Cassazione Civile, Ordinanza n. 32705/2024 del 16/12/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la vendita di un immobile edificato in area soggetta a convenzione di edilizia convenzionata con diritto di superficie. Gli acquirenti hanno agito per far dichiarare la nullità parziale della clausola di prezzo contenuta nel preliminare e nel rogito, sostenendo che il prezzo effettivamente pattuito e pagato fosse superiore a quello massimo consentito dalla convenzione e dalla legge, con conseguente sostituzione automatica del prezzo e restituzione dell'eccedenza. Dopo un primo rigetto e un precedente giudizio di cassazione con rinvio, la Corte d'appello, in sede di rinvio, ha accolto la domanda. I venditori hanno proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dei limiti del giudizio di rinvio e dell'art. 384 c.p.c., sostenendo che il giudice del rinvio avrebbe errato nell'applicare la disciplina sopravvenuta e nel non attenersi al principio di diritto già enunciato; 2) censura interpretativa della convenzione del 12/7/2004, ritenendo che la scadenza dei vincoli facesse venir meno la domanda restitutoria; 3) violazione dell'art. 31, commi 49-bis e 49-quater, l. 448/1998, come modificati nel 2018, deducendo che la domanda degli acquirenti sarebbe stata improcedibile o improseguibile per la pendenza della procedura di affrancazione; 4) violazione del principio del legittimo affidamento. La Corte ha ritenuto fondati il primo e il terzo motivo, assorbiti il secondo e il quarto.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Genova affinché riesamini la controversia applicando lo ius superveniens introdotto dall'art. 25-undecies del d.l. 119/2018 conv. in l. 136/2018. La decisione di rinvio ha errato nel ritenere non praticabile la procedura di affrancazione perché il vincolo di prezzo era già scaduto: la Corte di cassazione afferma invece che la nuova disciplina ha portata retroattiva e può essere invocata anche dal precedente proprietario, con la conseguenza che occorre verificare la concreta applicabilità della procedura di affrancazione e i suoi effetti sulla pretesa restitutoria. Restano assorbiti gli altri motivi. Il giudizio non è definito nel merito, ma rimesso al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1419 c.c.

  Richiamato come base della nullità parziale della clausola di prezzo difforme dal vincolo legale, con sostituzione del prezzo pattuito con quello massimo determinato dalla convenzione originaria.

• art. 1339 c.c.

  Opera la sostituzione automatica della clausola contrattuale difforme con il prezzo massimo imposto dalla disciplina convenzionale e legale.

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio è vincolato al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, salvo sopravvenienze normative.

• art. 163 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo di ricorso per denunciare la violazione delle regole di introduzione del giudizio e del thema decidendum.

• art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c.

  Censurato come norma processuale asseritamente violata nell'espansione del thema decidendum in sede di rinvio.

• art. 329 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo in relazione al regime delle preclusioni e del giudicato interno.

• artt. 345-346 c.p.c.

  Richiamati nel primo motivo per contestare l'introduzione di questioni nuove in appello/rinvio.

• art. 35 l. n. 865 del 1971

  Norma fondante il vincolo del prezzo massimo di cessione negli alloggi in edilizia convenzionata/P.E.E.P., con efficacia nei successivi passaggi di proprietà fino alla rimozione del vincolo.

• art. 31, comma 49-bis, l. n. 448 del 1998

  Come modificato nel 2018, consente la rimozione dei vincoli di prezzo a richiesta delle persone fisiche interessate, anche se non più titolari di diritti reali, con efficacia retroattiva per gli immobili oggetto di contratti anteriori.

• art. 31, comma 49-quater, l. n. 448 del 1998

  Richiamato in relazione alla pendenza della procedura di affrancazione e ai limiti temporanei degli effetti del contratto di trasferimento.

• art. 25-undecies l. 17 dicembre 2018, n. 136

  Norma che amplia la legittimazione all'affrancazione e ne disciplina l'applicabilità retroattiva, prevalendo sul precedente assetto interpretativo.

• d.l. 13 maggio 2011, n. 70, art. 5, comma 3-bis

  Ha introdotto i commi 49-bis e 49-ter dell'art. 31 l. 448/1998, consentendo la rimozione dei vincoli di prezzo mediante convenzione con il Comune.

• l. 17 febbraio 1992, n. 179

  Richiamata come discrimine temporale per l'applicazione della disciplina sulle convenzioni e sulla rimozione dei vincoli.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 18

  Richiamato per l'estensione della disciplina di affrancazione alle convenzioni edilizie di tipo Bucalossi.

• artt. 1363 e ss. c.c.

  Richiamati nel motivo assorbito per denunciare una pretesa errata interpretazione della convenzione del 12/7/2004.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato come norma di deduzione dei vizi di violazione di legge nei motivi di ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio il giudice è vincolato al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma tale vincolo cede di fronte allo ius superveniens, che deve essere applicato anche in sede di rinvio e, se necessario, in sede di legittimità.
• In materia di edilizia convenzionata ex art. 35 l. 865/1971, il vincolo del prezzo massimo di cessione segue l'immobile come onere reale in tutti i successivi passaggi di proprietà fino alla sua rimozione mediante la procedura legale di affrancazione.
• La clausola di un contratto di compravendita che preveda un prezzo superiore a quello massimo vincolato è affetta da nullità parziale e viene sostituita di diritto dal prezzo massimo legale o convenzionale.
• La disciplina introdotta e poi ampliata dall'art. 31, comma 49-bis, l. 448/1998 ha portata retroattiva rispetto ai trasferimenti anteriori e consente l'affrancazione anche al soggetto che non sia più titolare del bene, purché vi abbia interesse.
• La pendenza o la possibilità di attivare la procedura di affrancazione incide sulla pretesa restitutoria collegata al prezzo di cessione, perché l'ordinamento mira a evitare sia la locupletazione dell'acquirente sia operazioni speculative sul valore dell'immobile.

Come è indicizzato