Cassazione Civile, Ordinanza n. 23287/2024 del 28/08/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava un contratto di locazione di immobile ad uso diverso, nel quale la conduttrice era subentrata ex art. 36 L. n. 392/1978 per effetto dell'acquisto del ramo d'azienda di bar-pasticceria. La locatrice aveva dichiarato di avvalersi di una clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, che attribuiva il diritto di chiedere la risoluzione in caso di mancato o ritardato pagamento totale o parziale del canone o delle spese, dopo trenta giorni dalla scadenza. Il presupposto era il mancato pagamento dei canoni di maggio e giugno 2018 e di oneri condominiali arretrati dal 2016. La conduttrice sosteneva di aver pagato i canoni con un breve ritardo e gli oneri condominiali in seguito, contestando anche parte di questi ultimi per asserite spese da porre a carico della locatrice. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione, la società denunciava violazione degli artt. 1456 e 1375 c.c., lamentando che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto legittimo l'esercizio della clausola risolutiva senza considerare che, nel caso concreto, non vi sarebbe stata una lesione effettiva e significativa dell'interesse della locatrice e che l'uso della clausola fosse contrario a buona fede e configurasse abuso del diritto potestativo. La ricorrente contestava inoltre il rilievo attribuito alla comunicazione di sollecito della locatrice e alla mancata allegazione di un movente illecito della stessa, richiamando anche una vicenda amministrativa relativa a un abuso edilizio nel capannone, che secondo la sua prospettazione avrebbe inciso sulla prosecuzione dell'attività.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, condividendo la proposta di definizione accelerata. Ha ritenuto corretta la decisione di merito nel ravvisare un inadempimento effettivo della conduttrice e, conseguentemente, la legittimità dell'esercizio della clausola risolutiva espressa da parte della locatrice. In particolare, ha affermato che la valutazione deve essere compiuta alla luce della buona fede oggettiva: il comportamento del contraente che invoca la clausola non è abusivo se l'inadempimento è reale e leale è l'esercizio del potere di scioglimento; nel caso concreto, il mancato pagamento di canoni e oneri condominiali, la reiterazione della morosità e il pagamento solo dopo la dichiarazione di avvalersi della clausola rendevano non pretestuoso l'esercizio del diritto. La Corte ha quindi confermato la condanna al rilascio e ha posto le spese del giudizio di legittimità a carico della ricorrente, condannandola altresì al pagamento delle somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1456 c.c.

  La clausola risolutiva espressa consente la risoluzione del contratto al verificarsi dell'inadempimento pattiziamente individuato; tuttavia, l'esercizio del diritto potestativo va scrutinato alla luce della buona fede e deve riferirsi a un inadempimento effettivo.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede oggettiva opera come criterio di valutazione della condotta delle parti nell'esecuzione del rapporto e come limite all'esercizio del potere di risoluzione, impedendo comportamenti pretestuosi o abusivi.

• art. 1175 c.c.

  Gli obblighi di correttezza concorrono a impedire l'abuso del diritto di risoluzione e impongono un comportamento leale nei rapporti contrattuali.

• art. 1587 c.c.

  Il mancato pagamento della controprestazione principale del conduttore incide su una delle obbligazioni essenziali del rapporto di locazione.

• art. 36 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il cessionario di ramo d'azienda subentra nel contratto di locazione relativo ai locali in cui è svolta l'attività aziendale.

• art. 447-bis c.p.c.

  È il rito applicato alla domanda di accertamento della risoluzione del contratto di locazione e di rilascio dell'immobile.

• art. 380-bis c.p.c.

  Il ricorso è stato definito in camera di consiglio secondo la procedura accelerata prevista per la manifesta infondatezza o inammissibilità.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione è avvenuta a seguito della richiesta della parte di decisione collegiale.

• art. 96 c.p.c.

  Poiché il giudizio è stato definito conformemente alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., sono state applicate le condanne previste per responsabilità aggravata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La clausola risolutiva espressa sottrae alle parti la necessità di una valutazione giudiziale sulla gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c., ma non esclude il controllo del giudice sulla effettività dell'inadempimento e sulla conformità dell'esercizio del potere risolutorio a buona fede.
• L'esercizio del diritto potestativo di risoluzione per clausola espressa è legittimo solo se non ha natura pretestuosa o abusiva; il parametro decisivo è la buona fede oggettiva, che impone di verificare se l'inadempimento abbia realmente inciso sull'interesse del contraente adempiente.
• Nel contratto di locazione, il mancato pagamento del canone o di oneri accessori può integrare un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione quando riguardi obbligazioni principali o si inserisca in una morosità reiterata e non meramente occasionale.
• Il giudizio di legittimità non consente di sostituire alla valutazione di merito una diversa ricostruzione dei fatti: se la corte territoriale ha motivato congruamente la sussistenza dell'inadempimento e l'assenza di abuso, la censura che miri solo a una rivalutazione del materiale probatorio è infondata.
• La verifica della buona fede nella concreta applicazione di una clausola generale è censurabile in cassazione solo nei limiti del controllo sulla logicità e coerenza della motivazione rispetto ai fatti accertati.

Come è indicizzato