Cassazione Civile, Ordinanza n. 28124/2024 del 31/10/2024

Esito

La controversia

Nel luglio 2008 le parti stipulavano un preliminare di compravendita immobiliare, con versamento di una somma complessiva qualificata come caparra confirmatoria da parte del promissario acquirente. Nell'ottobre 2008 emergeva la presenza, sull'immobile promesso in vendita, di un vincolo di tutela ex d.lgs. 42/2004 comunicato dalla Soprintendenza. Il promissario acquirente agiva per la risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice e per il risarcimento dei danni; la venditrice, in via riconvenzionale, chiedeva l'accertamento dell'inadempimento dell'attore e del proprio diritto di trattenere la caparra. Il Tribunale accoglieva la riconvenzionale, mentre la Corte d'appello riformava la decisione e dichiarava la risoluzione per inadempimento della convenuta. In cassazione la promittente venditrice deduceva: 1) falsa applicazione dell'art. 1455 c.c., sostenendo che i comportamenti delle parti, orientati alla stipula del definitivo e alla rimozione dei vincoli, escludevano un grave inadempimento; 2) violazione dell'art. 1362 c.c., lamentando che la Corte d'appello non avesse correttamente interpretato il contratto e non avesse valorizzato la volontà del promissario acquirente di concludere l'affare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è questione di fatto rimessa al giudice di merito; la motivazione della Corte d'appello era congrua e immune dai vizi denunciabili in cassazione. Ha inoltre rilevato che il vincolo storico-artistico o archeologico sull'immobile non impedisce di per sé la stipula del definitivo, ma costituisce un onere non apparente non dichiarato nel preliminare, nel quale era stata invece garantita la libertà da oneri e da diritti di prelazione. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, poiché non indicava puntuali violazioni dei canoni legali di interpretazione, ma mirava solo a ottenere una rivalutazione del merito, non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna della ricorrente alle spese e con l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive è una questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito; in cassazione è censurabile solo nei limiti del vizio motivazionale o della motivazione inesistente/apparente.

• art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c.

  motivazione non sia effettiva, risoluta o coerente

  La censura è proponibile solo quando la sentenza sia priva dei requisiti minimi di motivazione richiesti dalla legge.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  omesso esame circa fatti decisivi

  Il vizio deducibile riguarda l'omesso esame di un fatto decisivo, non la richiesta di una nuova valutazione del merito.

• art. 1362 c.c.

  comune intenzione delle parti contraenti

  L'interpretazione del contratto deve ricostruire la comune intenzione delle parti; in cassazione non è consentito sostituire il proprio apprezzamento a quello del giudice di merito se questi abbia compiuto un'interpretazione congrua e non illogica.

• art. 1489 c.c.

  Il vincolo che limita il godimento e la disposizione del bene costituisce un onere non apparente, rilevante se non dichiarato nel contratto preliminare.

• d.lgs. 42/2004

  vincolo di interesse storico, artistico o archeologico

  La presenza del vincolo comporta cautele e limitazioni alla libera disponibilità del bene, ma non impedisce necessariamente la stipula del definitivo.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002

  ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis art. 13 d.p.r. 115/2002

  Costituisce il parametro per l'ulteriore importo dovuto in caso di soccombenza del ricorrente in cassazione.

Massime di principio

• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione per inadempimento è rimessa al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione o dell'apparenza/incoerenza della motivazione.
• In sede di legittimità non è ammissibile una censura che si risolva nella mera richiesta di una nuova valutazione del fatto o dell'interpretazione complessiva del contratto, se la sentenza impugnata ha applicato in modo non illogico i canoni ermeneutici.
• Un vincolo pubblico che limiti il godimento o la disponibilità di un immobile può integrare un onere non apparente rilevante ai fini del preliminare se non dichiarato, incidendo sulla valutazione degli inadempimenti reciproci.
• Il vincolo storico-artistico o archeologico non impedisce automaticamente la stipula del contratto definitivo, ma impone specifiche cautele e limitazioni giuridiche all'utilizzo e alla disposizione del bene.

Come è indicizzato