p.c. per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi alla consegna del bene, osservando che la Corte d’appello aveva motivato in modo espresso sul contenuto del contratto e della convenzione aggiuntiva, dai quali risultava la consegna dell’immobile e delle pertinenze. Ha ritenuto parimenti infondato il motivo sulla presunta responsabilità del locatore per l’agibilità: pur richiamando l’orientamento secondo cui, nella locazione di immobile per uso diverso, l’inadempimento del locatore può configurarsi se l’assenza dei titoli amministrativi dipenda da carenze intrinseche del bene o se il locatore abbia assunto lo specifico obbligo di ottenerli, la Corte ha evidenziato che il ricorrente, nel caso concreto, non aveva provato che la mancata agibilità dipendesse da caratteristiche del bene né che i lavori o i pagamenti prodotti dimostrassero l’esatto adempimento delle obbligazioni pattuite. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché mirava, in sostanza, a ottenere una rivalutazione del merito sulla sospensione dei canoni e sull’inutilizzabilità dell’immobile. Ha respinto il quarto motivo, ritenendo che non vi fosse duplicazione del medesimo credito, poiché la seconda ingiunzione riguardava anche il primo semestre 2013 e l’eventuale duplicazione avrebbe rilevato solo in fase di esecuzione coattiva. Ha respinto anche il quinto motivo sulle spese, rilevando la totale soccombenza del ricorrente. Nessuna statuizione sulle spese di legittimità, poiché il Comune intimato non ha svolto difese. È stato inoltre dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di riparto dell’onere probatorio; la Corte ha ritenuto che il ricorrente non avesse assolto all’onere di provare i fatti posti a fondamento delle sue censure.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  non possono essere utilizzati per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio; nel caso concreto le doglianze erano in realtà richieste di rivalutazione del merito.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  utilizzato come parametro formale dei motivi di ricorso per denunciare violazioni di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per il vizio motivazionale, ma la Corte ha escluso l’omesso esame e ha rilevato che la motivazione di merito era esauriente.

• art. 1571 c.c.

  richiamato in relazione al contratto di locazione e agli obblighi delle parti.

• artt. 1575-1576 c.c.

  richiamati per gli obblighi del locatore nella locazione.

• art. 1460 c.c.

  richiamato per l’eccezione di inadempimento e la sospensione dei canoni; la Corte ha ritenuto che, nel caso concreto, non fossero provati i presupposti invocati dal conduttore.

• art. 2967 c.c.

  citato dal ricorrente con riferimento all’onere della prova.

• art. 1362 c.c. e ss.

  richiamate per l’interpretazione del contratto, ma le censure sono state ritenute meri tentativi di diversa lettura del testo contrattuale.

• artt. 1337, 1375, 1453 c.c.

  evocati dal ricorrente nel quadro della pretesa violazione contrattuale, senza esito favorevole.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nella doglianza, ma non è emerso un vizio effettivo di ultrapetizione o omissione di pronuncia.

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nella doglianza, senza accoglimento.

• art. 2 del r.d. 639/1910

  richiamato in relazione alla pretesa duplicazione delle ordinanze-ingiunzione.

• art. 92 c.p.c.

  richiamato sul regolamento delle spese; la compensazione è stata esclusa per la soccombenza integrale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, le censure formalmente formulate come violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. sono inammissibili quando mirano in realtà a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove già apprezzate dal giudice di merito.
• Nella locazione di immobile destinato ad attività che richiede titoli amministrativi, l’inadempimento del locatore può configurarsi solo se la mancata agibilità o autorizzazione dipenda da carenze intrinseche del bene oppure se il locatore abbia assunto un obbligo specifico di procurare i titoli; non basta la mera allegazione dell’assenza del certificato.
• L’eccezione di inadempimento del conduttore non può essere accolta se non è provato il fatto impeditivo o giustificativo allegato, né è sufficiente una documentazione non idonea a dimostrare l’esatta esecuzione dei lavori o dei pagamenti assunti come causa della sospensione del canone.
• La dedotta duplicazione di titoli esecutivi deve essere verificata in concreto sul contenuto delle singole ingiunzioni e sul credito in esse compreso; non ricorre automaticamente per il solo fatto che i crediti riguardino il medesimo rapporto contrattuale.
• La compensazione delle spese di lite non è giustificata quando la parte risulti integralmente soccombente, salvo specifiche ragioni di legge non ravvisate nel caso esaminato.

Come è indicizzato