Cassazione Civile, Ordinanza n. 02282/2026 del 04/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dal trasferimento a terzi di un immobile ad uso abitativo in Firenze, già condotto in locazione da un soggetto che aveva ricevuto dal locatore disdetta alla prima scadenza contrattuale con contestuale manifestazione dell’intenzione di vendere il bene. Il conduttore ha poi agito per far valere il diritto di prelazione legale e il conseguente riscatto nei confronti dell’acquirente e della venditrice. Dopo un primo esito negativo in merito, la Cassazione aveva cassato con rinvio indicando i criteri per qualificare la fattispecie. In sede di rinvio la Corte d’appello ha riconosciuto il diritto di riscatto del conduttore. L’acquirente ha quindi proposto ricorso per cassazione con sette motivi, contestando: la validità e tempestività della dichiarazione di riscatto; la sua asserita genericità e incompletezza; la rilevanza della disdetta e della successiva permanenza del conduttore nell’immobile; l’irrilevanza dell’eventuale mancanza di altri immobili in capo alla locatrice; l’effetto di un accordo di buonuscita; l’omessa pronuncia sulla domanda di garanzia per evizione/manleva; e la regolazione delle spese. La Corte ha ritenuto infondati i primi e il terzo motivo, mentre ha dichiarato inammissibili gli altri per difetti di specificità, novità della censura o tentativo di rivalutazione del merito, ribadendo che la dichiarazione di riscatto è atto unilaterale recettizio che può essere validamente manifestato anche nell’atto introduttivo, purché pervenga al destinatario nel termine semestrale e sussistano i presupposti del diritto. Il ricorso è stato integralmente rigettato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’acquirente. Ha confermato la sentenza di rinvio che aveva riconosciuto al conduttore il diritto di riscatto dell’immobile compravenduto in forza della prelazione legale prevista per le locazioni abitative. La Corte ha ritenuto che la volontà di riscatto, se comunicata al compratore entro il termine di legge, sia idonea a interrompere la decadenza; che la disdetta alla prima scadenza, non validamente revocata con atto scritto e concorde, abbia fatto cessare il rapporto locativo; che l’eventuale permanenza del conduttore nell’immobile e il pagamento dei canoni al nuovo proprietario non siano elementi idonei a far rivivere la locazione; e che alcune censure siano inammissibili perché nuove, generiche o volte a ottenere una rivalutazione del merito. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità. È inoltre dato atto, nel dispositivo, dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. g), L. 431/1998

  La comunicazione del diniego di rinnovo alla prima scadenza, finalizzata alla vendita del bene libero, costituisce il presupposto del diritto di prelazione del conduttore in ambito abitativo.

• artt. 38 e 39 L. 392/1978

  La prelazione legale e il correlato riscatto operano secondo i principi indicati dalla giurisprudenza di legittimità; la dichiarazione di riscatto, se pervenuta al compratore nel termine di legge, evita la decadenza.

• art. 1334 c.c.

  La dichiarazione unilaterale produce effetti quando perviene a conoscenza del destinatario; per il riscatto conta quindi la ricezione dell’atto entro il termine previsto.

• art. 39 L. 392/1978

  Il termine semestrale di esercizio del riscatto è decadenziale; la dichiarazione recettizia tempestivamente comunicata interrompe la decadenza.

• art. 112 c.p.c.

  Il motivo è inammissibile quando si deduce omessa pronuncia senza adeguata specificazione della domanda proposta nei gradi di merito e delle relative preclusioni.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  La censura di motivazione solo apparente o contraddittoria non è fondata quando la sentenza contiene una motivazione congrua e coerente su autonome rationes decidendi.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare in modo specifico dove e quando la domanda o il fatto processuale siano stati dedotti nei precedenti gradi; la mancanza di tale specificità rende inammissibile la censura.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 92 c.p.c.

  parzialmente o per intero

  Il giudice di merito può compensare le spese, in tutto o in parte, sulla base dell’esito complessivo della lite; la scelta è discrezionale e insindacabile in cassazione nei limiti ordinari.

• art. 360-bis c.p.c.

  La doglianza è inammissibile quando la decisione impugnata è conforme a un orientamento consolidato di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Il dispositivo dà atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel regime della prelazione legale nelle locazioni abitative, la dichiarazione di riscatto è un atto unilaterale recettizio: è sufficiente che la volontà di esercitare il riscatto sia portata a conoscenza dell’acquirente entro il termine di decadenza, potendo essere contenuta anche nell’atto introduttivo del giudizio.
• Ai fini della validità del riscatto, il giudice di merito può qualificare la fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e delle parti effettivamente presenti in giudizio; tale valutazione, se congruamente motivata, non è sindacabile in cassazione come nuovo giudizio di merito.
• Per rimuovere gli effetti della disdetta di una locazione abitativa non basta la mera inerzia, la tolleranza della permanenza del conduttore o un comportamento unilaterale rivolto a terzi: occorre una concorde manifestazione di volontà delle parti originarie, nella forma richiesta dal contratto e dalla legge.
• La denunzia di omessa pronuncia o di nullità processuale è inammissibile se il ricorrente non specifica in modo puntuale dove la domanda sia stata proposta nei gradi di merito e come si sia sviluppato il contraddittorio, in ossequio al principio di specificità del ricorso per cassazione.
• Quando la sentenza impugnata si fonda su più rationes decidendi autonome, il ricorso per cassazione deve censurarle tutte; l’omessa impugnazione anche di una sola ratio rende definitiva la decisione su quel punto e impedisce la cassazione della sentenza.

Come è indicizzato