Cassazione Civile, Ordinanza n. 27569/2023 del 28/09/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione commerciale di un club/centro sportivo inserito in un centro commerciale. La locatrice ha agito sostenendo che il recesso esercitato dalla conduttrice fosse illegittimo e chiedendo la risoluzione del contratto, in via principale per clausola risolutiva espressa e, in subordine, per inadempimento, oltre a domande risarcitorie e di pagamento dei canoni e degli oneri accessori. Il Tribunale aveva ritenuto illegittimo il recesso ma, pur dichiarando risolto il contratto ex art. 1456 c.c., aveva respinto le ulteriori domande per difetto di prova. La Corte d'appello ha invece accolto l'appello incidentale della conduttrice e ha rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento, ritenendo legittimo il recesso per gravi motivi ex art. 27, comma 8, L. 392/1978. In cassazione la locatrice ha dedotto: 1) motivazione apparente e contraddittoria sulla sussistenza della gravosità della prosecuzione del rapporto per la conduttrice; 2) violazione dell'art. 27, comma 8, L. 392/1978, perché il rilascio dell'immobile era avvenuto oltre il termine di preavviso e ciò avrebbe trasformato il recesso in un recesso ad nutum; 3) violazione dei principi di buona fede e correttezza ex artt. 1175 e 1375 c.c., per asserito abuso del recesso; 4) violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697, 2727 e 2729 c.c., per avere la Corte d'appello valorizzato in modo non corretto il materiale probatorio e presuntivo, specie quanto al degrado del centro commerciale e al calo di fatturato del club.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e quattro i motivi. Ha ritenuto il primo in parte inammissibile e in parte infondato, perché la motivazione della sentenza di merito non era apparente né contraddittoria, ma articolata e coerente nel ricostruire la gravosità della prosecuzione del rapporto. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, osservando che la censura, pur formalmente prospettata come violazione di legge, mirava in realtà a sollecitare una nuova valutazione del fatto e non rispettava i requisiti del vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, perché la dedotta violazione di buona fede era meramente assertiva e non spiegava le ragioni concrete del rilascio e del suo ritardo. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo, poiché esso non denunciava davvero una violazione dell'art. 2697 c.c. o dell'art. 115 c.p.c., ma mirava a una rivalutazione del compendio probatorio e delle presunzioni, attività riservata al giudice di merito. La Corte ha confermato quindi la legittimità del recesso della conduttrice per gravi motivi, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicabile alla controversia locatizia proposta dalla locatrice

• art. 1456 c.c.

  richiamato per la domanda di risoluzione per clausola risolutiva espressa

• art. 1453 c.c.

  richiamato in via subordinata per la risoluzione per inadempimento

• art. 27, comma 8, L. 392/1978

  consente al conduttore di recedere per gravi motivi; i gravi motivi devono sostanziarsi in fatti sopravvenuti, involontari e imprevedibili che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la motivazione è nulla solo se del tutto apparente; non basta contestare singoli passaggi della sentenza se il percorso argomentativo complessivo è chiaro

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  invocato per nullità della sentenza, ma la Corte rileva che alcune censure erano in realtà dirette alla rivalutazione del merito

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  non può essere usato per mascherare censure di fatto o richieste di nuova valutazione delle prove

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo, con rigorosi oneri di specificazione

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il motivo di ricorso deve contenere una critica specifica e correlata alla decisione impugnata; altrimenti è un non motivo

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  per il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c., occorre indicare il fatto storico, il dato da cui risulta e il momento della sua discussione

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 366, n. 6, per gli oneri di specificazione del motivo di ricorso

• art. 1175 c.c.

  la doglianza di violazione del principio di correttezza è infondata se non si indicano i concreti elementi fattuali che renderebbero abusivo il recesso

• art. 1375 c.c.

  la buona fede nell'esecuzione del contratto non può essere invocata in modo astratto, senza illustrare le circostanze concrete del caso

• art. 115 c.p.c.

  la violazione si configura solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o esercita poteri istruttori officiosi fuori dei casi consentiti

• art. 2697 c.c.

  la violazione sussiste solo se l'onere della prova è attribuito alla parte sbagliata, non quando il giudice valuta diversamente le prove prodotte

• art. 2727 c.c.

  le presunzioni semplici sono utilizzabili se gli elementi presuntivi sono gravi, precisi e concordanti

• art. 2729 c.c.

  la Corte valorizza il ragionamento presuntivo fondato sul degrado del centro commerciale e sullo svuotamento quasi totale delle attività commerciali

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per i presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indica la trattazione in adunanza camerale del ricorso

Massime di principio

• Il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27, comma 8, L. 392/1978 è legittimo quando sia fondato su fatti sopravvenuti, involontari e imprevedibili che rendano eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto; il giudice di merito può accertarli anche tramite presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti.
• In cassazione non è ammissibile una censura che, sotto l'apparente denuncia di violazione di legge o di nullità della motivazione, miri in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove.
• Il vizio di motivazione apparente sussiste solo quando la sentenza sia priva di un reale percorso argomentativo; non ricorre se la decisione, letta nel suo complesso, espone le ragioni della statuizione.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice di merito distribuisce erroneamente l'onere della prova; non quando contesti il contenuto o la forza persuasiva delle prove valutate.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. ricorre soltanto se il giudice utilizza prove non introdotte dalle parti o esercita poteri istruttori officiosi fuori dei casi consentiti, non quando attribuisce maggior credibilità a talune prove rispetto ad altre.
• Il motivo di ricorso per cassazione deve essere specifico e correlato alla ratio decidendi della sentenza impugnata; la critica che non si confronta con le ragioni effettive della decisione è inammissibile.

Come è indicizzato