Cassazione Civile, Ordinanza n. 17511/2026 del 02/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla revoca, da parte dell'Agenzia delle Entrate, dell'aliquota agevolata applicata a un'operazione di acquisto immobiliare per la prima casa e dalla conseguente applicazione dell'aliquota ordinaria/sanzionata. Il contribuente aveva acquistato nel 2011 un immobile chiedendo l'agevolazione "prima casa". L'Ufficio ha emesso avviso di liquidazione, ritenendo insussistenti i presupposti agevolativi, e la questione è stata esaminata in sede tributaria con esito sfavorevole al contribuente in appello. Nel ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto quattro motivi: (1) violazione dell'art. 20 d.P.R. n. 601/1973 e della normativa sull'imposta di registro, sostenendo che la CTR avrebbe applicato alla fattispecie regole elaborate per l'IVA e non per l'imposta di registro; (2) e (3) violazione della disciplina sulle abitazioni di lusso e degli artt. 12 e 14 disp. prel. c.c., per avere la CTR sommato la superficie dell'abitazione a quella dell'autorimessa interrata, senza considerarla pertinenza o equipararla al posto macchina escluso dal calcolo della superficie utile; (4) violazione della disciplina sopravvenuta e della normativa sanzionatoria, assumendo che la modifica legislativa del 2014, che per l'IVA ha spostato il criterio dalle caratteristiche oggettive del bene alla categoria catastale, avrebbe escluso o comunque reso illegittime le sanzioni irrogate.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo motivo, perché per l'acquisto del 23.11.2011 continuava ad applicarsi, per l'imposta di registro, la disciplina originaria della Nota II-bis con rinvio ai criteri del D.M. 2 agosto 1969 per individuare le abitazioni di lusso; i motivi secondo e terzo, perché ai fini del calcolo della superficie utile deve considerarsi l'intero complesso immobiliare secondo il criterio della potenzialità abitativa, e l'autorimessa di rilevanti dimensioni non è automaticamente esclusa dal computo come se fosse un semplice posto macchina; il quarto motivo, perché la sopravvenuta modifica normativa non ha determinato alcuna abolitio criminis né ha eliminato la rilevanza della condotta sanzionata, essendo rimasto immutato il presupposto impositivo per il passato. La Corte ha compensato le spese per il sopravvenuto intervento delle Sezioni Unite in tema di successione di leggi nel tempo e ha dato atto dell'obbligo del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  viene richiamato come norma processuale di riferimento per i motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 20 d.P.R. n. 601/1973

  ritenuto non determinante ai fini del regime dell'imposta di registro applicabile alla compravendita del 2011

• art. 1 della tariffa parte I annessa al d.P.R. n. 131/1986

  costituisce la base normativa dell'imposta di registro nella versione applicabile al momento dell'atto

• Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986

  per il 23.11.2011 regola l'agevolazione prima casa per l'imposta di registro, con criteri di lusso fondati sul D.M. 2 agosto 1969

• d.lgs. n. 23 del 2011, art. 10

  la nuova disciplina catastale per le aliquote dell'imposta di registro si applica solo dal 1° gennaio 2014, quindi non incide sull'atto del 2011

• D.M. 2 agosto 1969

  criterio applicabile, per l'atto del 2011, per individuare le abitazioni di lusso in base alle caratteristiche fisiche e alla superficie utile complessiva

• art. 1, comma 3, Nota II-bis, art. 1, Parte Prima, Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986

  richiamato per stabilire il regime agevolativo e il calcolo della superficie utile ai fini dell'esclusione dell'immobile di lusso

• tabella A, Parte Seconda, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633/1972

  richiamata dal ricorrente per l'analogia tra IVA e imposta di registro, ma la Corte esclude che ciò muti il criterio applicabile al caso

• art. 12 disp. prel. c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'interpretazione analogica; la Corte ribadisce il divieto di estensione analogica delle norme tributarie agevolative

• art. 14 disp. prel. c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di interpretazione della legge tributaria e di estensione delle agevolazioni

• art. 6 D.M. 2 agosto 1969

  individua le abitazioni di lusso con superficie utile complessiva superiore a 240 mq, escludendo solo gli elementi espressamente indicati dalla norma

• art. 33 d.lgs. n. 175 del 2014

  la modifica normativa non ha effetto retroattivo sulla fattispecie e non elimina la sanzionabilità della condotta pregressa

• art. 3, comma 2, d.lgs. n. 472 del 1997

  invocato per l'applicazione del regime più favorevole; la Corte esclude l'abolitio criminis nel caso concreto

• art. 49 Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea

  richiamato dal ricorrente in collegamento con la disciplina sanzionatoria, ma non conduce a un esito favorevole nel caso

• art. 7 CEDU

  richiamato dal ricorrente in tema di legalità e successione delle norme sanzionatorie, senza effetto demolitorio della sanzione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  consente il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Per le agevolazioni "prima casa" relative a compravendite anteriori al 1° gennaio 2014, ai fini dell'imposta di registro continua ad applicarsi la disciplina fondata sulla Nota II-bis e sul D.M. 2 agosto 1969, con esclusione degli immobili di lusso secondo criteri oggettivi di superficie e caratteristiche costruttive.
• Nel calcolo della superficie utile complessiva va considerata l'utilizzabilità concreta degli ambienti e la loro potenzialità abitativa, non la sola classificazione catastale o una qualificazione formale dell'ambiente come pertinenza.
• La nozione di "posto macchina" richiamata dalla disciplina agevolativa non può essere automaticamente estesa, in via analogica, a un'autorimessa di consistenti dimensioni; occorre verificare in concreto se l'ambiente, per struttura e funzione, sia idoneo a incidere sulla superficie utile dell'unità immobiliare.
• Le disposizioni agevolative tributarie sono di stretta interpretazione e non possono essere ampliate mediante analogia oltre i casi espressamente previsti.
• La sopravvenienza normativa che modifica i criteri di accesso a un'agevolazione o a una sanzione non determina di per sé abolitio criminis né l'inapplicabilità delle sanzioni pregresse, se resta immutato il presupposto impositivo e la condotta sanzionata per il passato.

Come è indicizzato