Cassazione Civile, Ordinanza n. 33916/2022 del 17/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto stipulato l'11 luglio 2006 avente ad oggetto due appartamenti e relativi accessori, inserito in un'operazione immobiliare ancora in corso di costruzione. La parte acquirente ha agito in giudizio sostenendo che l'atto dovesse essere qualificato come contratto definitivo di compravendita; da ciò faceva discendere la nullità del contratto per mancanza della dichiarazione prevista dall'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e chiedeva la restituzione della caparra confirmatoria versata. La società ha resistito affermando invece che l'atto era un preliminare di vendita, non soggetto alla disciplina invocata, e ha proposto domanda riconvenzionale per ottenere il riconoscimento del proprio recesso per inadempimento della controparte, con ritenzione della caparra e rimborso di spese sostenute per varianti progettuali. In appello la società ha censurato la qualificazione del contratto come definitivo e la conseguente applicazione dell'art. 46 T.U. edilizia. La ricorrente principale ha poi dedotto in cassazione violazione dei criteri ermeneutici contrattuali, sostenendo che la Corte territoriale avesse trascurato la comune intenzione delle parti, il nomen iuris e il complessivo contenuto dell'accordo; con il secondo motivo ha contestato l'assunto secondo cui, in una compravendita anche di cosa futura, trasferimento della proprietà e trasferimento del possesso sarebbero inscindibili. La società ha proposto ricorso incidentale limitatamente alla liquidazione delle spese, sostenendo che il valore della causa dovesse essere determinato sul prezzo del contratto e che il giudice di appello avesse applicato uno scaglione errato e troppo basso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale: ha ritenuto corretto l'accertamento di merito secondo cui l'atto era un preliminare e non un definitivo, valorizzando il contenuto complessivo dell'accordo, la previsione del rogito notarile come momento del trasferimento e la clausola che subordinava la consegna piena dell'immobile a tale successivo atto. Ha invece accolto il ricorso incidentale sulla liquidazione delle spese, rilevando che il valore della causa andava determinato in base al prezzo del contratto la cui nullità era stata chiesta con efficacia di giudicato, sicché doveva applicarsi lo scaglione corrispondente a euro 260.000,01-520.000,00. La sentenza impugnata è stata cassata sul punto e la causa decisa nel merito ex art. 384 c.p.c., con rideterminazione delle spese di primo e secondo grado e conferma della compensazione per un quarto. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  la sua applicazione è stata esclusa dalla Corte di merito perché il contratto è stato qualificato come preliminare e non come definitivo di compravendita.

• artt. 1362, 1363, 1367, 1369 e 1371 c.c.

  richiamati come parametri ermeneutici; la Corte ha ritenuto che la qualificazione del contratto sia stata effettuata correttamente alla luce della volontà complessiva delle parti e del contenuto dell'accordo.

• artt. 1470, 1472 e 1476 c.c.

  invocati per sostenere che vendita di cosa futura e trasferimento del possesso non coincidono necessariamente; la Corte ha però ritenuto decisiva, nel caso concreto, la previsione del rogito quale momento del trasferimento, compatibile con un preliminare.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per la regolazione delle spese in relazione al valore della causa.

• art. 60 r.d.l. n. 1578/1933

  richiamato dalla censura sulle spese, in relazione alla disciplina tariffaria applicabile ratione temporis.

• art. 1, comma 1, d.lgs. n. 179/2009

  richiamato per l'applicazione temporale della disciplina tariffaria invocata nel regolamento delle spese.

• artt. 4 e 5 d.m. Giustizia n. 55/2014

  richiamati dalla parte resistente per sostenere l'erroneità della liquidazione delle spese rispetto allo scaglione di valore corretto.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  utilizzato per decidere nel merito la sola questione delle spese, senza rinvio, perché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 111 Cost.

  richiamato come fondamento del principio di economia processuale e ragionevole durata del processo, a sostegno della decisione nel merito senza rinvio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per la condanna al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La qualificazione di un contratto come preliminare o definitivo dipende dal contenuto sostanziale della volontà negoziale e dall'assetto complessivo del regolamento di interessi, non dal solo nomen iuris o da singole espressioni isolate del testo.
• Nell'interpretazione del contratto occorre valorizzare in modo coordinato il testo complessivo, la struttura dell'accordo, la tempistica degli effetti e il comportamento complessivo delle parti, attribuendo rilievo decisivo alle clausole che individuano il momento in cui deve avvenire il trasferimento della proprietà o del possesso.
• La previsione che il trasferimento del possesso o la consegna piena del bene avvengano solo al momento di un successivo rogito notarile è indice rilevante della natura preliminare dell'accordo, perché segnala che l'effetto traslativo è rimesso a un atto ulteriore.
• Nel vendere un immobile ancora in costruzione, la circostanza che la cosa sia futura non esclude di per sé la natura preliminare del contratto: ciò che conta è se le parti abbiano già voluto il trasferimento immediato oppure abbiano soltanto assunto l'obbligo di stipulare un successivo definitivo.
• Ai fini della liquidazione delle spese, quando sia chiesta con efficacia di giudicato la nullità dell'intero rapporto contrattuale, il valore della controversia va determinato avuto riguardo al valore dell'intero rapporto dedotto in giudizio e non al solo importo che costituisce l'effetto restitutorio richiesto in conseguenza dell'accoglimento della domanda.
• In cassazione, quando la censura riguarda il solo quantum delle spese e non sono necessari accertamenti di fatto, la Corte può decidere direttamente nel merito, applicando i parametri normativi corretti, in ossequio ai principi di economia processuale e ragionevole durata.
• rami":["Immobiliare","Contratti","Processo civile"],"materie":["Compravendita immobiliare","Contratto preliminare","Spese di lite"],"sottomaterie":[],"istituti_giuridici":["Buona fede e correttezza","Onere della prova"]}】}```}`}}*******

Come è indicizzato