Cassazione Civile, Ordinanza n. 04735/2025 del 23/02/2025

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento IRPEF per l'anno 2009, contestando alla contribuente una plusvalenza derivante da un atto di compravendita di terreno del 6 febbraio 2009 e richiedendo imposta e spese per complessivi euro 18.112,00. La contribuente aveva impugnato l'atto, ottenendo inizialmente accoglimento in primo grado, ma la CTR aveva riformato la decisione accogliendo l'appello dell'Ufficio. In cassazione la contribuente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell'art. 7 L. 448/2001, sostenendo che, ai fini dell'imposta sostitutiva e della determinazione del valore del terreno, la perizia di stima poteva essere redatta anche successivamente all'atto di cessione. La Corte ha però distinto il principio generale sull'ammissibilità di una perizia giurata successiva alla stipula dalla diversa fattispecie concreta, in cui la perizia era stata asseverata solo nel 2015, cioè dopo la notifica dell'accertamento e oltre il termine rilevante per l'opzione fiscale, ritenendo quindi infondato il motivo.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha affermato che, nella fattispecie, non era utilizzabile ai fini della disciplina opzionale una perizia giurata asseverata nel 2015, successiva sia alla compravendita sia alla notifica dell'avviso di accertamento, poiché ciò avrebbe contrastato con la finalità della norma di consentire al contribuente un regime più favorevole entro il termine previsto dalla disciplina primaria. Ha inoltre rilevato che la CTR aveva correttamente considerato il termine allora vigente per l'asseverazione della perizia, prorogato dall'art. 2 L. 191/2009. Nulla è stato disposto sulle spese per la mancata attività difensiva dell'Agenzia, ed è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 7 L. 28 dicembre 2001, n. 448

  In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 settembre 2002

  La norma consente la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e agricoli mediante perizia giurata; la perizia può essere anche successiva alla compravendita, ma non può essere valorizzata se asseverata oltre il termine effettivamente previsto dalla disciplina applicabile e comunque dopo la notifica dell'accertamento, perché ciò frusterebbe la finalità dell'opzione fiscale.

• art. 81, comma 1, lett. a) e b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Costituisce il parametro normativo per la determinazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili e agricoli, rispetto alle quali può operare la rideterminazione del valore mediante perizia.

• art. 64 c.p.c.

  È richiamato dalla disciplina dell'art. 7 L. 448/2001 per la perizia giurata di stima.

• art. 2 L. n. 191/2009

  È indicato come fonte dell'ultima proroga del termine per l'asseverazione della perizia vigente al momento considerato dalla CTR.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Consente di dare atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di rideterminazione del valore dei terreni ai fini delle plusvalenze, la perizia giurata può anche essere redatta o asseverata dopo la cessione, ma solo se resta entro i termini stabiliti dalla disciplina applicabile e prima che l'opzione fiscale venga definitivamente preclusa dall'inerzia del contribuente.
• La possibilità, riconosciuta in astratto dalla giurisprudenza, di una perizia successiva alla stipula non equivale a legittimare qualsiasi perizia tardiva: è decisivo il rispetto del termine normativo rilevante per esercitare il regime opzionale più favorevole.
• Un'interpretazione che ammetta una perizia asseverata solo dopo la notifica dell'avviso di accertamento sarebbe incompatibile con la funzione dell'art. 7 L. 448/2001, che è quella di consentire al contribuente una scelta fiscale preventiva e agevolativa riferita all'anno d'imposta.
• Quando la decisione di merito ha correttamente individuato il termine vigente per l'asseverazione della perizia, la censura per violazione di legge è infondata se il contribuente fonda la pretesa su una perizia successiva a tale termine.

Come è indicizzato