Cassazione Civile, Ordinanza n. 34073/2023 del 05/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione commerciale di un immobile. La società locatrice intimava sfratto per morosità, assumendo il mancato pagamento dei canoni da ottobre 2017 a marzo 2018 e chiedendo anche il rilascio dell’immobile. La conduttrice si opponeva deducendo di aver pagato un canone ridotto in forza di accordi intervenuti nel maggio 2017, collegati alla restituzione di una parte dell’immobile e alla riduzione proporzionale del canone. Il Tribunale rigettava la domanda di risoluzione e quella di condanna al pagamento, ritenendo il canone versato conforme agli accordi. La Corte d’appello confermava, qualificando il documento prodotto come accordo modificativo immediatamente eseguibile e non come mera pattuizione preliminare; escludeva la necessità della forma scritta per la validità dell’accordo, negava la nullità per mancata registrazione, riteneva insussistente la morosità e infondata la richiesta di rilascio, nonché non emergente dal testo un obbligo del conduttore di eseguire ulteriori lavori sulla porzione restituita. In cassazione la locatrice deduceva: 1) violazione delle norme sulla novazione e sull’interpretazione del contratto, oltre che delle regole sulla confessione, sostenendo che l’accordo del maggio 2017 fosse novativo e sostitutivo del precedente rapporto; 2) violazione dell’art. 1352 c.c. e della clausola contrattuale che subordinava le modifiche ai locali al consenso scritto del locatore, sostenendo che ogni modifica dovesse avere forma scritta; 3) violazione dell’art. 112 c.p.c. e omesso esame, lamentando che la Corte d’appello avesse escluso la proposizione della domanda di rilascio dell’immobile. La Cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile nella parte in cui non censurava l’autonoma ratio decidendi relativa all’irrilevanza della mancata registrazione ai fini della nullità, ha ritenuto il secondo motivo infondato perché la clausola sulla forma scritta riguardava le modifiche del rapporto in corso e non un accordo novativo sostitutivo dell’intero regolamento contrattuale, e ha dichiarato il terzo motivo assorbito, osservando che la presenza di un valido titolo di detenzione rendeva comunque infondata la domanda di rilascio.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso della società locatrice. Ha ritenuto che, pur potendosi qualificare l’accordo del maggio 2017 come novativo, il motivo principale era inammissibile perché non aggrediva una autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata, consistente nell’esclusione della nullità per mancata registrazione in assenza di elusione fiscale. Ha poi respinto il motivo relativo alla forma convenzionale, affermando che la clausola contrattuale invocata regolava solo le modifiche al rapporto locativo in essere e non poteva estendersi a un accordo sostitutivo. Ha infine dichiarato assorbito il motivo sulla domanda di rilascio, ritenendo che il valido accordo novativo comunque escludesse l’assenza di titolo della detenzione. La ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1230 c.c.

  Richiamato per la disciplina della novazione oggettiva; la Corte ne accoglie, in concreto, la riconducibilità dell’accordo intervenuto tra le parti a una novazione, ma rileva che ciò non basta a fondare l’accoglimento del ricorso.

• art. 1231 c.c.

  Richiamato in tema di novazione; la Corte lo menziona nel quadro della dedotta violazione delle regole sulla novazione.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio interpretativo del contratto; la Corte non accoglie la censura perché l’accordo sostitutivo ha oggetto diverso dal contratto originario e la clausola invocata non è pertinente.

• art. 2733 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di confessione giudiziale; la sentenza non accoglie la censura sul punto.

• art. 229 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di dichiarazioni confessorie nel processo; la Corte non ne trae conseguenze favorevoli alla ricorrente.

• art. 1352 c.c.

  La Corte ne esclude l’applicazione all’accordo novativo, osservando che la clausola di forma convenzionale riguardava solo le modifiche del rapporto locativo in corso e non la sostituzione dell’intero contratto.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato con riferimento al preteso omesso esame della domanda di rilascio; il motivo è assorbito perché la domanda resta comunque infondata per l’esistenza di un valido titolo detentivo.

• art. 426 c.p.c.

  Richiamato con riferimento alla memoria integrativa nella fase a cognizione piena, in cui sarebbe stata reiterata la domanda di rilascio.

• art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004

  Richiamato per la questione della mancata registrazione; la Corte conferma che la mancata registrazione non comporta nullità quando non vi sia un’effettiva elusione fiscale e l’accordo non determini un vantaggio fiscale illegittimo.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato come norma sui motivi di ricorso per cassazione, in relazione ai tre motivi proposti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato in relazione all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di ricorso per cassazione, quando la decisione impugnata si fonda su una ratio decidendi autonoma e sufficiente, il ricorrente deve censurarla specificamente; la mancata impugnazione di tale ratio rende il motivo inammissibile o comunque non idoneo a determinare la cassazione.
• Un accordo intervenuto tra locatore e conduttore che incida direttamente sull’oggetto della locazione e, solo correlativamente, sul canone può integrare una novazione oggettiva, se risulta l’animus novandi desumibile dal contenuto complessivo dell’intesa e dagli interessi perseguiti dalle parti.
• La nullità per mancata registrazione non può essere affermata in via automatica: occorre verificare se il contenuto dell’accordo determini un’effettiva elusione fiscale o una violazione sostanziale di norme imperative; in mancanza di tale effetto, la sola mancata registrazione non basta a travolgere l’accordo.
• La clausola contrattuale che impone la forma scritta per autorizzare modifiche dei locali nel corso della locazione non si estende, senza un’espressa previsione, a un diverso accordo novativo che sostituisca l’assetto contrattuale originario.
• Quando una domanda di rilascio si fonda sull’asserita mancanza di titolo detentivo, l’accertamento di un valido accordo sostitutivo o modificativo del rapporto locativo può rendere infondata la pretesa, con conseguente assorbimento delle censure processuali sulla sua deduzione.

Come è indicizzato