Cassazione Civile, Ordinanza n. 16180/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

Una persona aveva donato, con atto pubblico del 23 settembre 1994, a tre familiari diritti su un terreno con fabbricato nel Comune di Celle Ligure: per uno la metà dell'usufrutto, per gli altri la stessa quota della nuda proprietà. In seguito ha chiesto di dichiarare la nullità della donazione, deducendo che il fabbricato non era stato demolito e ripristinato come prescritto dalle autorità a seguito di accertate opere eseguite senza titolo edilizio e di un procedimento penale, con conseguente incommerciabilità del bene ai sensi della disciplina urbanistico-edilizia richiamata. In subordine ha prospettato la simulazione dell'atto, assumendo che il bene trasferito fosse diverso da quello risultante dall'atto pubblico. I convenuti hanno resistito e hanno proposto domanda riconvenzionale di usucapione; in appello la domanda principale è stata respinta e la Corte territoriale ha escluso sia la nullità urbanistica sia la simulazione. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente ha dedotto: 1) violazione della normativa speciale edilizia e del testo unico edilizia, sostenendo che l'atto fosse nullo perché richiamava un titolo edilizio non più efficace, poiché una variante non menzionata sarebbe stata annullata, e perché il bene non sarebbe stato davvero 'in costruzione' ma già ultimato in difformità dal titolo; 2) violazione delle norme sulla validità del contratto e sull'oggetto, sostenendo che l'abusività e l'assenza di valido titolo rendessero il contratto nullo per illiceità o impossibilità dell'oggetto; 3) violazione delle norme sulla simulazione e sulla rappresentanza dei minori, deducendo che la donazione fosse fittizia e compiuta in conflitto di interessi con i figli minori, senza nomina di curatore speciale. I resistenti hanno inoltre proposto ricorso incidentale condizionato per far valere l'usucapione e, in subordine, il risarcimento dei danni da affidamento nella validità dell'atto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la nullità testuale collegata alla disciplina urbanistica opera solo quando nell'atto manchi la prescritta dichiarazione o allegazione del titolo edilizio; non è invece estensibile ai casi di successiva caducazione del titolo menzionato o di difformità dell'opera rispetto al titolo. Ha inoltre rilevato che la successiva variante manteneva un legame diretto con il titolo originario e che, in ogni caso, l'annullamento del titolo amministrativo era stato a sua volta annullato con reviviscenza del titolo. Ha respinto anche il secondo motivo, affermando che la mera presenza di abusi edilizi non determina di per sé nullità per illiceità o impossibilità dell'oggetto, occorrendo la prova di una difformità tale da incidere radicalmente sul titolo edificatorio, prova non fornita. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava a rivalutare un accertamento di fatto sulla simulazione, riservato al giudice di merito; quanto al conflitto di interessi con i minori, la questione è stata considerata nuova e comunque, ove fondata, avrebbe potuto al più portare ad annullamento e non a nullità. Il ricorso incidentale condizionato è rimasto assorbito. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• l. n. 47 del 1985, artt. 17, 40, 41

  La nullità degli atti traslativi in materia edilizia è circoscritta alle ipotesi previste dalla legge, in particolare all'assenza della dichiarazione o allegazione del titolo edilizio richiesto; non si estende alla sola difformità dell'opera o alla successiva vicenda del titolo se esso è stato indicato nell'atto.

• d.P.R. n. 380 del 2001, art. 46

  La disciplina di nullità urbanistica va letta in continuità con quella previgente e richiede la specifica indicazione del titolo edilizio nell'atto, non essendo sufficiente l'allegazione di abusività dell'immobile.

• art. 12, comma 1, preleggi

  L'interpretazione delle norme non può oltrepassare il significato letterale delle espressioni usate, né alterare il tenore tecnico-giuridico della previsione per adattarla a finalità ritenute più opportune.

• art. 32 d.P.R. n. 380 del 2001

  Solo la variazione essenziale richiede un nuovo titolo edilizio; una variante non essenziale conserva il collegamento con il titolo originario.

• art. 1325 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale, ma la Corte ha escluso che l'abusività del bene comporti tale effetto in assenza dei presupposti normativi specifici.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto non è illecito o impossibile per il solo fatto che l'immobile presenti abusi edilizi, se non è dimostrata una difformità radicale rispetto al titolo.

• art. 1418 c.c.

  È esclusa la nullità virtuale del contratto fondato su un bene abusivo, poiché l'ordinamento non prevede un generale divieto di trasferimento di immobili abusivi al di fuori delle ipotesi espressamente sanzionate.

• art. 1421 c.c.

  La nullità può essere rilevata d'ufficio solo quando sussista davvero nei limiti di legge; nel caso concreto la Corte ha escluso la sussistenza di una nullità rilevabile d'ufficio.

• art. 320 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per prospettare il conflitto di interessi nella donazione a minori; la Corte osserva che, comunque, la questione non conduceva a nullità, ma semmai ad annullamento.

• art. 321 c.c.

  Richiamato in relazione alla rappresentanza dei minori e al possibile conflitto di interessi; la violazione, ove sussistente, non determina nullità dell'atto.

• art. 433 c.c.

  Norma invocata dalla ricorrente nei motivi relativi alla capacità/legittimazione nella donazione, senza che la Corte vi ravvisasse un fondamento per la nullità dell'atto.

• art. 437 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nell'ambito della censura sulla donazione ai minori; la Corte non ha riconosciuto una nullità derivante da tale riferimento.

• art. 536 c.c.

  Richiamato per sostenere profili di tutela dei legittimari e di invalidità dell'atto; la Corte non ha accolto tale tesi.

• art. 1414 c.c.

  La simulazione è questione di fatto rimessa al giudice di merito e non può essere rivalutata in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale o della violazione delle regole probatorie.

• art. 1415 c.c.

  Richiamato unitamente alla disciplina della simulazione; la Corte ha escluso che nel caso concreto emergesse una simulazione dell'atto di donazione.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  La censura non è inammissibile quando non si limiti a contestare un orientamento consolidato, ma miri ad applicarlo a una fattispecie diversa sotto il profilo fattuale e giuridico.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo incidentale è stato ritenuto articolato senza un corretto riferimento ai parametri di legittimità, ma la relativa questione è rimasta assorbita.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Costituisce il parametro per l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato in caso di rigetto o inammissibilità, se ricorrono i presupposti.

Massime di principio

• La nullità urbanistico-edilizia degli atti traslativi è norma eccezionale e va applicata in modo testuale: colpisce il contratto solo quando manchi nell'atto la dichiarazione o allegazione del titolo richiesto, non quando il titolo sia indicato ma si discuta della sua validità sopravvenuta o della conformità materiale del bene.
• La mera abusività o difformità edilizia dell'immobile non determina automaticamente nullità del contratto per illiceità o impossibilità dell'oggetto; occorre dimostrare una difformità così radicale da incidere sul nucleo del titolo edilizio e da integrare la specifica ipotesi legale di invalidità.
• La simulazione dell'atto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, in cassazione, non può essere rivalutata come tale se non nei limiti del vizio motivazionale o della violazione delle regole di prova.
• Un'eventuale violazione delle regole sulla rappresentanza del minore o sul conflitto di interessi non comporta automaticamente nullità dell'atto, ma può al più fondare rimedi diversi, come l'annullamento, se e nei limiti previsti dall'ordinamento.
• Quando un titolo edilizio originario è richiamato nell'atto e la variante conserva un nesso diretto con esso, la vicenda della variante non integra di per sé l'assenza del titolo ai fini della nullità dell'atto traslativo.

Come è indicizzato