Cassazione Civile, Sentenza n. 04871/2026 del 04/03/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza di rinvio della Corte d'Appello di Palermo: la ricorrente chiedeva che fosse dichiarata la nullità o la risoluzione per inadempimento della permuta/contratto dissimulato dalla compravendita del 15/02/2006, sostenendo l'applicabilità dell'art. 2 d.lgs. n.122/2005 per mancata fideiussione, la natura meramente potestativa di clausole che rimettevano il trasferimento alla volontà della società, l'essenzialità dei termini di esecuzione e il carattere vessatorio di alcune clausole ai sensi della normativa a tutela del consumatore

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che: (i) l'art. 2 d.lgs. n.122/2005 non si applica perché al 15/02/2006 non era stato rilasciato alcun permesso di costruire e la disciplina tutela solo i "contratti su immobili da costruire" per i quali il permesso sia stato richiesto/relativo; la fideiussione non può essere impugnata con quella norma quando l'immobile è "sulla carta"; (ii) non sussisteva natura meramente potestativa delle clausole sul trasferimento, poiché l'ottenimento dei titoli edilizi era interesse comune e non semplice discrezionalità della società; (iii) i termini non erano qualificabili come essenziali ex art. 1457 c.c., trattandosi di un assetto negoziale rinegoziato nel tempo e rivolto al conseguimento dell'opera, valutazione di merito non sindacabile in Cassazione; (iv) la normativa di tutela del consumatore (art.1469-bis c.c., d.lgs. 206/2005) non era applicabile perché la ricorrente non era stata riconosciuta come "consumatore" stante la sua partecipazione all'iter di lottizzazione; (v) le doglianze sollevate in merito all'interpretazione dei contratti e alla valutazione dei fatti erano critiche di merito inammissibili in sede di legittimità. Condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio di cassazione (compensi complessivi liquidati in euro 6.000,00 oltre oneri) e possibile ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 122/2005, art. 2

  All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

  La Corte interpreta l'art.2 come norma di tutela applicabile solo ai contratti relativi ad "immobili da costruire" (come definiti dall'art.1 lett. d) della stessa legge), ossia a situazioni in cui sia stato richiesto/rilasciato il permesso di costruire; la nullità prevista è relativa e di protezione del contraente debole e non si applica agli immobili "sulla carta" se non esistente il permesso al momento della stipula.

• legge n. 122/2005, art. 1 lett. d

  Definisce "immobili da costruire" quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e la cui costruzione non sia ultimata; tale definizione limita l'ambito applicativo della disciplina di tutela (art.2).

• art. 1355 c.c. e art. 1418 c.c.

  Riguardano la condizione meramente potestativa e la nullità del negozio: la Corte ha ritenuto che le clausole relative al trasferimento non costituissero condizione meramente potestativa in quanto l'adempimento era subordinato a un iter amministrativo di interesse comune e non alla mera volontà unilaterale della società.

• art. 1362, art. 1457 e art. 1453 c.c.

  Art.1362 (interpretazione del contratto): la valutazione ermeneutica spetta al giudice di merito; art.1457 e 1453 (risoluzione per inadempimento e patto di risoluzione) richiedono che il termine sia inequivocabilmente essenziale per poter comportare la perdita dell'utilità economica del contratto. Nel caso la Corte ha confermato che i termini non erano essenziali, valutazione di fatto non sindacabile in Cassazione.

• art. 1469-bis c.c. e d.lgs. n. 206/2005 (Codice del consumo)

  Norme sulla vessatorietà delle clausole nei contratti con i consumatori: la Corte ha ritenuto non provata la qualità di "consumatore" della ricorrente e l'esistenza di uno squilibrio negoziale idoneo a far applicare tale tutela.

• art. 342 c.p.c., art. 348 ter c.p.c., art. 360 e art. 366 c.p.c.

  Norme processuali sull'ammissibilità dell'appello e sui motivi di cassazione: la Corte ha richiamato i limiti del sindacato di legittimità (solo violazioni di legge, omesso esame di fatti decisivi ecc.) e ha escluso l'inammissibilità complessiva del ricorso, procedendo all'esame dei singoli motivi.

Massime di principio

• La disciplina di tutela delle fideiussioni (d.lgs. n.122/2005) si applica solo agli "immobili da costruire" come definiti dalla legge: deve essere stato, al momento del contratto, chiesto/ottenuto il permesso di costruire; in assenza di ciò il rimedio della nullità ex art.2 non trova applicazione.
• La qualificazione di una clausola come "condizione meramente potestativa" richiede prova chiara che l'adempimento sia rimesso alla sola volontà del soggetto; se l'adempimento dipende da un iter amministrativo di interesse comune la clausola non assume natura potestativa automatica.
• L'essenzialità del termine per l'adempimento (che consente la risoluzione ex art.1457 c.c.) va accertata in concreto alla luce della natura del contratto e della volontà delle parti; reiterate rinegoziazioni e l'obiettivo comune dell'opera attenuano la rilevanza dei termini come essenziali.
• La qualificazione del contraente come "consumatore" e l'applicazione della disciplina sulle clausole vessatorie richiedono un esame della posizione contrattuale reale; la mera qualità di soggetto privato non basta quando il privato ha avuto un ruolo attivo nell'iter (es. partecipazione alla lottizzazione).
• In sede di Cassazione non sono ammesse rinnovate valutazioni di merito sull'interpretazione dei contratti o sulla valutazione delle prove: il sindacato è limitato a vizi di diritto o a omissioni di fatti decisivi espressamente indicati.