Cassazione Civile, Ordinanza n. 15801/2024 del 06/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un verbale di conciliazione giudiziale con cui le parti avevano chiuso un precedente contenzioso relativo alla reintegra nella detenzione di un bar all’interno dello stadio di Bergamo. In quel verbale la società si era impegnata, una volta ultimati i lavori di ristrutturazione della curva nord, a preferire l’altra parte o la figlia, a parità di condizioni, per la messa a disposizione di uno spazio aziendale idoneo alla somministrazione di alimenti e bevande. Dopo la ristrutturazione, la società comunicava di aver ricevuto da terzi una proposta irrevocabile di locazione per il chiosco n. 1 e fissava il termine per esercitare la prelazione; la parte prelazionaria esercitava la prelazione, ma poi rifiutava di firmare il testo contrattuale trasmesso dalla società perché ritenuto difforme dalla proposta e contenente una durata annuale giustificata da asserite esigenze transitorie del conduttore. Nel giudizio di merito la parte ricorrente chiedeva una sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso, assumendo che l’accettazione della denuntiatio avesse già perfezionato un preliminare di locazione e chiedendo inoltre l’applicazione della durata minima sessennale prevista per le locazioni commerciali, l’immissione immediata nel chiosco, la declaratoria di illegittimità dei provvedimenti cautelari e la condanna alle spese per lite temeraria. I motivi del ricorso per cassazione censuravano: la ritenuta contraddittorietà della motivazione sulla natura vincolante dell’accettazione della denuntiatio; la motivazione apparente sull’esclusione della durata sessennale ex art. 27, comma 1, L. n. 392/1978; l’omesso esame del fatto che nello stadio si svolgono anche eventi diversi dalle partite; la violazione dell’art. 2932 c.c. per non avere considerato che il vincolo avrebbe dovuto perfezionarsi solo sugli elementi essenziali della denuntiatio e al netto di clausole nulle; l’omesso esame della previsione del dies a quo della locazione nella consegna dello spazio; infine l’omessa pronuncia sulla regolazione delle spese della fase cautelare. La resistente proponeva anche ricorso incidentale condizionato, fondato su tre censure subordinate all’eventuale accoglimento del ricorso principale, tutte volte a sostenere vizi di omessa pronuncia sulla pretesa acquiescenza, sulla risoluzione di un eventuale accordo preliminare e sulla violazione di correttezza e buona fede. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale: ha ritenuto che i primi cinque motivi non cogliessero la ratio decidendi della sentenza impugnata, perché fondati sull’erroneo presupposto che un mero patto di prelazione volontaria, seguito da denuntiatio e accettazione, sia equiparabile a un contratto preliminare coercibile ex art. 2932 c.c.; ha altresì escluso che il sesto motivo fosse autosufficiente per mancata specifica indicazione del contenuto del motivo d’appello sulle spese cautelari. Conseguentemente è stato dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Le spese sono state poste a carico del ricorrente principale, con applicazione anche del contributo unificato aggravato.

La decisione

La Corte ha ribadito che il patto di prelazione volontaria attribuisce al prelazionario un diritto di preferenza alle condizioni concordate, ma non crea di regola un obbligo del promittente di stipulare il contratto definitivo né consente l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. se non vi è un’espressa previsione in tal senso. In caso di violazione della prelazione volontaria, il rimedio ordinario è il risarcimento del danno, non il trasferimento coattivo o la sostituzione giudiziale del contratto. Poiché il ricorrente insisteva nel pretendere l’esistenza di un vincolo a contrarre non desumibile dalla qualificazione del rapporto operata dalla Corte territoriale, i motivi sono stati considerati aspecifici e inammissibili. Il motivo sulle spese cautelari è stato pure dichiarato inammissibile per violazione del requisito di autosufficienza. Il ricorso incidentale condizionato è rimasto assorbito. La soccombenza ha comportato la condanna del ricorrente principale alla rifusione delle spese e il raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  testo vigente, applicabile ratione temporis

  il ricorso per cassazione deve contenere una chiara e sintetica esposizione dei motivi e deve confrontarsi con le rationes decidendi della sentenza impugnata; la mancanza di specificità rende il ricorso inammissibile

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  testo vigente, applicabile ratione temporis

  il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i contenuti rilevanti su cui fonda la censura; la mancata indicazione del motivo d’appello comporta inammissibilità

• art. 2932 c.c.

  l’esecuzione in forma specifica è rimedio proprio del contratto preliminare o di un obbligo a contrarre, ma non è applicabile al mero patto di prelazione volontaria salvo espressa pattuizione

• art. 27, comma 1, legge n. 392/1978

  richiamato dalla parte ricorrente per sostenere la durata minima sessennale della locazione commerciale; la Corte non entra nel merito perché il ricorso è inammissibile

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  riconosciuti i presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Il patto di prelazione volontaria non coincide con il contratto preliminare: attribuisce un diritto di preferenza e, al più, obblighi strumentali come la denuntiatio, ma non produce di regola un obbligo coercibile di concludere il contratto definitivo.
• L’esercizio della prelazione, in mancanza di una clausola espressa che trasformi il patto in un preliminare, non legittima la domanda ex art. 2932 c.c.; il rimedio ordinario per la sua violazione è il risarcimento del danno.
• Nel ricorso per cassazione è necessario confrontarsi con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata; la doglianza che si fondi su una ricostruzione del rapporto incompatibile con quella accertata dal giudice di merito è inammissibile per difetto di specificità.
• La censura ex art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. richiede l’indicazione puntuale del contenuto degli atti processuali rilevanti; la sola evocazione del vizio senza trascrizione o precisa localizzazione dell’atto non basta.

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