Cassazione Civile, Ordinanza n. 24552/2023 del 11/08/2023

Esito

La controversia

Un mediatore immobiliare aveva agito per ottenere dalla parte acquirente il pagamento della provvigione, sostenendo di avere svolto attività di intermediazione per la vendita di un appartamento di proprietà di terzo. In primo grado la domanda era stata rigettata perché, pur essendo state provate alcune visite all’immobile curate dal mediatore, non risultava una proposta di acquisto formulata durante la fase in cui il venditore si era avvalso dell’agenzia e la successiva compravendita era intervenuta solo dopo la revoca dell’incarico e la pubblicazione di un annuncio da parte del proprietario. La Corte d’appello aveva confermato il rigetto, ritenendo che l’attività del mediatore non avesse avuto efficacia causale adeguata nella conclusione dell’affare, perché le trattative si erano bloccate per l’incompatibilità tra le esigenze temporali del venditore e quelle dell’acquirente, e poi si erano riaperte solo dopo un mutamento delle condizioni essenziali della vendita, senza più il contributo dell’originario mediatore. Nel ricorso per cassazione il mediatore ha dedotto, da un lato, nullità della sentenza d’appello per motivazione apparente e violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c., dell’art. 111 Cost. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c.; dall’altro, violazione degli artt. 1748, 1754 e 1755 c.c. e degli artt. 1350 e ss. c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso il nesso causale e svalutato la funzione di messa in relazione svolta dal mediatore, senza che la revoca dell’incarico o il mutamento delle condizioni di vendita potessero interrompere quel nesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha escluso che la sentenza impugnata fosse affetta da motivazione apparente, rilevando che la Corte d’appello aveva spiegato in modo logicamente coerente perché l’attività del mediatore non avesse avuto efficacia causale adeguata rispetto alla conclusione dell’affare. Sul piano di diritto, la Cassazione ha ribadito che il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. non sorge per la sola messa in relazione delle parti, ma solo se la conclusione dell’affare sia effetto causalmente adeguato dell’opera del mediatore; nel caso concreto, le trattative iniziali si erano arrestate per l’incompatibilità tra le condizioni temporali del venditore e quelle dell’acquirente, la vendita era poi stata ripresa dopo la revoca del mandato e a condizioni diverse, sicché si era interrotto il nesso causale con l’attività del primo mediatore. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali e con l’accertamento dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  la provvigione al mediatore spetta solo quando la conclusione dell’affare sia causalmente riconducibile alla sua attività secondo il criterio della causalità adeguata, non essendo sufficiente la mera messa in relazione delle parti

• art. 1754 c.c.

  definisce l’attività del mediatore come messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare, ma la sola relazione non basta a fondare il diritto alla provvigione

• art. 1748 c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma non decisivo nella motivazione di rigetto

• art. 1350 c.c. e ss.

  richiamati nel motivo di ricorso, senza rilievo decisivo nella soluzione della controversia

• art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c.

  la motivazione della sentenza d’appello non è apparente quando consente di ricostruire l’iter logico decisorio

• art. 111 Cost.

  richiamato a sostegno della doglianza sulla motivazione, ma ritenuto non violato

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato in relazione al requisito motivazionale, ma la sentenza d’appello è stata ritenuta conforme al minimo costituzionale

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  consente di dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per l’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato a seguito del rigetto dell’impugnazione

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo se tra la sua attività e la conclusione dell’affare esiste un nesso di causalità adeguata; la mera messa in relazione delle parti non è di per sé sufficiente.
• Per interrompere il nesso causale tra l’attività del mediatore e la vendita successiva occorre che l’affare si sia poi concluso in modo indipendente, dopo una fase infruttuosa delle trattative e sulla base di nuove condizioni o di una nuova serie causale non riconducibile all’opera originaria.
• La revoca dell’incarico al mediatore non esclude automaticamente il diritto alla provvigione, ma rileva insieme agli ulteriori elementi di fatto per verificare se l’opera del mediatore abbia conservato efficacia causale fino alla conclusione dell’affare.
• La censura di motivazione apparente è infondata quando la sentenza di merito espone, sia pure sinteticamente, gli elementi fattuali e logici che sorreggono la decisione, consentendo di ricostruirne il percorso argomentativo.
• La nozione di affare ai fini dell’art. 1755 c.c. va letta in combinazione con l’art. 1754 c.c.: la conclusione dell’affare deve essere conseguenza dell’attività intermediatrice secondo il criterio della causalità adeguata, non secondo un mero rapporto condizionalistico.

Come è indicizzato