Cassazione Civile, Ordinanza n. 11371/2023 del 02/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare intermediata da un'agenzia. L'acquirente aveva agito per ottenere il risarcimento dei danni, pari alla provvigione corrisposta, sostenendo che il mediatore non lo avesse informato della presenza di irregolarità urbanistiche ed edilizie dell'immobile, poi emerse nel corso della trattativa e in parte sanate solo successivamente. Il Tribunale aveva accolto la domanda risarcitoria nei confronti del mediatore e aveva escluso la copertura assicurativa della responsabilità. In appello, il mediatore aveva ottenuto riforma della decisione, con esclusione della propria responsabilità sulla base del rilievo che l'acquirente fosse già informato dell'aggiornamento catastale e urbanistico, che le difformità non avessero impedito la vendita e che i successivi preliminari avessero ricalibrato il prezzo e gli oneri di regolarizzazione. In Cassazione l'acquirente ha dedotto: violazione dei criteri ermeneutici contrattuali, falsa applicazione delle norme sulla commerciabilità dell'immobile, nullità della sentenza per motivazione apparente/insufficiente, omesso esame di fatti decisivi circa la conoscenza del mediatore delle irregolarità, e violazione degli artt. 1755 e 1759 c.c. per avere la Corte d'appello ritenuto adempiuto l'obbligo informativo pur in presenza di sopravvenute modifiche dell'assetto negoziale. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati il primo e il quinto motivo, assorbiti gli altri, affermando che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze note o conoscibili con diligenza professionale che incidano sulla sicurezza e valutazione dell'affare, e che la verifica dell'adempimento va compiuta con riferimento al momento della conclusione dell'affare; la mancata informazione sulle irregolarità urbanistiche non sanate può fondare responsabilità risarcitoria, anche se l'affare sia poi stato concluso e anche a prescindere da eventuale responsabilità del venditore. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quinto motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Genova e ha rinviato alla stessa Corte, in diversa composizione, per nuovo esame della causa alla luce del principio secondo cui il mediatore deve informare le parti delle circostanze rilevanti per la sicurezza e valutazione dell'affare, comprese le irregolarità urbanistiche o edilizie non sanate, e tale verifica va effettuata al momento della conclusione dell'affare. Il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 331 c.p.c.

  Il venir meno dell'impugnazione sul rapporto di garanzia ha fatto cessare il vincolo di dipendenza tra causa principale e causa di garanzia ai fini del litisconsorzio processuale.

• art. 1759 c.c.

  Impone al mediatore, quale professionista, di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza professionale, rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell'affare; la mancata informazione può fondare responsabilità risarcitoria.

• art. 1175 c.c.

  Concorre a definire l'obbligo del mediatore di comportarsi secondo correttezza e buona fede.

• art. 1176 c.c.

  Richiama la diligenza qualificata dovuta dal mediatore in ragione della natura professionale dell'attività svolta.

• L. 39/1989

  È richiamata per affermare la natura professionale dell'attività di mediazione e la possibilità per il mediatore di svolgere attività complementari o necessarie alla conclusione dell'affare.

• art. 1755 c.c.

  La provvigione sorge con la conclusione dell'affare; l'inadempimento del dovere informativo può essere fatto valere anche per sottrarsi al pagamento della provvigione.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per contestare l'interpretazione della proposta di acquisto, ma non è oggetto di accoglimento autonomo.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per contestare l'interpretazione complessiva degli atti negoziali, ma non è oggetto di accoglimento autonomo.

• art. 29 L. 52/1985

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di regolarità/commerciabilità immobiliare.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di sanatoria edilizia.

• art. 40 L. 47/1985

  Richiamato nei motivi di ricorso per la disciplina della nullità nei contratti aventi a oggetto immobili irregolari.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per censurare la valutazione delle prove e dell'istruttoria.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per dedurre vizi di motivazione della sentenza impugnata.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato per sostenere l'insufficienza della motivazione della decisione di merito.

• art. 375 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la decisione in camera di consiglio.

• art. 35 d.lgs. 149/2022

  Richiamato per l'applicazione ratione temporis del rito camerale.

Massime di principio

• Il mediatore professionale ha un dovere di informazione che comprende tutte le circostanze conosciute o conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, idonee a incidere sulla valutazione o sulla sicurezza dell'affare, anche se non è tenuto a compiere autonome indagini tecnico-giuridiche salvo patto specifico.
• In materia di mediazione immobiliare, la mancata informazione del promissario acquirente circa irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate può integrare responsabilità risarcitoria del mediatore, oltre a legittimare il rifiuto della provvigione.
• L'adempimento dell'obbligo informativo del mediatore va valutato con riferimento al momento della conclusione dell'affare; successive modifiche delle condizioni negoziali o conoscenze sopravvenute dell'acquirente non sanano automaticamente un originario deficit informativo.
• La responsabilità del mediatore per informazione inesatta o reticente può concorrere con quella del venditore e può tradursi nel risarcimento del pregiudizio patrimoniale subito dall'acquirente, incluso l'eventuale importo della provvigione corrisposta, se collegato causalmente alla carenza informativa.

Come è indicizzato