Cassazione Civile, Ordinanza n. 34463/2021 del 16/11/2021

Esito

La controversia

La controversia origina dall'impugnazione di un avviso di accertamento IRPEF per l'anno 2005, con cui l'Amministrazione finanziaria ha recuperato a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un terreno sito nel Comune di Molfetta, ritenuto edificabile secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita. Il contribuente aveva contestato l'atto deducendo che il terreno ricadeva in un piano di lottizzazione/piano particolareggiato e che, per effetto dei frazionamenti e delle opere già eseguite nel 2001, la fattispecie dovesse essere ricondotta all'art. 67, comma 1, lett. a), TUIR, con determinazione della plusvalenza secondo il valore normale del terreno all'inizio della lottizzazione ex art. 68, comma 2, TUIR. La CTR aveva accolto tale impostazione, ritenendo irrilevata la mancata sottoscrizione della convenzione di lottizzazione e valorizzando i frazionamenti del 2001 come momento iniziale della lottizzazione. Con l'unico motivo di ricorso, l'Agenzia delle entrate ha denunciato violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sostenendo che il solo frazionamento del terreno non equivale a lottizzazione e che, in mancanza di convenzione di lottizzazione stipulata prima della vendita, la plusvalenza doveva essere tassata come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi della lettera b), con valorizzazione dello status urbanistico al momento dell'alienazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate. Ha ritenuto infondata la censura, affermando che il giudice di merito si era correttamente uniformato alla giurisprudenza di legittimità nel considerare la nozione di lottizzazione in senso urbanistico sostanziale e nel valorizzare, quale iniziativa del proprietario idonea a rendere il fondo concretamente edificabile, l'esecuzione di opere di frazionamento e di utilizzazione del suolo anteriori alla cessione. La Corte ha quindi confermato la qualificazione della fattispecie nell'alveo dell'art. 67, comma 1, lett. a), TUIR e, per conseguenza, l'applicazione del criterio di cui all'art. 68, comma 2, TUIR per la determinazione della plusvalenza. Non sono state liquidate spese per mancata attività difensiva dell'intimato. È stato inoltre richiamato il principio per cui lo Stato, tramite prenotazione a debito, è esonerato dal materiale versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  versione ratione temporis vigente per l'anno d'imposta 2005

  Le plusvalenze derivanti dalla lottizzazione di terreni o dall'esecuzione di opere intese a renderli edificabili e dalla successiva vendita sono redditi diversi; il presupposto si realizza quando l'incremento di valore dipende da un'attività del proprietario che rende concretamente edificabile il fondo.

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  versione ratione temporis vigente per l'anno d'imposta 2005

  Le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione sono tassabili in base al prezzo di acquisto e di vendita; la norma opera quando l'edificabilità deriva solo dalla previsione urbanistica e non da una lottizzazione o da opere del proprietario.

• art. 68, comma 2, d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  art. 68, comma 2, del t.u.i.r.

  Per le plusvalenze di cui all'art. 67, comma 1, lett. a), il costo iniziale va assunto nel valore normale del terreno al quinto anno anteriore all'inizio della lottizzazione o delle opere equiparate.

• art. 28 della legge n. 1150 del 1942

  richiamato dalla ricorrente

  È richiamato per sostenere che la lottizzazione urbanistica richiede un effettivo insediamento edilizio e la stipula di una convenzione, ma la Corte ribadisce che, ai fini fiscali, rileva l'avvio di attività concrete di frazionamento o opere idonee a rendere edificabile il terreno.

• art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

  violazione e falsa applicazione

  È il vizio dedotto nel ricorso per cassazione, riferito alla errata applicazione della disciplina fiscale sulla plusvalenza immobiliare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012

  L'ulteriore importo a titolo di contributo unificato non si applica alle Amministrazioni dello Stato, esonerate dal versamento materiale per effetto della prenotazione a debito.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato nei casi di rigetto/inammissibilità/improcedibilità dell'impugnazione.

Massime di principio

• In tema di plusvalenze immobiliari, la distinzione tra l'art. 67, comma 1, lett. a), e lett. b), TUIR dipende dal titolo dell'incremento di valore: nella prima ipotesi rileva un'attività del proprietario, anche non coincidente con la lottizzazione ex lege in senso stretto, purché idonea a rendere il terreno concretamente edificabile; nella seconda, invece, conta la mera suscettibilità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
• La lottizzazione fiscalmente rilevante non richiede necessariamente la compiuta conclusione dell'iter amministrativo urbanistico né la stipula preventiva della convenzione, ma può essere integrata da opere o attività tecniche di frazionamento e di utilizzazione del suolo che esprimano una iniziativa positiva del proprietario volta a incrementare la potenzialità edificatoria del fondo.
• Ai fini della determinazione della plusvalenza ex art. 68, comma 2, TUIR, quando ricorre la lottizzazione o l'esecuzione di opere assimilate, il valore iniziale del bene va ancorato al valore normale al momento di avvio di tali attività, e non al mero valore di mercato alla data della vendita.
• Il solo frazionamento del terreno, se accompagnato da attività concrete di utilizzazione urbanistica e di predisposizione all'edificazione, può essere valorizzato come indice di lottizzazione in senso sostanziale; non è invece sufficiente la sola astratta previsione edificatoria nello strumento urbanistico.
• Il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato non si applica alle Amministrazioni dello Stato, quando il pagamento avviene mediante prenotazione a debito.

Come è indicizzato