Cassazione Civile, Ordinanza n. 28288/2023 del 09/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare: la promissaria acquirente aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori e la società mediatrice, lamentando la mancata conclusione del definitivo per la mancata estinzione del mutuo ipotecario e per diverse irregolarità dell’immobile. In primo grado il Tribunale aveva risolto il preliminare e condannato solo i venditori al risarcimento. In appello, la domanda risarcitoria è stata estesa anche alla mediatrice, ritenuta responsabile per violazione degli obblighi informativi perché non aveva segnalato la mancanza del certificato di agibilità, circostanza emersa da una relazione estimativa depositata in altra procedura esecutiva. La società mediatrice ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) violazione degli obblighi del mediatore, sostenendo di non essere incaricata di verifiche sull’agibilità e che l’inadempimento decisivo era solo la mancata cancellazione dell’ipoteca; (2) violazione di norme civilistiche e urbanistiche, deducendo che per l’immobile non occorresse una specifica certificazione e che la regolarizzazione sarebbe stata comunque possibile; (3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè il permesso in sanatoria ottenuto dalla promissaria acquirente, che avrebbe comportato l’agibilità ex lege; (4) violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per avere la Corte d’appello fondato la responsabilità su una nuova allegazione introdotta solo in appello, cioè la mancanza di agibilità, e su una perizia tardivamente prodotta, in assenza di domanda ritualmente proposta in primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il quarto motivo di ricorso, ritenendolo assorbente, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese di legittimità. Ha affermato che la Corte territoriale aveva pronunciato su una diversa violazione informativa e su un diverso profilo di danno rispetto a quelli dedotti in primo grado, introducendo in appello un fatto nuovo e inammissibile. Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. Nel giudizio di rinvio dovranno essere esaminati anche gli eventuali motivi di appello rimasti assorbiti nella decisione cassata.

Norme richiamate

• art. 369 c.p.c.

  La Corte ha respinto l'eccezione di improcedibilità perché il ricorso era stato corredato della sentenza impugnata e della relata di notifica con attestazione di conformità.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciarsi su una domanda o su un fatto costitutivo diverso da quello dedotto in primo grado; l'introduzione in appello di una diversa violazione informativa ha determinato ultrapetizione/violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 345 c.p.c.

  In appello non sono ammissibili nuove allegazioni costitutive della domanda che non siano state introdotte tempestivamente nel giudizio di primo grado; il fatto nuovo dedotto solo in appello costituisce novum inammissibile.

• art. 183 c.p.c.

  Nel primo grado le domande possono essere precisate o modificate solo entro le preclusioni processuali e senza introdurre pretese nuove estranee alla vicenda sostanziale originaria.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato quale norma sugli obblighi di correttezza, nell'ambito della doglianza relativa ai doveri informativi del mediatore.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato quale parametro di diligenza invocato dalla ricorrente in relazione alla condotta del mediatore.

• art. 1329 c.c.

  Richiamato nel primo motivo di ricorso, ma non oggetto di una specifica statuizione decisoria autonoma.

• art. 1710 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere i doveri di diligenza e informazione, ma la decisione si è concentrata sul profilo processuale della novità della domanda.

• art. 1754 c.c.

  Richiamato nel contesto della disciplina della mediazione.

• art. 1759 c.c.

  Richiamato come norma sugli obblighi informativi del mediatore, ma la cassazione ha deciso la causa sulla violazione delle regole processuali di allegazione e domanda.

• L. 39/1989

  Richiamata quale fonte della disciplina della mediazione.

• L. 1150/1942

  Richiamata nel secondo motivo in tema di regolarità urbanistica dell'immobile.

• art. 24 D.P.R. 380/2001

  Richiamato nel secondo motivo in relazione al certificato di agibilità.

Massime di principio

• Nel giudizio di primo grado la parte può modificare o precisare la domanda, anche nei suoi elementi oggettivi, solo entro i limiti delle preclusioni processuali e purché la domanda resti riferita alla medesima vicenda sostanziale originariamente dedotta.
• È inammissibile in appello l'allegazione di un fatto costitutivo nuovo, quando esso introduca una diversa violazione e sorregga una pretesa risarcitoria non coltivata in primo grado.
• Il giudice viola l'art. 112 c.p.c. se accoglie la domanda sulla base di un diverso inadempimento o di un diverso fatto costitutivo rispetto a quelli dedotti dalla parte attrice.
• Nel sindacato sul dovere informativo del mediatore, la responsabilità non può essere affermata utilizzando per la prima volta in appello un profilo fattuale nuovo che abbia ampliato il contenuto della pretesa risarcitoria oltre il perimetro originario.
• Se il ricorso è correttamente documentato quanto a sentenza impugnata e relata di notifica, non può essere dichiarata l'improcedibilità ex art. 369 c.p.c. per mancato deposito di tali atti.

Come è indicizzato