Cassazione Civile, Ordinanza n. 28099/2024 del 31/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un appartamento: il promissario acquirente ha agito per ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. dopo che la controparte non si era presentata al rogito notarile. Il Tribunale ha accolto la domanda, ritenendo il preliminare valido e l'immobile sufficientemente individuato, nonostante l'assenza degli estremi catastali. La Corte d'appello ha confermato la decisione e ha rigettato sia l'appello principale della promittente venditrice, che invocava la nullità del preliminare per indeterminatezza e illiceità dell'oggetto, sia l'appello incidentale dell'acquirente, che chiedeva di subordinare l'effetto traslativo e il pagamento del residuo prezzo alla cancellazione delle ipoteche. In cassazione la promittente venditrice ha dedotto, con il primo motivo, violazione dell'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985, sostenendo che la sentenza di trasferimento immobiliare fosse nulla perché priva della menzione dell'identificazione catastale, delle planimetrie e della dichiarazione di conformità catastale. Con il secondo motivo ha denunciato vizio motivazionale e omesso esame di circostanze di fatto sulla presunta inesatta o insufficiente individuazione del bene nel preliminare e nella domanda ex art. 2932 c.c., assumendo che il bene non fosse adeguatamente identificato e che la Corte territoriale avesse errato nel ritenere irrilevante la divergenza tra l'indicazione dell'immobile nel preliminare e quella riportata nell'atto introduttivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Sul primo motivo ha rilevato che la questione della nullità della sentenza di trasferimento per mancata osservanza dell'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985 è rilevabile d'ufficio anche in cassazione, ma solo se il vizio emerga dagli atti già acquisiti; nel caso concreto, pur essendo presente l'identificazione catastale nel dispositivo della sentenza di primo grado, mancavano elementi sufficienti per verificare se fossero state rese o depositate la dichiarazione o l'attestazione di conformità catastale. Tale verifica è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non compiibile dalla Corte di legittimità. Sul secondo motivo ha ritenuto che la censura, formalmente formulata ex art. 360 n. 5 c.p.c., investisse in realtà un accertamento di merito sulla sufficienza dell'identificazione dell'immobile nel preliminare; la Corte d'appello aveva motivatamente affermato che il bene era sufficientemente determinato e che la diversa indicazione del numero civico era un mero errore materiale. Ha inoltre ribadito che la disciplina dell'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985 riguarda i soli contratti traslativi e non i contratti preliminari aventi effetti obbligatori. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con statuizione sull'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ex art. 2932 c.c. è il rimedio per ottenere il trasferimento coattivo dell'immobile promesso in vendita, ma la sua pronuncia richiede che l'oggetto del preliminare sia sufficientemente determinato e che ricorrano le condizioni di validità del trasferimento giudiziale.

• art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985

  Le indicazioni catastali, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione o attestazione di conformità allo stato di fatto sono prescritte a pena di nullità per i contratti di trasferimento immobiliare; la loro mancanza è rilevabile d'ufficio, ma la verifica dei presupposti fattuali spetta al giudice di merito. La norma non si applica ai contratti preliminari come tali, ma rileva nel giudizio di trasferimento giudiziale ex art. 2932 c.c.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma, non è censurabile la semplice insufficienza o contraddittorietà della motivazione; il controllo di legittimità riguarda l'omesso esame di fatti storici decisivi, non la rivalutazione dell'accertamento di merito sull'identificazione del bene.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio ex art. 2932 c.c., la verifica della conformità catastale e della presenza della relativa attestazione costituisce una condizione dell'azione relativa al trasferimento giudiziale del bene, ma la sua concreta sussistenza va accertata in fatto dal giudice di merito sulla base degli atti di causa.
• La nullità derivante dalla mancanza delle formalità catastali previste per i trasferimenti immobiliari è rilevabile d'ufficio anche in cassazione, purché il vizio risulti dagli atti già acquisiti; se occorre un accertamento fattuale ulteriore, la questione non può essere decisa direttamente dalla Corte di legittimità.
• L'omessa indicazione degli estremi catastali nel contratto preliminare non comporta di per sé nullità, poiché la disciplina dell'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985 riguarda i soli atti traslativi e non i contratti aventi effetti meramente obbligatori.
• L'identificazione del bene promesso in vendita è questione di merito: il giudice deve stabilire se dal preliminare emerga una determinazione sufficiente dell'oggetto; la censura in cassazione non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio o della motivazione di fatto.
• Dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., non è più deducibile il mero difetto di sufficienza o logicità della motivazione, ma solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti.

Come è indicizzato