Cassazione Civile, Ordinanza n. 29586/2021 del 22/10/2021

Esito

La controversia

Due eredi del venditore originario hanno domandato la nullità del contratto con cui il loro dante causa, insieme alla moglie, aveva venduto a una terza persona uno stacco di terreno ricavato da un appezzamento più ampio, assumendo che l’operazione integrasse una lottizzazione abusiva di tipo negoziale o cartolare, con causa illecita per violazione della disciplina urbanistica. In appello la domanda era stata respinta perché la Corte territoriale non aveva ravvisato indici presuntivi univoci della finalità edificatoria illecita: nessuna previsione di opere di urbanizzazione nel contratto, distacchi di altre porzioni del fondo avvenuti a distanza di tempo, mero frazionamento ritenuto insufficiente, e servitù contrattuali considerate troppo esigue e generiche. I ricorrenti hanno proposto quattro motivi: nei primi tre hanno denunciato violazione e falsa applicazione delle norme urbanistiche e dell’art. 1418 c.c., oltre a vizio motivazionale, sostenendo che il frazionamento e la pluralità di vendite, le dimensioni dei lotti, la successiva edificazione e le servitù previste fossero indici univoci di lottizzazione negoziale; con il quarto motivo hanno chiesto la regolazione favorevole delle spese in ragione dell’auspicato accoglimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto l’eccezione di tardività del ricorso, ritenendo che la notifica della sentenza d’appello non avesse fatto decorrere il termine breve perché il mutamento di domicilio non era stato notificato con le forme idonee e, in assenza di valida notifica della sentenza presso la cancelleria del giudice d’appello, operava il termine lungo. Nel merito, ha accolto i motivi centrali, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Messina. La Corte ha ritenuto che il giudice di merito avesse fatto cattiva applicazione della disciplina sulla lottizzazione abusiva negoziale, perché aveva svalutato in modo frammentario gli elementi indiziari e non li aveva apprezzati nella loro coesione complessiva. Ha quindi enunciato il principio secondo cui, quando vi sia vendita di più lotti aventi caratteristiche e dimensioni tali da consentirne l’edificabilità, in un arco temporale compatibile con un progetto di lottizzazione, e con previsioni contrattuali che sopperiscano all’assenza di opere di urbanizzazione, il giudice deve verificare, sul complessivo compendio indiziario, se sia ravvisabile una lottizzazione negoziale univoca. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 18, L. n. 47/1985

  "Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando ... la trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita ... di lotti che ... denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio"

  La disposizione richiede una valutazione complessiva degli indici sintomatici della destinazione edificatoria e consente di ravvisare la lottizzazione abusiva anche quando la trasformazione urbanistica sia predisposta mediante frazionamento e vendita di lotti che, per caratteristiche, numero, ubicazione o previsione di opere di urbanizzazione, manifestino in modo non equivoco lo scopo edificatorio.

• art. 30, d.P.R. n. 380/2001

  La Corte richiama la continuità normativa tra la disciplina previgente e il testo unico edilizia, affermando che il contenuto dell’art. 18 L. n. 47/1985 è trasfuso immutato nell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001.

• art. 1418 c.c.

  È evocato come norma di riferimento per la nullità del contratto ove la causa sia illecita per violazione della disciplina urbanistica.

• art. 28, L. n. 1150/1942

  È richiamato insieme alla disciplina urbanistica sulla lottizzazione abusiva come parametro della dedotta illegittimità del frazionamento e della vendita dei lotti.

• art. 4, L. n. 847/1964

  È richiamato dai ricorrenti per sostenere che alcune servitù previste nel contratto avrebbero avuto funzione assimilabile a opere urbanistiche.

• art. 325 c.p.c.

  È richiamato per l’eccezione di tardività del ricorso in relazione al termine breve d’impugnazione.

• art. 326 c.p.c.

  È richiamato per il decorso del termine breve d’impugnazione conseguente alla notifica della sentenza.

• art. 82, r.d. n. 37/1934

  La Corte afferma che, se il difensore esercita fuori dalla circoscrizione del tribunale senza elezione di domicilio nel luogo dell’autorità giudiziaria, il domicilio si intende eletto presso la cancelleria, con conseguente necessità di notifica della sentenza in cancelleria per far decorrere il termine breve.

• art. 58, comma 1, L. n. 69/2009

  È richiamato per individuare, ratione temporis, il termine lungo annuale per proporre impugnazione in assenza di valida notifica della sentenza.

• art. 2727 c.c.

  La Corte ribadisce che le presunzioni devono essere valutate nel loro complesso e non in modo parcellizzato; il fatto ignoto deve essere desunto dal fatto noto attraverso un ragionamento inferenziale unitario.

• art. 2729 c.c.

  È richiamato per affermare che la prova presuntiva richiede gravità, precisione e concordanza degli indizi, valutati in coesione e non isolatamente.

• art. 360 c.p.c.

  È la norma processuale utilizzata per articolare i motivi di ricorso per cassazione, fondati su violazione di legge, nullità e vizio motivazionale.

Massime di principio

• La lottizzazione abusiva di tipo negoziale non può essere affermata sulla base del solo frazionamento e della sola vendita di porzioni di terreno: occorre che il negozio sia accompagnato da ulteriori elementi concreti e univoci, idonei a dimostrare la programmazione di una trasformazione urbanistica illecita.
• Gli indici sintomatici della destinazione edificatoria previsti dalla disciplina urbanistica devono essere valutati complessivamente e nella loro correlazione reciproca; è censurabile la decisione di merito che li esamini in modo frammentario o ne svaluti singolarmente la portata indiziaria.
• Nella prova per presunzioni non è necessario un nesso di necessità assoluta tra fatto noto e fatto ignoto, ma è sufficiente una inferenza secondo l’id quod plerumque accidit, purché gli indizi siano gravi, precisi e concordanti.
• Ai fini del decorso del termine breve per impugnare, la notificazione della sentenza deve essere eseguita nel domicilio processuale effettivamente rilevante; se il mutamento di domicilio non è portato a conoscenza della controparte con forme idonee, la notifica in luogo non più valido non fa decorrere il termine breve.
• Quando la notifica della sentenza non sia idonea a far decorrere il termine breve, l’impugnazione resta proponibile nel termine lungo previsto dalla legge applicabile ratione temporis.

Come è indicizzato