Cassazione Civile, Ordinanza n. 20678/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Un contribuente, proprietario e locatore di un locale commerciale, aveva ricevuto un avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2014 con recupero a tassazione di maggiori redditi Irpef derivanti da canoni di locazione non dichiarati. L'Ufficio, inizialmente, aveva considerato dovuto l'intero canone annuo; poi, in autotutela, aveva ridotto la pretesa tenendo conto della risoluzione del contratto intervenuta nel 2014 a seguito di sfratto per morosità. Il contribuente sosteneva di avere percepito solo il canone di gennaio 2014 e che, essendo stato intimato sfratto per morosità in presenza di clausola risolutiva espressa, il contratto dovesse considerarsi risolto con effetti retroattivi dalla notificazione dell'intimazione di sfratto (dicembre 2013), con conseguente esclusione dell'Irpef sui canoni successivi. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione denunciava la violazione dell'art. 26 t.u.i.r., lamentando che la CTR avesse invece fatto decorrere la cessazione del rilievo fiscale dal deposito del provvedimento di convalida della risoluzione/sfratto.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che, per i redditi fondiari derivanti da locazione di immobili ad uso commerciale, il canone resta tassabile finché il contratto di locazione è in vita, indipendentemente dalla percezione, e che la cessazione del rilievo fiscale opera solo dal momento in cui la locazione si sia effettivamente estinta, ossia dal provvedimento che definisce la risoluzione/convalida dello sfratto, non dalla data di intimazione o dalla mora del conduttore. Ha inoltre escluso che la risoluzione possa retroagire, ai fini tributari, al momento dell'inadempimento, richiamando il principio per cui nei contratti a esecuzione continuata o periodica la risoluzione opera ex nunc e non incide sulle prestazioni già eseguite o sul periodo anteriore alla cessazione del rapporto. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e alle ulteriori somme previste dall'art. 96 c.p.c. e dall'art. 13 d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 26 t.u.i.r.

  Per i redditi fondiari da locazione i canoni concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione; per gli immobili abitativi la disciplina speciale collega la non tassabilità dei canoni non percepiti alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, mentre per gli immobili ad uso diverso continua a valere la regola generale fino alla cessazione del contratto.

• art. 8, comma 5, L. n. 431 del 1998

  La modifica riguarda solo i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e non si estende alle locazioni commerciali.

• art. 1596 c.c.

  La cessazione del rapporto per scadenza del termine segna la fine del riferimento al reddito locativo.

• art. 1456 c.c.

  La risoluzione per clausola risolutiva espressa, una volta dichiarato di volersene avvalere, determina la cessazione del rapporto e impedisce ulteriori pretese fondate sul canone come reddito fondiario per il periodo successivo.

• art. 1454 c.c.

  La risoluzione a seguito di diffida ad adempiere produce la cessazione del rapporto con effetti non retroattivi sul piano delle prestazioni già maturate.

• art. 1458, primo comma, c.c.

  Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica la risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite; perciò non viene meno l'obbligo di corrispondere il canone per il periodo anteriore alla risoluzione in cui il conduttore ha goduto, o avrebbe potuto godere, dell'immobile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro dedotto per censurare la violazione di legge in cassazione.

• art. 380-bis c.p.c.

  È richiamato per la proposta di definizione accelerata e per il regime sanzionatorio collegato alla decisione conforme alla proposta.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Consente la condanna del ricorrente al pagamento di una somma equitativa in favore della controparte in caso di responsabilità aggravata.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  Consente la condanna al pagamento di una somma in favore della cassa delle ammende, richiamata nel procedimento ex art. 380-bis c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Prevede l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• Per le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitativo, i canoni concorrono alla formazione del reddito fondiario finché il contratto resta in vita, anche se non effettivamente percepiti per morosità del conduttore.
• La cessazione del rilievo fiscale dei canoni non percepiti richiede l'effettiva estinzione del rapporto locatizio; non basta la mera intimazione di sfratto o la mora del conduttore.
• Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica la risoluzione opera ex nunc: non elimina gli effetti economici e fiscali maturati per il periodo anteriore alla cessazione del rapporto.
• La disciplina speciale che collega la non tassabilità dei canoni non percepiti alla convalida di sfratto per morosità è eccezionale e riguarda solo le locazioni abitative, non quelle commerciali.
• In cassazione, la censura di violazione dell'art. 26 t.u.i.r. è infondata se mira a far retroagire la cessazione del rapporto al momento dell'inadempimento, in contrasto con la regola civilistica sulla non retroattività della risoluzione nei rapporti di durata.

Come è indicizzato