Cassazione Civile, Ordinanza n. 06909/2025 del 15/03/2025

Esito

La controversia

Tre cooperative edilizie, poi fallite, avevano avviato su un suolo comune un programma di costruzione di villette. Dopo il fallimento, i curatori avevano accertato l’occupazione abusiva di varie unità immobiliari da parte di soggetti soci e non soci, tra cui un soggetto estraneo al rapporto sociale. Le curatele avevano diffidato l’occupante al rilascio e, per anni, avevano inviato ulteriori intimazioni e proposte transattive. Nel frattempo, l’immobile era stato poi trasferito all’occupante con atto di acquisto transattivo autorizzato dal tribunale fallimentare, con clausola di salvezza del diritto delle curatele a ottenere l’indennizzo per il periodo di occupazione illegittima. Le curatele hanno quindi chiesto il risarcimento del danno per occupazione sine titulo dal termine della diffida fino al giorno precedente il trasferimento, quantificandolo in base al valore locativo del bene. Il convenuto ha contestato la domanda, sostenendo: mancanza di allegazione e prova del danno-conseguenza; inesistenza di un danno in re ipsa; impossibilità di locare l’immobile per mancanza del certificato di agibilità. In appello è stato confermato l’accoglimento della domanda, valorizzando una relazione dei curatori da cui emergeva l’intenzione di locare gli immobili a canone determinato e la successiva dichiarazione dell’occupante di aderire alla clausola di salvezza del diritto delle curatele al recupero dell’indennità. Con il ricorso per cassazione sono stati proposti otto motivi: omessa pronuncia sulla nullità della citazione; violazione dei criteri ermeneutici e omesso esame di fatto decisivo in relazione al presunto mancato esame del motivo d’appello; violazione degli artt. 2043, 1223, 1226 c.c.; violazione dell’art. 2729 c.c.; nullità per violazione dell’art. 115 c.p.c. e lamentato travisamento della prova documentale; violazione delle norme sull’interpretazione delle dichiarazioni negoziali e dell’art. 1988 c.c. quanto alla ritenuta rilevanza della dichiarazione di adesione nell’atto notarile; violazione delle norme sull’agibilità dell’immobile e sulla garanzia del locatore, assumendo che la mancanza del certificato escludesse la possibilità di locazione e dunque il danno. La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo il primo motivo infondato perché la domanda introduttiva aveva allegato la concreta perdita della possibilità di locazione e la produzione documentale integrava allegazione e prova del danno; gli altri motivi sono stati dichiarati inammissibili o assorbiti perché diretti a sollecitare una rivalutazione del merito o comunque non confrontati con la ratio decidendi della sentenza impugnata. È stata confermata la risarcibilità, nell’occupazione sine titulo, del pregiudizio derivante dalla concreta perdita della possibilità di godimento diretto o indiretto del bene, e del mancato profitto da locazione, purché allegato e provato secondo i criteri del danno emergente e del lucro cessante.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso per cassazione. Ha ritenuto infondato il primo motivo per omessa pronuncia solo apparente, osservando che la Corte d’appello aveva implicitamente ma chiaramente confermato il rigetto dell’eccezione di nullità della citazione, poiché la domanda era sufficientemente specifica e le allegazioni sul pregiudizio erano integrate dalla documentazione prodotta. Ha ritenuto assorbito e comunque inammissibile il secondo motivo per effetto della corretta decisione sul primo e per la preclusione da doppia conforme. Ha dichiarato inammissibili i motivi terzo, quarto e quinto perché miravano a una nuova valutazione di merito delle prove e della relazione dei curatori, preclusa in cassazione. Ha dichiarato inammissibili anche il sesto e il settimo motivo, osservando che l’interpretazione delle dichiarazioni negoziali è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, soprattutto, che le censure non colpivano la ratio della decisione, la quale aveva valorizzato non un riconoscimento del debito, ma il riconoscimento del diritto delle curatele a percepire l’indennità. Ha dichiarato infine inammissibile l’ottavo motivo perché non si confrontava con la ratio decidendi: la Corte territoriale non aveva negato in astratto il rilievo del certificato di agibilità, ma aveva ritenuto che la sua mancanza non impedisse, nel caso concreto, l’utilizzazione economica del bene e quindi la possibilità di locarlo. Condanna del ricorrente alle spese e applicazione dell’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Usato come parametro dei vizi denunciabili in cassazione; le doglianze che mirano a ottenere una nuova valutazione del fatto sono inammissibili.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia è stata respinta perché la Corte d’appello aveva comunque affrontato la questione in modo implicito ma inequivoco.

• art. 163 c.p.c.

  Richiamato per definire il contenuto necessario della citazione e l’editio actionis.

• art. 164 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta nullità della citazione per vizi dell’atto introduttivo.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per affermare che sono risarcibili le conseguenze immediate e dirette dell’occupazione illegittima, comprese la perdita della possibilità di godimento e il mancato profitto da locazione.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dai motivi del ricorrente per contestare l’interpretazione delle dichiarazioni negoziali; la Corte ha ribadito che tale interpretazione è valutazione di fatto del giudice di merito.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato dai motivi del ricorrente nel tentativo di censurare l’interpretazione del motivo d’appello e dell’atto negoziale.

• art. 1364 c.c.

  Richiamato nel quadro delle regole ermeneutiche invocate dal ricorrente.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato nel quadro delle regole ermeneutiche invocate dal ricorrente.

• art. 1369 c.c.

  Richiamato nel quadro delle regole ermeneutiche invocate dal ricorrente.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato dai motivi del ricorrente in relazione alla liquidazione del danno.

• art. 2729 c.c.

  Invocato per contestare l’uso di presunzioni e inferenze probatorie; la Corte ha ritenuto la censura sostanzialmente diretta al merito.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato per dedurre un vizio di utilizzazione della prova; la Corte ha escluso che vi fosse travisamento della prova documentale nei termini rigorosi ammessi dalla giurisprudenza.

• art. 1988 c.c.

  Invocato per censurare la qualificazione della dichiarazione resa nell’atto notarile; la Corte ha chiarito che la sentenza non aveva ravvisato un riconoscimento del debito, ma del diritto delle curatele a recuperare l’indennità.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che la mancanza del certificato di agibilità incide sulla possibilità di locazione e sulla responsabilità del locatore.

• art. 1578 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel medesimo contesto dell’agibilità e della garanzia del locatore.

• art. 24 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente come norma sull’agibilità dell’immobile.

• art. 35 L. 47/1985

  Richiamato dal ricorrente nel medesimo contesto dell’agibilità.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato per la preclusione al sindacato di legittimità in presenza di doppia conforme.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  comma 1-quater; comma 1-bis

  Applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di occupazione sine titulo, il proprietario che agisce per il risarcimento deve allegare e, se contestate, provare la concreta perdita della possibilità di godimento del bene, diretto o indiretto, e non la mera lesione astratta del diritto di proprietà.
• Il danno risarcibile da occupazione abusiva può consistere sia nel danno emergente, per la perdita della concreta possibilità di utilizzare il bene o di concederlo a terzi, sia nel lucro cessante, per il mancato reddito conseguibile tramite locazione o vendita a condizioni più favorevoli.
• La produzione di un documento che attesti l’intenzione di locare il bene e il canone programmato può concorrere a integrare l’allegazione del danno e a provarne la concreta consistenza, se valorizzata dal giudice di merito.
• In cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione del materiale probatorio o sostituire la propria lettura dei fatti a quella motivatamente compiuta dal giudice di merito.
• L’interpretazione delle dichiarazioni negoziali o degli atti di parte è, di regola, accertamento di fatto riservato al giudice di merito e censurabile solo nei limiti del vizio di violazione dei criteri ermeneutici o dell’omesso esame del fatto decisivo.
• La censura di omessa pronuncia è infondata quando dalla motivazione della sentenza impugnata risulti, anche implicitamente ma in modo univoco, che il giudice d’appello ha deciso sulla questione devoluta.
• Una doglianza è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e colpisce argomenti non decisivi o rationes non poste a fondamento della decisione.
• La mancanza del certificato di agibilità non esclude automaticamente, in astratto, la concreta possibilità di utilizzazione economica del bene; occorre verificare in concreto se quella mancanza abbia realmente impedito la locazione o altro godimento produttivo.

Come è indicizzato